別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜青葉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-2 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　馬場　佳子   TEL.
鑑定評価額 639,000,000 円  １㎡当たりの価格 772,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区あざみ野２丁目９番５外
 ②地積
　(㎡)		 828  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ5		 中層の店舗ビル、雑
居ビルが多い駅前の
商業地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 あざみ野

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 あざみ野駅西口駅前商業地域 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 あざみ野駅西方

170m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見られないため、当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    814,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    566,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青葉区内の近隣型商業地域を中心とし、都筑区及び港北区をはじめ横浜市北部に存する商業地域である。
需要者の中心は中小事業者、不動産業者、ディベロッパー等の他、収益物件は相続対策の個人も考えられる。当該近隣
地域は、供給がほとんど見られない駅に近い商業地域にあり、稀少性は高く需要は堅調である。用途の多様性があり、
取得者や物件の規模によって取引価格は一様でなく、中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣型商業地域につき、収益価格は１階店舗２階以上を事務所及び住宅を想定して試算し、理論的な価格として一定の
規範性を有する。一方比準価格は、近年取引事例が少ない中、市場で実際に取引された５事例から導き出された実証的
な価格であり、これらから試算された査定価格はほぼ近似していることから信頼性は高い。よって、比準価格を重視し
収益価格を比較考量することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    725,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    750,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地は、総じて賃料水準の大きな変動は見
られないが利回りの低下傾向が続いている。
多極化により物件間格差が著しい。


駅に近い用途の多様性が見られる商業地域に
あり、市況は堅調である。



特筆すべき事項はない


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０９Ｄ
-96		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０６０３
０７
-18		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
c １０６０３
０１Ｄ
-2		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南22m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
d １０６０３
１０Ｄ
-14		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東18m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０６０３
１２Ｄ
-2		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
699,074  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
719,347 		 100
[  88.3]
814,663 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
815,000 
b (　           ) 
400,822  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
425,715 		 100
[  53.7]
792,765 
793,000 
c (　           ) 
410,526  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
511,467 		 100
[  63.7]
802,931 
803,000 
d (　           ) 
1,151,515  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,233,273 		 100
[ 146.2]
843,552 
844,000 
e (　           ) 
1,279,984  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 150.0]
879,776 		 100
[  88.4]
995,222 
995,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +57.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    814,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

81,464,093 
16,315,463 
65,148,630 
45,015,600 
20,133,030 		 （　0.9549）
19,225,030 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    468,903,171 円　　　　（　    566,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 390.00 ＲＣ6 2,340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   828 ㎡     30.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所、４階以上住宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の同種における標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
390.00 
80.0 
312.00 
4,471 
1,394,952 		 8.0  11,159,616 
1.0  1,394,952 

 2～ 2		 事務所
390.00 
90.0 
351.00 
3,300 
1,158,300 		 5.0  5,791,500 
1.0  1,158,300 

 3～ 3		 事務所
390.00 
90.0 
351.00 
3,200 
1,123,200 		 5.0  5,616,000 
1.0  1,123,200 

 4～ 6		 住宅
390.00 
90.0 
351.00 
3,000 
1,053,000 		 1.0  1,053,000 
1.0  1,053,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,340.00 
88.3 
2,067.00 

6,835,452 		 25,726,116 
6,835,452 
⑨年額支払賃料      6,835,452 円　×　12ヶ月　＝　      82,025,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,067.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        82,025,424 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,101,271 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 77,924,153 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,726,116 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         244,398 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,835,452 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,295,542 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      81,464,093 円　　　　（　        98,387 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１０
Ｔ
　　　　-1		 3,614  
(   3,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]
4,755 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,690 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,471 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１０
Ｔ
　　　　-2		 4,686  
(   4,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
4,528 
c １０６０３０９
Ｔ
　　　　-28		 8,859  
(   8,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
4,868 
横浜青葉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,495,000 円  　　　　    699,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,460,763 円  　　　       82,025,424　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,020,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,941,500 円  　　　　    699,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       699,000 円  　　　　    699,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       699,000 円  　　　　    699,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,315,463 円　（　　　　　　        19,705 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 699,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   2,340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,015,600 円  
（　　　　　        54,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 81,464,093 円      
②総費用 16,315,463 円      
③純収益　①－② 65,148,630 円      
④建物等に帰属する純収益 45,015,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,133,030 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,225,030 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,219 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    468,903,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     566,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区あざみ野二丁目９番５
 0207000115360-0000
2 　横浜市青葉区あざみ野二丁目９番９
 0207000115364-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜青葉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-2 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　佐斗子   TEL.
鑑定評価額 639,000,000 円  １㎡当たりの価格 772,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区あざみ野２丁目９番５外
 ②地積
　(㎡)		 828  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ5		 中層の店舗ビル、雑
居ビルが多い駅前の
商業地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 あざみ野

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       828 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 あざみ野駅西口の駅前商業地
域		 街

路		 １８ｍ　市道 交通

施設		 あざみ野駅西方

170m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗・事務所ビル、店舗付共同住宅等が並ぶ商業地域で、ほぼ熟成しており、今後も概ね現況を保持する
と予測する。立地に優り、需要に懸念はみられず、地価は近年堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    781,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    583,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区及び隣接周辺地域において、駅周辺等に形成された商業地域である。需要者は地縁性を有する法
人や地元事業主、不動産賃貸業者等が中心で、繁華性、希少性等から需要は堅調である。商業地の取引価格は立地、規
模等の如何によって個別的い形成されるため、中心的価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は繁華性の高い商業地域であるが、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、収益価格は比準価格に比し
て低位に求められたと考える。希少性等に着目した土地需要は概ね堅調であることから、多数事例を検討して得た比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量して、周辺標準地等の価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    725,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    750,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇、
金融資本市場の変動等に留意を要する。市内
商業地取引は、概ね堅調に推移している。


地域要因に特段の変動はない。駅前に立地す
る商業地域で繁華性は高く、商住の利用が可
能で、需要は底堅い。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０９Ｄ
-96		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０６０３
１１
-36		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
南東12m、
二方路
近商
高度地区6種最高
(100,360)
c １０６０３
０６
-35		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東（駅前広
場）市道、
東93m、
北西31m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,600)
d １０６０３
０９Ｄ
-3		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
南西6.5m、
角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
699,074  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
717,250 		 100
[  89.1]
804,994 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
805,000 
b (　           ) 
482,749  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
504,171 		 100
[  65.0]
775,648 
776,000 
c (　           ) 
1,009,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,015,491 		 100
[ 124.2]
817,626 
818,000 
d (　           ) 
550,283  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
558,831 		 100
[  77.3]
722,938 
723,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    781,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

74,551,273 
14,184,717 
60,366,556 
39,155,200 
21,211,356 		 （　0.9332）
19,794,437 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    482,791,146 円　　　　（　    583,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所・・共同住宅 390.00 ＲＣ6 2,340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   828 ㎡     30.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公法上の規制、周辺の土地利用等より、１～３階店舗事務所、４～６階共同住宅（１戸当り約４５㎡全２１戸）を想定 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種建物の標準的有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
390.00 
80.0 
312.00 
4,341 
1,354,392 		 8.0  10,835,136 
0.0  0 

 2～  		 事務所
390.00 
82.0 
319.80 
3,690 
1,180,062 		 5.0  5,900,310 
0.0  0 

 3～  		 事務所
390.00 
82.0 
319.80 
3,473 
1,110,665 		 5.0  5,553,325 
0.0  0 

 4～ 6		 居宅
390.00 
82.0 
319.80 
2,822 
902,476 		 1.0  902,476 
1.0  902,476 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,340.00 
81.7 
1,911.00 

6,352,547 		 24,996,199 
2,707,428 
⑨年額支払賃料      6,352,547 円　×　12ヶ月　＝　      76,230,564 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,911.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        76,230,564 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,645,834 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 73,024,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,996,199 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         234,964 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,707,428 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,291,579 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      74,551,273 円　　　　（　        90,038 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０３
Ｔ
　　　　-38		 4,263  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,732 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,341 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０３
Ｔ
　　　　-50		 4,329  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,329 
c １０６０３１０
Ｔ
　　　　-2		 4,686  
(   4,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,982 
横浜青葉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,040,000 円  　　　　    608,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,330,117 円  　　　       77,670,564　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,430,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,168,000 円  　　　　    608,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       608,000 円  　　　　    608,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       608,000 円  　　　　    608,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,184,717 円　（　　　　　　        17,131 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 608,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,340.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,155,200 円  
（　　　　　        47,289 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 74,551,273 円      
②総費用 14,184,717 円      
③純収益　①－② 60,366,556 円      
④建物等に帰属する純収益 39,155,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,211,356 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,794,437 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,906 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    482,791,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     583,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区あざみ野二丁目９番５
 0207000115360-0000
2 　横浜市青葉区あざみ野二丁目９番９
 0207000115364-0000
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備考