令和6年1月15日　提出 横浜青葉 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜青葉 -48 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.

鑑定評価額 566,000,000 円  １㎡当たりの価格 535,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 400,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市青葉区美しが丘２丁目２８番６ ②地積 　(㎡) 1,058   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） 高度3種最高15m (80,150) 1.2:1 共同住宅 ＲＣ5 中層共同住宅が建ち 並ぶ住宅地域 南西14m市道、背面道 水道、ガス、下水 たまプラーザ 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,058 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 たまプラーザ駅北西方 700m 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は東急田園都市線「たまプラーザ」駅から徒歩圏の共同住宅地域である。当該地域は交通生活利便性高 く、優良な住環境で名声の高い住宅地の中のマンション適地で、希少性により高値取引の継続を予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    552,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              505,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び周辺市区のマンション立地に適する地域一帯である。需要の中心は主に首都圏の中堅及び大手 不動産開発業者である。建築費・人件費の高謄が続き、販売利潤の伸びがやや鈍っており、用地取得においては採算性 から相当に選別色が強い慎重姿勢と聞くが、近隣地域周辺は、商業施設や公園等の立地が高い競争力に寄与しており、 優良な住環境から立地に高い希少性がある。地域内画地の個別性には差があり、取引総額水準の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅徒歩圏の中層共同住宅地である。住環境良好な地域にあり、実証的で規範性を有するのは比準価格と 判断した。また開発法による価格は対象地の個別性に基づき投資採算性を反映するが、算定過程には幅があり推定要素 も含まれる。よって不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港北 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    417,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [102.0] 100 [ 84.5] [102.0] 100 536,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    509,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新築分譲価格は建築資材・人件費高騰から最 高値に達し高止まり感が出ている。円安から 価格転嫁が困難で事業者収益を圧迫、素地の 仕入れ値に影響。 東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩圏の 美しが丘地区の中層共同住宅地で、希少性か らから不動産需要は強い。地域要因に変動は 無い。 中層共同住宅地内の標準的画地である。二方 路地であるという優位性以外個別的要因の変 動はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％