別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜青葉 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-4 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　渡部　秀一   TEL.
鑑定評価額 433,000,000 円  １㎡当たりの価格 331,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区藤が丘１丁目９番６
 ②地積
　(㎡)		 1,308  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(80,200)
台形
1:1.5		 葬祭会館

Ｓ4		 自動車販売会社、営
業所等が多い路線商
業地域		 南東18m国道、背面道 水道、ガス、下水 藤が丘

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 国道２４６号線沿いの路線商
業地域		 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 藤が丘駅北東方

600m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量の多い幹線道路沿いの路線商業地域で、店舗、営業所等の集積度は低く、マンション等も混在し繁華性の
劣る地域で、当分の間現状のままで推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    343,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区をはじめとする幹線沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、ロードサイド型の店舗、事業
所用地を求めている法人等であるが、交通接近、行政的条件に恵まれ、マンション建設を目的とした不動産業者の参入
も見られる。取引が少なく、価格は千差万別で、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的での取引が主体で、店舗、営業所等の賃貸借は少なく、賃料水準の把握は困難で、収益価格はやや規範性に欠
ける。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、さら
に単価と総額との関連性等市場性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    322,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.8]		 [100.0]
100		 332,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や海外経済の減速による景気下押し要
因はあるものの、コロナ感染症の拡大は収束
に向かっており、景気は内需を中心に緩やか
に回復している。

周辺ではマンションが増え、商業地としての
繁華性は低く、今後マンション等住居系建物
が増えていくものと思料する。


形状やや不整形で、高低差がある二方路地で
あるが表間口も広く、充分市場性は認められ
る。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０２
-22		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北22m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０６０３
０３Ｄ
-27		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北13.7m市道、
北西6.5m、
角地
２低専
高度1種最高10m
(60,80)
c １０６０３
０１Ｄ
-1		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m国道、
東7.7m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０６０３
０４
-17		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
南西6m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e １０６０３
１３Ｄ
-2		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西6m市道、
東34m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
395,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
397,560 		 100
[ 116.9]
340,086 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
340,000 
b (　    303,468) 
303,468  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
306,120 		 100
[  91.8]
333,464 
333,000 
c (　           ) 
330,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
315,046 		 100
[  96.9]
325,125 
325,000 
d (　           ) 
315,489  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
314,552 		 100
[  98.0]
320,971 
321,000 
e (　    409,155) 
409,155  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
417,257 		 100
[ 120.5]
346,271 
346,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    343,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,843,395 
16,721,864 
56,121,531 
43,684,000 
12,437,531 		 （　0.9321）
11,593,023 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    276,024,357 円　　　　（　    211,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 594.00 ＲＣ6 2,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   1,308 ㎡     30.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗、３階以上事務所（フロアー貸）を想定。駐車場１０台。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 ６階建店舗事務所としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
594.00 
80.0 
475.20 
3,700 
1,758,240 		 8.0  14,065,920 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
405.00 
80.0 
324.00 
3,230 
1,046,520 		 3.0  3,139,560 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
405.00 
85.0 
344.25 
2,660 
915,705 		 3.0  2,747,115 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
386.00 
85.0 
328.10 
2,660 
872,746 		 3.0  2,618,238 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,600.00 
83.1 
2,160.05 

6,424,621 		 28,065,063 
0 
⑨年額支払賃料      6,424,621 円　×　12ヶ月　＝　      77,095,452 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,160.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,095,452 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,311,636 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 72,583,816 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,065,063 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         258,199 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    150,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,380 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,843,395 円　　　　（　        55,691 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１４
Ｔ
　　　　-14		 3,070  
(   2,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,013 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１４
Ｔ
　　　　-15		 2,606  
(   2,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,407 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,020,000 円  　　　　    670,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,366,864 円  　　　       78,895,452　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,300,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,695,000 円  　　　　    670,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       670,000 円  　　　　    670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       670,000 円  　　　　    670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,721,864 円　（　　　　　　        12,784 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 670,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,684,000 円  
（　　　　　        33,398 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,843,395 円      
②総費用 16,721,864 円      
③純収益　①－② 56,121,531 円      
④建物等に帰属する純収益 43,684,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,437,531 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,593,023 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    276,024,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     211,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区藤が丘一丁目９番６
 0207000241786-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜青葉 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-4 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 436,000,000 円  １㎡当たりの価格 333,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区藤が丘１丁目９番６
 ②地積
　(㎡)		 1,308  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(80,200)
台形
1:1.5		 葬祭会館

Ｓ4		 自動車販売会社、営
業所等が多い路線商
業地域		 南東18m国道、背面道 水道、ガス、下水 藤が丘

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,308 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 国道２４６号線沿いの路線商
業地。接道する国道は高架構
造である。駅から程近い。		 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 藤が丘駅北東方

600m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２４６号線沿いに営業所やマンションが建ち並ぶ路線商業地域で道路拡幅計画は未定。繁華性劣るが、駅か
ら接近性が良い立地から相応の需要に支えられる。マンション素地等の需要は見込めることから地価は底堅い。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は隣接市区を含む同等の収益性を有する路線商業地域一帯である。主な需要者は中小規模の画地は地場の事
業者が、一定規模以上の画地は大型量販店やチェーン展開の店舗等の事業者で、マンションデベロッパー等の参入もあ
る。国道２４６号線沿いで交通量は多いが高架の為、駅からの顧客回遊性も乏しく駅前再整備計画の範囲外である。事
業地需要の回復は緩やかだが、立地からマンション素地需要は堅調。取引件数は少なく、中心価格帯は見い出し辛い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いに形成された路線商業地域であり営業所やロードサイト店舗、マンション等が建ち並んでいる。全国チェ
ーン等の沿道型商業施設は定期借地での出店が多く投資採算性に着目した収益目的での取引は少ない。自営目的で不動
産を取得する取引が中心である。従って実証性の高い取引事例により求められた市場の実態を反映した比準価格を重視
し商業収益性を反映した収益価格を比較考量し代表標準地を規準した価格との均衡にも留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    322,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.6]		 [100.0]
100		 333,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフレから消費低迷だが、勤労世帯は賃金
上昇等、買控えの高所得層は株高等、可処分
所得増加により消費回復予想。但し原油高等
中東情勢に懸念。

駅から近いが高架で駅からの顧客回遊性は乏
しく、車両通行者の利用が主となる店舗需要
の回復は緩やかだがマンション素地需要は堅
調な地域である。

二方路地で、国道は高架で接道し、背面道は
国道より約５～６ｍ高い。形状はやや不整形
である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０１Ｄ
-1		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m国道、
東7.7m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０６０３
０１Ｄ
-2		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南22m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０６０３
０４
-17		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
南西6m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０６０３
０９Ｄ
-79		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
南4.5m、角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
330,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
319,605 		 100
[  98.9]
323,160 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
323,000 
b (　           ) 
410,526  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
511,950 		 100
[ 137.6]
372,057 
372,000 
c (　           ) 
315,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
311,201 		 100
[  98.0]
317,552 
318,000 
d (　           ) 
370,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
357,711 		 100
[ 100.6]
355,578 
356,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    342,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

74,925,966 
17,330,998 
57,594,968 
44,531,600 
13,063,368 		 （　0.9321）
12,176,365 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    289,913,452 円　　　　（　    222,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 584.00 ＲＣ6 2,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   1,308 ㎡     30.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階部分は店舗、３階～６階をフロアー貸しの事務所を想定した。屋外駐車場１０台を想定。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 周辺の店舗兼事務所ビルの有効率を参照
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
594.00 
80.0 
475.20 
4,066 
1,932,163 		 8.0  15,457,304 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
405.00 
80.0 
324.00 
3,253 
1,053,972 		 6.0  6,323,832 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
405.00 
85.0 
344.25 
2,643 
909,853 		 3.0  2,729,559 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
386.00 
85.0 
328.10 
2,724 
893,744 		 3.0  2,681,232 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,600.00 
83.1 
2,160.05 

6,609,438 		 32,651,045 
0 
⑨年額支払賃料      6,609,438 円　×　12ヶ月　＝　      79,313,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,160.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        79,313,256 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,489,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 74,624,196 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,651,045 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         300,390 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    150,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,380 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      74,925,966 円　　　　（　        57,283 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０３
Ｔ
　　　　-24		 3,147  
(   3,140) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,995 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,093 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,066 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０９
Ｔ
　　　　-66		 3,070  
(   2,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,800 
c １０６０３０９
Ｔ
　　　　-63		 2,509  
(   2,428) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,485 
横浜青葉 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,098,000 円  　　　　    683,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,433,398 円  　　　       81,113,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,628,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,805,500 円  　　　　    683,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       683,000 円  　　　　    683,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       683,000 円  　　　　    683,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,330,998 円　（　　　　　　        13,250 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 683,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,531,600 円  
（　　　　　        34,046 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 74,925,966 円      
②総費用 17,330,998 円      
③純収益　①－② 57,594,968 円      
④建物等に帰属する純収益 44,531,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,063,368 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,176,365 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,309 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    289,913,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     222,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区藤が丘一丁目９番６
 0207000241786-0000
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備考