別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜泉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜泉 5-3 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　野入　健一   TEL.
鑑定評価額 327,000,000 円  １㎡当たりの価格 239,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市泉区和泉中央北５丁目４７３４番１
｢和泉中央北５－１５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西18m市道 水道、ガス、下水 いずみ中央

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 いずみ中央駅北西方

400m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域として概ね熟成しており、特段の変動要因はないこ
とから、当面は現状のまま推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市のほか、隣接する藤沢市、鎌倉市等の近隣商業地域または路線商業地域である。主たる需要者は
沿道型サービス施設を運営する事業法人のほか、近隣地域はいずみ中央駅から徒歩圏の立地特性から、画地規模によっ
てはマンションデベロッパー等も需要者となり得る。なお、商業地の需給動向に大きな変化はないが、立地条件や画地
規模等により価格水準は異なり、また取引の絶対量も少ないため、中心的な価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。いずみ中央駅に近い立地特性のため、事業用途や
住宅用途に対する一定の賃貸需要の見込める地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価
格は低位に試算された。したがって、本件では市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格
を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    226,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.4]		 [100.0]
100		 239,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の社会経済活動の活発化、円安進行、欧
米に比し安定した厚いイールドギャップ等を
背景に、国内不動産市場に資金流入し易い状
態が続いている。

店舗や住宅等としての賃貸需要が底堅い路線
商業地域である。相鉄東急直通線の開業によ
る利便性の向上等もあり、地価は上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜泉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０９
-23		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西23m県道、
北西2.8m、
角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０６０７
０９
-9		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東18m市道、
西5.5m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０６０７
０８
-26		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
南6.5m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０６０７
１０Ｄ
-1		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18.6m国道、
東1.9m、角地
２住居
高度4種最高20m
(80,200)
e １０６０７
１０Ｄ
-2		 横浜市戸塚区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東19.6m県
道、北西4m、
角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,575  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
269,831 		 100
[ 106.1]
254,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
254,000 
b (　           ) 
208,875  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
211,947 		 100
[  91.8]
230,879 
231,000 
c (　           ) 
233,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
209,170 		 100
[  90.0]
232,411 
232,000 
d (　           ) 
296,328  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
288,785 		 100
[ 108.0]
267,394 
267,000 
e (　     91,100) 
227,750  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
234,962 		 100
[  90.0]
261,069 
261,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    246,000 円／㎡]  



横浜泉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,723,421 
9,714,723 
41,008,698 
32,252,500 
8,756,198 		 （　0.9534）
8,348,159 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    194,143,233 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜泉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 387.00 ＲＣ6 2,085.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,367 ㎡     32.9 m x   41.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（１戸当たり６０㎡程度）の店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
337.50 
80.0 
270.00 
3,207 
865,890 		 5.0  4,329,450 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
387.00 
90.0 
348.30 
2,085 
726,206 		 2.0  1,452,412 
1.0  726,206 

 3～ 4		 住宅
387.00 
90.0 
348.30 
2,085 
726,206 		 2.0  1,452,412 
1.0  726,206 

 5～ 5		 住宅
323.00 
90.0 
290.70 
2,181 
634,017 		 2.0  1,268,034 
1.0  634,017 

 6～ 6		 住宅
264.00 
90.0 
237.60 
2,181 
518,206 		 2.0  1,036,412 
1.0  518,206 

計
2,085.50 
88.4 
1,843.20 

4,196,731 		 10,991,132 
3,330,841 
⑨年額支払賃料      4,196,731 円　×　12ヶ月　＝　      50,360,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,843.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,360,772 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,129,646 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,031,126 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,991,132 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         103,317 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,330,841 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,588,978 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,723,421 円　　　　（　        37,106 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０１
Ｔ
　　　　-45		 3,673  
(   3,561) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
3,333 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,207 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７０１
Ｔ
　　　　-46		 3,134  
(   3,033) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
3,109 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜泉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,425,000 円  　　　　    485,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,564,823 円  　　　       52,160,772　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      632,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,122,500 円  　　　　    485,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       485,000 円  　　　　    485,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       485,000 円  　　　　    485,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,714,723 円　（　　　　　　         7,107 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 485,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 226,000 円／㎡　×　   2,085.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,252,500 円  
（　　　　　        23,594 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,723,421 円      
②総費用 9,714,723 円      
③純収益　①－② 41,008,698 円      
④建物等に帰属する純収益 32,252,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,756,198 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,348,159 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,107 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    194,143,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜泉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市泉区和泉中央北五丁目４７３４番１
 0208000222910-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜泉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜泉 5-3 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　栗山　亮   TEL.
鑑定評価額 327,000,000 円  １㎡当たりの価格 239,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市泉区和泉中央北５丁目４７３４番１
｢和泉中央北５－１５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西18m市道 水道、ガス、下水 いずみ中央

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 いずみ中央駅北西方

400m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成している。特段の変動要因はなく、今後も現状を維
持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市内の路線商業地域を中心とし、広幅員の街路に面する近隣商業地域等の一部も含まれると判断し
た。需要者の中心は、地縁性を有する地元業者、全国チェーンを展開する法人事業者が中心になるものと想定される。
交通量の多い路線商業地においては、沿道型店舗の出店需要が見込めることから需要は底堅い。商業地においては、周
辺の利用状況や画地の状況による個別性が強く、取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域であることから、路線商業地域に加え、比較的広幅員の街路沿いの取引事例を
収集し試算した比準価格の信頼性は高いものと判断した。地域内には賃貸物件も見られるが、賃貸目的の事業者向けの
賃貸市場の熟成の程度は総じて弱いことから、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従
って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    226,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.5]		 [100.0]
100		 239,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は微減傾向で推移している。景気
は緩やかな改善傾向にあり、区内の不動産市
況も、全体的に回復傾向となっている。


路線商業地として熟成しており、地域の変動
要因はない。景気動向などの一般的要因の影
響を受け、地価は上昇傾向で推移している。


路線商業地域の商業用地としての競争力は、
概ね標準的である。当該要因の与える影響に
格別の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -17.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜泉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０１Ｄ
-26		 横浜市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東8.4m県道、
南4m、角地
２中専
高度3種最高15m
(80,150)
b １０６０７
０９
-9		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東18m市道、
西5.5m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０６０７
１０
-21		 横浜市瀬谷区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.4m県道、
東3.4m、角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０６０７
１１
-12		 横浜市瀬谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西22m県道、
南西4m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
206,969  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
235,771 		 100
[  92.2]
255,717 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
256,000 
b (　           ) 
208,875  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
214,045 		 100
[  90.9]
235,473 
235,000 
c (　     71,966) 
179,914  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
177,119 		 100
[  96.0]
184,499 
184,000 
d (　           ) 
125,247  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
133,091 		 100
[  81.0]
164,310 
164,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    246,000 円／㎡]  



横浜泉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,298,865 
10,056,697 
42,242,168 
33,582,500 
8,659,668 		 （　0.9534）
8,256,127 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    192,002,953 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜泉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 387.00 ＲＣ6 2,085.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,367 ㎡     32.9 m x   41.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は平均専有面積５８㎡程度の計２７戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
337.56 
80.0 
270.00 
3,380 
912,600 		 5.0  4,563,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
387.00 
90.0 
348.30 
2,100 
731,430 		 2.0  1,462,860 
1.0  731,430 

 3～ 4		 住宅
387.00 
90.0 
348.30 
2,130 
741,879 		 2.0  1,483,758 
1.0  741,879 

 5～ 5		 住宅
323.00 
90.0 
290.70 
2,160 
627,912 		 2.0  1,255,824 
1.0  627,912 

 6～ 6		 住宅
264.00 
90.0 
237.60 
2,230 
529,848 		 2.0  1,059,696 
1.0  529,848 

計
2,085.56 
88.4 
1,843.20 

4,285,548 		 11,308,896 
3,372,948 
⑨年額支払賃料      4,285,548 円　×　12ヶ月　＝　      51,426,576 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,843.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,426,576 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,661,329 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,565,247 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,308,896 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         107,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,372,948 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,626,183 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,298,865 円　　　　（　        38,258 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０６
Ｔ
　　　　-39		 4,041  
(   3,917) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[123.8]		 100
[110.0]
3,575 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,394 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７０６
Ｔ
　　　　-40		 3,847  
(   3,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[120.5]		 100
[100.0]
3,225 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜泉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,525,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,596,797 円  　　　       53,226,576　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      632,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,292,500 円  　　　　    505,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       505,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       505,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,056,697 円　（　　　　　　         7,357 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 505,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   2,085.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,582,500 円  
（　　　　　        24,567 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,298,865 円      
②総費用 10,056,697 円      
③純収益　①－② 42,242,168 円      
④建物等に帰属する純収益 33,582,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,659,668 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,256,127 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    192,002,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜泉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市泉区和泉中央北五丁目４７３４番１
 0208000222910-0000
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備考