別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 横浜泉 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜泉 3-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰三   TEL.

鑑定評価額 372,000,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 横浜市泉区和泉中央南２丁目２９２０番１外 ②地積(㎡) 2,798  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 不整形 1:3 畑 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北東2.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 立場 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    0 ｍ、西    0 ｍ、南  160 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   70.0 ｍ、規模　　      2,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ２．８ｍ市道 交通 施設 立場駅南西方 700m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の 　将来予測 一般住宅が多く建ち並ぶ既成住宅地域周辺の宅地見込地地域であり、最寄り駅から徒歩圏の地域であることから 、開発により農地等の一般住宅への転用が進み、今後は徐々に住宅化されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 不整形　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　    136,000 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　    130,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内を中心に藤沢市や鎌倉市等に広く存する宅地見込地地域であると判断される。主な需要者は一般 住宅の販売を目的とする開発事業者や不動産業者等であり、良好な資金調達環境やエンドユーザーの堅調な住宅需要を 背景に、不動産開発業者の需要は依然堅調であると認められる。最近の建築費高騰の影響もあるが、造成の難易の程度 や宅地としての有効利用度等によって取引される価格は異なるため、中心的な価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 近隣地域は既成住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域である。主な需要者である開発事業者は、類似の宅地 造成素地の取引事例を比較検討した価格を考慮するとともに、投資採算性についても十分に検討の上で意思決定してい るものと判断される。以上を総合的に勘案して、類似の宅地見込地から試算した比準価格、並びに投資採算性を反映し た控除法による価格を関連付け、市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　    131,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.5 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉区の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。区内 の価格は駅徒歩圏を中心に上昇傾向にあり、郊外に 波及している。 農地のほか雑木林が見られる地域であるが、交通接 近性・環境条件は概ね良好である。周辺には住宅が 多く見られ、徐々に宅地化が進行している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他