別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜青葉 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 -14 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　実   TEL.
鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 503,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区新石川２丁目１１番１０７
 ②地積
　(㎡)		 219  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m
建築協定

1:1		 建築中

 中規模一般住宅が多
い高台の閑静な住宅
地域		 北6.5m市道 水道、ガス、下水 たまプラーザ

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　市道６
．５ｍ		 交通

施設		 たまプラーザ駅南方

600m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の一般戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地として熟成しており、今後とも現在と同様に推移するものと予測さ
れる。なお、地価動向については、上昇するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    517,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区及び周辺区の東急田園都市線沿線等の各駅の標準住宅地域、準優良住宅地域である。需要者の中
心は、横浜市中心部及び東京方面へ通勤する中間所得者層及びやや高所得者層の二次取得者である。同一需給圏外から
の転入者も比較的多い。閑静で住環境が優れた大規模開発の住宅地域であり、利便性が優れるため根強い需要がある。
土地は８、０００万円台、新築戸建住宅では総額１億円台の物件が需要の中心を占めている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はたまプラーザ駅に徒歩圏内の大規模開発分譲の戸建住宅地域であり、共同住宅はほとんど見受けられず、取
引の中心は自用目的であり、収益価格は転勤等の事情による戸建住宅の一括賃貸のため、有効性の観点より極めて低水
準にある。よって、代表標準地と検討した価格を充分に考慮のうえ、自用目的での取引が主である取引事例より求めた
比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 -19               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    497,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[103.8]		 [100.0]
100		 503,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    484,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の影響から脱し景気は回復
しており、不動産市況も総じて堅調である。
景気は物価上昇等により不透明感が続くもの
と思料する。

特にない




個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０９
-16		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b １０６０３
０９Ｄ
-67		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,80)
c １０６０３
０９Ｄ
-48		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d １０６０３
０９Ｄ
-88		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
(50,80)
e １０６０３
０９Ｄ
-25		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東6.6m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
464,088  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
513,651 		 100
[ 105.1]
488,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
489,000 
b (　           ) 
475,017  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
490,537 		 100
[  94.0]
521,848 
522,000 
c (　           ) 
556,335  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
576,165 		 100
[ 104.0]
554,005 
554,000 
d (　           ) 
442,775  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
462,007 		 100
[  89.4]
516,786 
517,000 
e (　           ) 
405,941  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
432,468 		 100
[  86.4]
500,542 
501,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    517,000 円／㎡]  



横浜青葉 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,520,979 
666,280 
2,854,699 
1,608,200 
1,246,499 		 （　0.9712）
1,210,600 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     28,153,488 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 70.00 Ｗ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
建築協定		 40 ％   80 ％   80 ％   219 ㎡     14.4 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建て戸建住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 居宅
130.00 
100.0 
130.00 
2,350 
305,500 		 2.0  611,000 
1.0  305,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

305,500 		 611,000 
305,500 
⑨年額支払賃料        305,500 円　×　12ヶ月　＝　       3,666,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,666,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       293,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,372,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           611,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,621 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          305,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         142,638 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,520,979 円　　　　（　        16,078 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１１
Ｔ
　　　　-26		 2,654  
(   2,576) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,457 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,453 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１０
Ｔ
　　　　-34		 1,745  
(   1,695) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,424 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 109,980 円  　　　        3,666,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      182,700 円  　　　　     21,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         666,280 円　（　　　　　　         3,042 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,608,200 円  
（　　　　　         7,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,520,979 円      
②総費用 666,280 円      
③純収益　①－② 2,854,699 円      
④建物等に帰属する純収益 1,608,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,246,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,210,600 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,528 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,153,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区新石川二丁目１１番１０７
 0207000210915-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜青葉 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 -14 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 506,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区新石川２丁目１１番１０７
 ②地積
　(㎡)		 219  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m
建築協定

1:1		 建築中

 中規模一般住宅が多
い高台の閑静な住宅
地域		 北6.5m市道 水道、ガス、下水 たまプラーザ

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 たまプラーザ駅南側の準優良
住宅地域		 街

路		 基準方位北６．５ｍ
市道		 交通

施設		 たまプラーザ駅南方

600m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、東急田園都市線「たまプラーザ」駅から徒歩圏の希少な立地の中規模戸建住宅地域で、美しが丘地
区とは駅反対側であるが、閑静で利便性高い良好な住環境から、今後も高値継続して推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    506,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急田園都市線沿線の中規模住宅地域一帯で、代替競争関係にあるのはたまプラーザ駅から徒歩圏の住宅
地域一帯である。当駅は交通利便性、商業集積が高い。需要の中心は世帯年収の高い東京都心への通勤者や事業者で、
市外からの転入も見られる。市内で価格水準は高位であるうえ画地規模の比較的大きいエリアであるが、希少価値から
高所得層の需要は高い。２００㎡程度で土地１億円前後、新築戸建住宅で１億円台前半程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は東急田園都市線たまプラーザ駅から徒歩圏の住宅地で、当該駅周辺は大型商業施設が立地し生活利便性が高
い。地価形成は居住の快適性及び利便性に主眼を置き、比準価格は同一需給圏内の類似地域から居住環境、規模の類似
した多数の信頼性高い取引事例を収集し精度は高い。自用の住宅目的の取引が殆んどで、アパート等は見られず、戸建
住宅賃貸では収益価格は低位となった。従って本件では比準価格を重視し収益価格を参酌し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 -19               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    497,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[102.8]		 [100.0]
100		 507,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    484,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材・人件費上昇で住宅価格は高値圏。
インフレ、金利動向で高止まりからの需要減
退懸念。地価は高値安定か下落と立地により
分化すると思料。

たまプラーザ駅南口であるが徒歩圏の住宅地
域で、人気の高い路線で価格水準が高位な住
宅地域である。地価は現在、強含み傾向にあ
る。

北向きで接面する標準的な画地である。個別
的要因について特段の変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０９Ｄ
-35		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北12m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b １０６０３
０１
-13		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c １０６０３
０９Ｄ
-86		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
東6.5m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
建築協定
(50,80)
d １０６０３
０９
-16		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
435,347  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
466,692 		 100
[ 106.1]
439,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
440,000 
b (　           ) 
811,076  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
828,570 		 100
[ 123.2]
672,541 
673,000 
c (　           ) 
733,900  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[  98.8]		 100
[ 104.0]
765,670 		 100
[ 132.6]
577,428 
577,000 
d (　           ) 
464,088  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
522,162 		 100
[ 104.0]
502,079 
502,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    506,000 円／㎡]  



横浜青葉 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,534,464 
738,701 
2,795,763 
1,660,560 
1,135,203 		 （　0.9712）
1,102,509 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,639,744 円　　　　（　    117,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 70.00 Ｗ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
建築協定		 40 ％   80 ％   80 ％   219 ㎡     14.4 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 画地条件、賃貸需要、行政の規制、立地条件等を総合的に勘案し、２階建戸建住宅（１３０㎡）を想定。駐車場使用料も賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建住宅の一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 居宅
130.00 
100.0 
130.00 
2,359 
306,670 		 2.0  613,340 
1.0  306,670 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

306,670 		 613,340 
306,670 
⑨年額支払賃料        306,670 円　×　12ヶ月　＝　       3,680,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,680,040 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       294,403 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,385,637 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           613,340 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,643 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          306,670 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         143,184 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,534,464 円　　　　（　        16,139 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０１
Ｔ
　　　　-20		 1,768  
(   1,695) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
3,043 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,463 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,359 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０５
Ｔ
　　　　-9		 1,404  
(   1,404) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,006 
c １０６０３０５
Ｔ
　　　　-18		 1,872  
(   1,872) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,340 
横浜青葉 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,000 円  　　　　     22,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 110,401 円  　　　        3,680,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      284,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      188,700 円  　　　　     22,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,200 円  　　　　     22,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,200 円  　　　　     22,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         738,701 円　（　　　　　　         3,373 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,660,560 円  
（　　　　　         7,582 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,534,464 円      
②総費用 738,701 円      
③純収益　①－② 2,795,763 円      
④建物等に帰属する純収益 1,660,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,135,203 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,102,509 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,034 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,639,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     117,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区新石川二丁目１１番１０７
 0207000210915-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考