別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜青葉 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 -22 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　大原　一郎   TEL.
鑑定評価額 48,300,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区荏田西２丁目１１番１２外
 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 東6.5m市道 水道、ガス、下水 江田

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 江田駅南東方

450m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅である江田駅から徒歩圏内で成熟した既存の戸建住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、利便性
の良い住宅地であることから、需要は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急田園都市線江田駅をはじめとする各駅から概ね徒歩圏の住宅地域である。需要者は東京都心へ通勤す
る比較的年収の高い勤労者が中心で、同一需給圏外からの転入者も多い。最寄駅からは徒歩圏内にあり丘陵地に計画的
に開発された住環境に優れた住宅地として需要は底堅い。大手不動産会社による建売住宅も多く、中心的価格帯は土地
１５０㎡程度で４，５００万円～５，０００万円台、新築建売住宅で７，０００万円～８，０００万円前後となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記の市場から、戸建住宅の居住性に着目した自用目的での取引を中心に価格形成され、市場を反映した比準価格は妥
当な水準が得られた。最寄駅に近いためアパート等の賃貸物件も見られるが保有土地の有効活用や節税目的が主であり
土地価格に見合う賃料は得られず収益価格は低位にある。よって、市場取引価格を反映した比準価格を重視し、収益価
格を参酌し、単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[102.0]		 100
[104.0]		 [102.0]
100		 322,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は全般的に持ち直している状況下で、不
動産需給にあっては押上効果が期待され、地
価水準は概ね上昇基調にある。


地域要因に特段の変化はなく、最寄駅から徒
歩圏内の区画整然とした住宅地として底堅い
需要がみられる。


個別的要因の変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０４
-11		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b １０６０３
０９Ｄ
-85		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
南西6.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,80)
c １０６０３
０９Ｄ
-109		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6.5m市道、
北5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０６０３
０９
-13		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14m市道、
北東6.8m、
角地
２低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０６０３
１２Ｄ
-23		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、北4.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
327,103  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
326,141 		 100
[  93.0]
350,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
358,000 
b (　           ) 
331,112  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
321,126 		 100
[ 110.4]
290,875 
297,000 
c (　           ) 
314,465  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 104.0]
322,944 		 100
[ 101.3]
318,800 
325,000 
d (　           ) 
262,793  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
324,345 		 100
[ 105.8]
306,564 
313,000 
e (　           ) 
347,947  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
343,643 		 100
[ 105.5]
325,728 
332,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



横浜青葉 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,851,272 
499,849 
2,351,423 
1,448,400 
903,023 		 （　0.9732）
878,822 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     20,437,721 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   150 ㎡      8.6 m x   17.6 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用、敷地規模等から共同住宅（ファミリータイプ、３ＤＫ、２戸、平均５５㎡）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
2,156 
118,580 		 2.0  237,160 
1.0  118,580 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
2,200 
121,000 		 2.0  242,000 
1.0  121,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

239,580 		 479,160 
239,580 
⑨年額支払賃料        239,580 円　×　12ヶ月　＝　       2,874,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,874,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       143,748 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,731,212 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           479,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,552 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          239,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         115,508 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,851,272 円　　　　（　        19,008 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０４
Ｔ
　　　　-22		 2,227  
(   2,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,131 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,245 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０３０４
Ｔ
　　　　-23		 2,579  
(   2,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,632 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,000 円  　　　　     20,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 86,249 円  　　　        2,874,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      173,400 円  　　　　     20,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,400 円  　　　　     20,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,400 円  　　　　     20,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         499,849 円　（　　　　　　         3,332 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,448,400 円  
（　　　　　         9,656 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,851,272 円      
②総費用 499,849 円      
③純収益　①－② 2,351,423 円      
④建物等に帰属する純収益 1,448,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 903,023 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 878,822 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,859 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,437,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区荏田西二丁目１１番１２
 0207000161456-0000
2 　横浜市青葉区荏田西二丁目１１番１３
 0207000161457-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜青葉 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 -22 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 48,300,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区荏田西２丁目１１番１２外
 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 東6.5m市道 水道、ガス、下水 江田

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅から登り勾配の地勢の高台
の中規模住宅地域		 街

路		 基準方位北６．５ｍ
市道		 交通

施設		 江田駅南東方

450m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 東急田園都市線江田駅から徒歩圏で、高台に位置する低層住宅地域。江田駅は各駅停車駅であるが、周辺は生活
利便施設も多い。交通接近性も良く、あざみ野駅圏に比べ値頃感があり、地価は強含みで推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 東急田園都市線各駅停車の最寄駅から徒歩圏の住宅地域が同一需給圏で、主な需要者は東京・横浜都心への通勤者であ
る。江田駅圏はあざみ野駅圏を希望する顧客層が予算の関係から当駅圏に変更する事例も見られる。駅からのアプロー
チは地勢に起伏があるが、江田駅は商業集積し生活利便性は良好である。既存敷地の分割や小規模宅地分譲も見られ、
中古物件取引も一定数見られる。土地１５０㎡で４千万円台後半、新築戸建で６千万円台前半が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 江田駅から徒歩圏の既成住宅地域で、在来の所有者の相続対策による賃貸住宅も見られるが、賃料水準が低く地価に見
合った収益性は無く、共同住宅建築目的での土地売買は見られない。自用の住宅目的の取引が殆んどで、地価形成は居
住の快適性及び利便性が主である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から居住環境、規模に類似した多数の信頼性
高い取引事例を収集し精度は高い。従って比準価格を重視し収益価格を比較考量し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[102.0]		 100
[104.0]		 [102.0]
100		 322,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフレ率より高い賃金上昇が期待されるが
、建設資材・人件費高騰から住宅価格は高値
圏。住宅市場は目先の減税のみではない根本
的な施策が支え

最寄駅は各駅停車駅で、やや起伏ある地勢で
あるが、駅から近く、交通利便性・生活利便
性が良好なため、需要は堅調である。


日照等に影響を及ぼす街路方位については東
と選好性はやや高いが、選好性の程度につい
ては特段の変化は見られていない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０３
-25		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b １０６０３
０９Ｄ
-70		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c １０６０３
０９Ｄ
-11		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d １０６０３
０９Ｄ
-27		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
北西6.5m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
294,737  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
293,862 		 100
[  80.8]
363,691 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
371,000 
b (　           ) 
268,806  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
270,935 		 100
[  91.2]
297,078 
303,000 
c (　           ) 
299,646  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
299,058 		 100
[  95.3]
313,807 
320,000 
d (　           ) 
296,010  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
299,174 		 100
[  93.1]
321,347 
328,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    330,000 円／㎡]  



横浜青葉 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,921,310 
515,567 
2,405,743 
1,441,300 
964,443 		 （　0.9473）
913,617 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     21,246,907 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   150 ㎡      8.6 m x   17.6 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ５５㎡を２戸、周辺の利用状況及び敷地規模を勘案して判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下使用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
55.00 
100.0 
55.00 
2,209 
121,495 		 2.0  242,990 
1.0  121,495 

 2～ 2		 居宅
55.00 
100.0 
55.00 
2,254 
123,970 		 2.0  247,940 
1.0  123,970 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

245,465 		 490,930 
245,465 
⑨年額支払賃料        245,465 円　×　12ヶ月　＝　       2,945,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,945,580 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       147,279 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,798,301 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           490,930 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,664 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          245,465 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         118,345 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,921,310 円　　　　（　        19,475 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０３
Ｔ
　　　　-14		 1,577  
(   1,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]
2,074 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,254 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０３０７
Ｔ
　　　　-21		 2,080  
(   2,077) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,568 
c １０６０３０７
Ｔ
　　　　-22		 1,958  
(   1,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,417 
横浜青葉 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 101,500 円  　　　　     20,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 88,367 円  　　　        2,945,580　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      172,500 円  　　　　     20,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         515,567 円　（　　　　　　         3,437 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,441,300 円  
（　　　　　         9,609 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,921,310 円      
②総費用 515,567 円      
③純収益　①－② 2,405,743 円      
④建物等に帰属する純収益 1,441,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 964,443 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 913,617 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,091 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,246,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区荏田西二丁目１１番１２
 0207000161456-0000
2 　横浜市青葉区荏田西二丁目１１番１３
 0207000161457-0000
3 　
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備考