別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜青葉 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 -25 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　渡部　秀一   TEL.
鑑定評価額 92,900,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区あざみ野２丁目２３番２４
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い高台の閑静な住宅
地域		 北6.5m市道 水道、ガス、下水 あざみ野

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 あざみ野東公園南方に広がる
住宅地域		 街

路		 基準方位　　　　北
６．５ｍ市道		 交通

施設		 あざみ野駅南西方

800m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 一部アパート等の収益物件も見られるものの今後も居住環境良好な中級住宅地域として推移していくものと思料
する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    453,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東急田園都市線「たまプラーザ」駅、「あざみ野」駅等を最寄駅とする区画整然とした戸建住宅地域で
ある。需要者の中心は、都心に通勤する所得が比較的高い二次取得者が多い。周辺では画地を細分化し、建売住宅の建
設も見られる。新築の戸建住宅は総額１１，０００万円前後（土地：１５０㎡、建物：延１００㎡）の物件が需要の中
心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一戸建住宅を中心とした区画整然とした閑静な中級住宅地域で、収益性よりも居住の快適性を重視する地域で、自用目
的での取引が中心であり、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格は参考にとどめ、周辺標準地との検討を踏まえ
、さらに単価と総額との関連性等市場性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    437,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉（県） -10             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    449,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や海外経済の減速による景気下押し要
因はあるものの、コロナ感染症の拡大は収束
に向かっており、景気は内需を中心に緩やか
に回復している。

交通接近、環境条件ともに恵まれた人気のあ
る住宅地域で、住環境等に大きな変化はなく
、今後も熟成した住宅地として推移していく
ものと思料する。

規模、形状等標準的で、市場性は充分認めら
れる。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％ +0.9 ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０９Ｄ
-44		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b １０６０３
１０
-37		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c １０６０３
１２Ｄ
-11		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6.6m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d １０６０３
１０
-25		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０６０３
０９Ｄ
-94		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
455,902  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
474,409 		 100
[ 100.0]
474,409 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
474,000 
b (　           ) 
634,451  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
630,755 		 100
[ 100.0]
630,755 
631,000 
c (　           ) 
316,581  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
446,168 		 100
[  98.0]
455,273 
455,000 
d (　           ) 
414,747  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
420,496 		 100
[  98.0]
429,078 
429,000 
e (　           ) 
418,006  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
441,388 		 100
[  97.0]
455,039 
455,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    453,000 円／㎡]  



横浜青葉 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,250,135 
645,320 
2,604,815 
1,615,680 
989,135 		 （　0.9712）
960,648 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     22,340,651 円　　　　（　    109,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 60.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   205 ㎡     12.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建住宅（１、２階各々６０㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,350 
282,000 		 2.0  564,000 
1.0  282,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

282,000 		 564,000 
282,000 
⑨年額支払賃料        282,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,384,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,384,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       270,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,113,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           564,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,189 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          282,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         131,666 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,250,135 円　　　　（　        15,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０８
Ｔ
　　　　-41		 2,327  
(   2,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,449 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１４
Ｔ
　　　　-17		 2,254  
(   2,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,526 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,000 円  　　　　     21,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 101,520 円  　　　        3,384,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      183,600 円  　　　　     21,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         645,320 円　（　　　　　　         3,148 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,615,680 円  
（　　　　　         7,881 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,250,135 円      
②総費用 645,320 円      
③純収益　①－② 2,604,815 円      
④建物等に帰属する純収益 1,615,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 989,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 960,648 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,686 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,340,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     109,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区あざみ野二丁目２３番２４
 0207000115646-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜青葉 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 -25 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　堅太   TEL.
鑑定評価額 92,900,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区あざみ野２丁目２３番２４
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い高台の閑静な住宅
地域		 北6.5m市道 水道、ガス、下水 あざみ野

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 あざみ野駅南西方

800m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境が良好な成熟した住宅地域であり、地下鉄ブルーラインの延伸計画があるものの、現在のところ影響は顕
在化しておらず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    453,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区及び隣接市区内における沿線各駅を最寄とする住宅地域一帯である。主たる需要者は都内、横浜
等に勤務する会社役員や自営業者等高所得者層で、二次取得者が中心である。良好な利便性と住環境及び希少性等から
、供給僅少で需要は高い水準を維持している。土地取引の中心価格帯は標準地と同規模で９千万円前後。１５０㎡－２
００㎡程度の画地規模の中古戸建で１．１億円～１．４億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は戸建住宅を中心に一部アパート等も見受けられる住宅地域であり、収益目的の土地取引は少なく土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、需要者の多くは
居住の快適性や利便性を考慮して取引意思を決定することから、客観的かつ実証性に富み市場の実勢を反映した比準価
格を標準に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    437,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉 -10                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    449,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コストプッシュ型のインフレ圧力が強まる中
、実質賃金は低下傾向。Ｒ６春闘後のマイナ
ス金利解除の可能性に注視。景気は緩やかに
回復している。

周辺は居住環境の良好な住宅地域であり、分
譲住宅の供給も多い。住宅需要は底堅く、今
後も現在の需給バランスを維持していくもの
と思料する。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％ +0.9 ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０９Ｄ
-25		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東6.6m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０３
０９Ｄ
-91		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
建築協定
(40,80)
c １０６０３
０１
-5		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d １０６０３
１２Ｄ
-18		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6.5m市道
、西4.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
e １０６０３
０９
-16		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
405,941  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
415,989 		 100
[  94.1]
442,071 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
442,000 
b (　           ) 
401,926  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
411,291 		 100
[  90.7]
453,463 
453,000 
c (　           ) 
463,214  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
462,315 		 100
[ 102.0]
453,250 
453,000 
d (　           ) 
448,540  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
470,532 		 100
[ 103.0]
456,827 
457,000 
e (　           ) 
464,088  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
520,660 		 100
[ 113.4]
459,136 
459,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    453,000 円／㎡]  



横浜青葉 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,193,430 
613,949 
2,579,481 
1,436,160 
1,143,321 		 （　0.9712）
1,110,393 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,823,093 円　　　　（　    126,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 60.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   205 ㎡     12.5 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公法上の規制、周辺の利用状況等を勘案し、戸建住宅の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,309 
138,540 		 2.0  277,080 
1.0  138,540 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

277,080 		 554,160 
277,080 
⑨年額支払賃料        277,080 円　×　12ヶ月　＝　       3,324,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,324,960 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       265,997 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,058,963 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           554,160 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,098 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          277,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         129,369 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,193,430 円　　　　（　        15,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０１
Ｔ
　　　　-12		 2,665  
(   2,555) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,587 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,309 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０１
Ｔ
　　　　-24		 2,254  
(   2,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,232 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,000 円  　　　　     19,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 99,749 円  　　　        3,324,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      216,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      163,200 円  　　　　     19,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,200 円  　　　　     19,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,200 円  　　　　     19,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         613,949 円　（　　　　　　         2,995 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,436,160 円  
（　　　　　         7,006 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,193,430 円      
②総費用 613,949 円      
③純収益　①－② 2,579,481 円      
④建物等に帰属する純収益 1,436,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,143,321 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,110,393 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,417 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,823,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     126,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区あざみ野二丁目２３番２４
 0207000115646-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考