別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜栄 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜栄 9-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰三   TEL.
鑑定評価額 380,000,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市栄区金井町字大黒面３６０番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,753  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1:1		 工場

 中小規模工場等の中
に大規模工場がある
工業地域		 西12m市道、南側道 水道、ガス、下水 大船

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西    30 ｍ、南   500 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  51.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 大船駅北方

3.4km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜環状南線が事業中で、交通利便性の向上が見込まれる工業地域であることから、今後も需要増加が予測され
る。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川県南東部を中心として県内に広範囲に及ぶ工業地域である。主な市場参加者は中小規模工業地を拠
点とする県内の製造業、流通業等の法人と考えられる。横浜環状南線の開通が数年後に予定されているが、これにより
物流施設等の集積が進みつつあり、物流適地においては用地獲得競争が活気づき、地域によっては工業地の地価が上昇
傾向にある。工業地の取引の中心となる価格帯については、規模や個別性によって一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中小工場等が建ち並ぶ工業地域であり、戸塚区など類似の中小規模工業地の取引事例から試算した比準価格
の説得力は高い。一方、収益価格は倉庫の一棟貸しを想定して試算したが、賃貸倉庫としては規模が大きく、想定要素
も多いため信頼性が劣る。したがって、実際の取引事例をもとに試算した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、
さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[119.3]		 [102.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県央エリア、湾岸エリア、新東名高速道路な
ど、県内の幹線道路の整備が進行しており、
インフラ整備への期待感が強まっている。


横浜環状南線の整備が進められ、今後は各地
域へのアクセスも向上することから、地価に
は上昇傾向が見られている。


画地条件が角地であり、価値の増加が認めら
れる。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜栄 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０１
-36		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東6m、角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
b １０６０７
０１Ｄ
-28		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5m市道、
北東5.4m、
南西3.3m、
北西3.3m、
四方路
準工
高度5種最高20m
(70,200)
c １０６０７
１１
-8		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南22m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(60,200)
d １０６０５
０６Ｄ
-10		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西36m、
北東12m、
三方路
工業
高度7種最高31m
(70,200)
e １０６１１
０１Ｄ
-237		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南14m市道、
東4m、二方路
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
162,232  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
146,327 		 100
[ 102.9]
142,203 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
116,007  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
119,724 		 100
[  83.3]
143,726 
147,000 
c (　           ) 
130,536  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
121,517 		 100
[  90.3]
134,570 
137,000 
d (　           ) 
127,778  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
128,522 		 100
[  93.3]
137,751 
141,000 
e (　           ) 
120,304  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
137,954 		 100
[ 100.0]
137,954 
141,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +13.8 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.9 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



横浜栄 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

100,535,142 
21,100,264 
79,434,878 
69,286,000 
10,148,878 		 （　0.9499）
9,640,419 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    224,195,791 円　　　　（　     81,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜栄 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫 1,350.00 Ｓ4 5,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   2,753 ㎡     53.0 m x   51.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用をもとに、工場兼倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 工場・倉庫
5,400.00 
100.0 
5,400.00 
1,581 
8,537,400 		 2.0  17,074,800 
1.0  8,537,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,400.00 
100.0 
5,400.00 

8,537,400 		 17,074,800 
8,537,400 
⑨年額支払賃料      8,537,400 円　×　12ヶ月　＝　     102,448,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       102,448,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,146,928 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 96,301,872 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,074,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         160,503 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,537,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       4,072,767 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     100,535,142 円　　　　（　        36,518 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０３
Ｔ
　　　　-5		 1,556  
(   1,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,638 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,581 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７０９
Ｔ
　　　　-15		 1,558  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,673 
c １０６０７０９
Ｔ
　　　　-16		 1,728  
(   1,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,646 
横浜栄 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,050,000 円  　　　　  1,010,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,073,464 円  　　　      102,448,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,371,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,585,000 円  　　　　  1,010,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,010,000 円  　　　　  1,010,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,010,000 円  　　　　  1,010,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,100,264 円　（　　　　　　         7,664 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,010,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   5,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0686     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 69,286,000 円  
（　　　　　        25,167 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 100,535,142 円      
②総費用 21,100,264 円      
③純収益　①－② 79,434,878 円      
④建物等に帰属する純収益 69,286,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,148,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,640,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,502 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    224,195,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜栄 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市栄区金井町字大黒面３６０番１
 0225000138822-0000
2 　横浜市栄区金井町字大黒面１７１７番４３
 0225001123782-0000
3 　横浜市栄区金井町字大黒面３６１番１
 0225000138824-0000
4 　横浜市栄区金井町字大黒面３６１番３
 0225001111549-0000
5 　横浜市栄区金井町字大黒面３６２番１
 0225000138826-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜栄 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜栄 9-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　栗山　亮   TEL.
鑑定評価額 380,000,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市栄区金井町字大黒面３６０番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,753  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1:1		 工場

 中小規模工場等の中
に大規模工場がある
工業地域		 西12m市道、南側道 水道、ガス、下水 大船

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西    30 ｍ、南   500 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  51.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 工場や倉庫等の多い内陸型工
業地域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 大船駅北方

3.4km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜環状南線が事業中で、交通利便性の向上が見込まれる工業地域であることから、今後も需要増加が予測され
る。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県内の交通利便性の優れた内陸部の流通業務地域のほか、臨海部の工業地域を含む広域的なものと判断
した。需要者は、自社使用目的の法人事業者が中心であり、圏外業者の参入も見られる。供給は規模の比較的小さいも
のが多い傾向にある。高速道路へのアクセスに優れた地域の需要は、他業種にわたり堅調に推移している。中心価格帯
の把握は難しいが、２０００㎡程度の画地で２億円台が相場と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中小規模工場や大規模工場が建ち並ぶ工業地域である。比準価格は、工場地の取引実態を反映した実証的
な価格であり、信頼性が高いものと思われる。一方、自己使用目的の法人事業者が需要の中心であることから、自用の
取引が多く、収益性を反映した収益価格の説得力は劣るものと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌
し、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[119.7]		 [102.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 設備投資は持ち直しに足踏みがみられるが、
堅調な企業収益を背景に、建築工事費予定額
は持ち直しの動きが見られる。


横浜環状南線の事業が進められており、工業
地域としての更なる利便性向上が見込まれる
ことから、地価は上昇傾向にある。


角地であり画地条件が優れ、個別的要因に基
づく競争力は良好である。当該要因の与える
影響に格別の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜栄 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０１
-36		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東6m、角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
b １０６０７
１１
-8		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南22m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(60,200)
c １０６０５
０９
-19		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
d １０６０５
０６Ｄ
-10		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西36m、
北東12m、
三方路
工業
高度7種最高31m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
162,232  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
159,554 		 100
[  92.2]
173,052 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
177,000 
b (　           ) 
130,536  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
133,408 		 100
[ 110.2]
121,060 
123,000 
c (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,615 		 100
[ 103.8]
83,444 
85,100 
d (　           ) 
127,778  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
125,831 		 100
[ 103.5]
121,576 
124,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



横浜栄 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

102,379,240 
21,621,640 
80,757,600 
71,344,000 
9,413,600 		 （　0.9499）
8,941,979 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    207,953,000 円　　　　（　     75,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜栄 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫 1,350.00 Ｓ4 5,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   2,753 ㎡     53.0 m x   51.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用を考慮し、工場兼倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 工場・倉庫
5,400.00 
100.0 
5,400.00 
1,610 
8,694,000 		 2.0  17,388,000 
1.0  8,694,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,400.00 
100.0 
5,400.00 

8,694,000 		 17,388,000 
8,694,000 
⑨年額支払賃料      8,694,000 円　×　12ヶ月　＝　     104,328,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       104,328,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,259,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 98,068,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,388,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         163,447 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,694,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       4,147,473 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     102,379,240 円　　　　（　        37,188 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０６
Ｔ
　　　　-41		 1,795  
(   1,737) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[112.0]		 100
[110.0]
1,777 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,681 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,610 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７０３
Ｔ
　　　　-5		 1,556  
(   1,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[107.0]		 100
[110.0]
1,593 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜栄 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,200,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,129,840 円  　　　      104,328,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,371,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,840,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,040,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,040,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,621,640 円　（　　　　　　         7,854 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,040,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   5,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0686     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,344,000 円  
（　　　　　        25,915 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 102,379,240 円      
②総費用 21,621,640 円      
③純収益　①－② 80,757,600 円      
④建物等に帰属する純収益 71,344,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,413,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,941,979 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,248 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    207,953,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜栄 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市栄区金井町字大黒面３６０番１
 0225000138822-0000
2 　横浜市栄区金井町字大黒面１７１７番４３
 0225001123782-0000
3 　横浜市栄区金井町字大黒面３６１番１
 0225000138824-0000
4 　横浜市栄区金井町字大黒面３６１番３
 0225001111549-0000
5 　横浜市栄区金井町字大黒面３６２番１
 0225000138826-0000
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備考