別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜栄 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜栄 5-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰三   TEL.
鑑定評価額 51,700,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市栄区鍛冶ケ谷１丁目７９０番１外
｢鍛冶ケ谷１－１７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:1		 事務所、作業所兼住
宅
Ｓ2		 店舗、営業所、工場
等が混在する路線商
業地域		 北西22m県道 水道、ガス、下水 本郷台

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 本郷台駅東方

1.4km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 車両通行量の多い幹線道路沿いの商業地域であり、今後は公田インターチェンジ開通の影響で利便性が高まるこ
とが予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    209,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内のほか鎌倉市や藤沢市等の近隣市内の路線商業地域である。主な需要者は地元の法人や事業主の
ほか、投資家や不動産業者等が中心と考えられる。比較的交通量の多い幹線道路沿いであることから、地価は比較的安
定している。ただし、商業地の不動産取引は相対的に少なく、個別性が強いことから、中心となる価格帯を把握するこ
とは一概には困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗や営業所等が多く見られる路線商業地域であり、広域的に収集した路線商業地域の取引事例から比較し
た比準価格の説得力は高い。一方、対象標準地は商業地であり収益価格についても重視すべきであるが、上層階の賃料
は比較的安いことから収益性を発揮できずに収益価格はやや低位に試算された。したがって、より実証的で説得力の高
い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    226,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[111.3]		 [100.0]
100		 205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    202,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 栄区においても景気は徐々に持ち直してきて
おり、区内の商業地の需要は少しずつである
が回復傾向にある。


当該地域は古くからの路線商業地域として安
定している。今後は公田インターチェンジの
影響による交通量の増加が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜栄 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０３
-38		 横浜市栄区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西6.3m県道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０６０７
０１Ｄ
-25		 横浜市泉区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21m市道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
c １０６０７
０１Ｄ
-27		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東33m国道、
南4m、
北西4.5m、
三方路
｢調区｣ 
都市計画道路
(60,80)
d １０６０７
０８
-26		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
南6.5m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e １０６０７
０８Ｄ
-3		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西22m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,174  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
202,915 		 100
[  98.3]
206,424 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
206,000 
b (　     81,665) 
204,162  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
213,962 		 100
[ 105.0]
203,773 
204,000 
c (　           ) 
174,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
172,817 		 100
[  85.3]
202,599 
203,000 
d (　           ) 
233,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
230,544 		 100
[ 105.6]
218,318 
218,000 
e (　           ) 
158,946  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
192,966 		 100
[  95.6]
201,847 
202,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +16.7 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    209,000 円／㎡]  



横浜栄 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,578,624 
1,866,398 
7,712,226 
6,277,500 
1,434,726 		 （　0.9519）
1,365,716 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     31,760,837 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜栄 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   251 ㎡     15.6 m x   16.3 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～３階は４４㎡程度の２ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
85.0 
119.00 
3,187 
379,253 		 5.0  1,896,265 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
140.00 
95.0 
133.00 
1,753 
233,149 		 2.0  466,298 
1.0  233,149 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
91.7 
385.00 

845,551 		 2,828,861 
466,298 
⑨年額支払賃料        845,551 円　×　12ヶ月　＝　      10,146,612 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,146,612 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       811,729 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,334,883 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,828,861 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,026 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          466,298 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         217,715 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,578,624 円　　　　（　        38,162 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７１１
Ｔ
　　　　-42		 3,258  
(   3,076) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,103 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,187 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７０２
Ｔ
　　　　-19		 2,433  
(   2,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 76.5]		 100
[100.0]
3,180 
c １０６０７０２
Ｔ
　　　　-20		 1,956  
(   1,867) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 58.0]		 100
[100.0]
3,372 
横浜栄 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 465,000 円  　　　　     93,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 304,398 円  　　　       10,146,612　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      790,500 円  　　　　     93,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,000 円  　　　　     93,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,000 円  　　　　     93,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,866,398 円　（　　　　　　         7,436 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0675     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 35 ％　＋　0.0634 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,277,500 円  
（　　　　　        25,010 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,578,624 円      
②総費用 1,866,398 円      
③純収益　①－② 7,712,226 円      
④建物等に帰属する純収益 6,277,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,434,726 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,365,716 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,441 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,760,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜栄 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市栄区鍛冶ケ谷一丁目７９０番１
 0225000136715-0000
2 　横浜市栄区鍛冶ケ谷一丁目７９０番８
 0225000136721-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜栄 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜栄 5-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　飯田　俊雄   TEL.
鑑定評価額 51,500,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市栄区鍛冶ケ谷１丁目７９０番１外
｢鍛冶ケ谷１－１７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:1		 事務所、作業所兼住
宅
Ｓ2		 店舗、営業所、工場
等が混在する路線商
業地域		 北西22m県道 水道、ガス、下水 本郷台

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.6 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       251 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 本郷台駅東方

1.4km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は大きな変動もなく、今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、栄区及び周辺区など横浜市南西部を中心とした路線商業地域である。需要者は、主に店舗、営業所、事
務所等の自己使用または賃貸目的の個人、事業法人であるが、路線沿いであるため中規模以上の画地については、マン
ション業者の参入も考えられる。不動産市場の回復を受けて、需要は底堅い。不動産取引は規模や利用目的によりさま
ざまであるため、中心価格帯を捉えるのは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、広域的に多数の取引を収集して規範性のある事例を採用し、価格形成要因の比較を行って求められたもの
であり、市場性を有し実証的である。収益価格は不動産の収益性を勘案し求められたが、やや低位に求められた。本件
では、信頼性のある取引事例より求められた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連も考慮
し、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    226,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[111.2]		 [100.0]
100		 205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    202,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。各種政策の効果
もあって、不動産市場は回復傾向にある。


地域要因に特段の変化はなく、一般的要因を
反映して当地域で地価は小幅の上昇に推移し
ている。


地域において標準的であり、個別的要因に大
きな変化は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜栄 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０１Ｄ
-26		 横浜市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東8.4m県道、
南4m、角地
２中専
高度3種最高15m
(80,150)
b １０６０７
０９
-9		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東18m市道、
西5.5m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０６０７
０７Ｄ
-1		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
北東6m、角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
d １０６０７
０９
-23		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西23m県道、
北西2.8m、
角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
206,969  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
213,666 		 100
[  99.7]
214,309 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
214,000 
b (　           ) 
208,875  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
207,442 		 100
[ 100.1]
207,235 
207,000 
c (　           ) 
161,623  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
161,152 		 100
[  79.8]
201,945 
202,000 
d (　           ) 
289,575  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
292,474 		 100
[ 135.6]
215,689 
216,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    210,000 円／㎡]  



横浜栄 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,394,665 
1,893,866 
7,500,799 
5,804,150 
1,696,649 		 （　0.9519）
1,615,040 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     37,559,070 円　　　　（　    150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜栄 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   251 ㎡     15.6 m x   16.3 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は４４㎡程度の２ＤＫを想定。仕上げは標準的。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 中層の店舗付共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
3,176 
333,480 		 5.0  1,667,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
140.00 
95.0 
133.00 
1,860 
247,380 		 1.0  247,380 
1.0  247,380 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
88.3 
371.00 

828,240 		 2,162,160 
494,760 
⑨年額支払賃料        828,240 円　×　12ヶ月　＝　       9,938,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     371.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,938,880 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       795,110 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,143,770 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,162,160 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,892 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          494,760 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         231,003 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,394,665 円　　　　（　        37,429 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０２
Ｔ
　　　　-19		 2,433  
(   2,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
3,072 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,189 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,176 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７０２
Ｔ
　　　　-18		 2,528  
(   2,475) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,305 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜栄 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 432,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 298,166 円  　　　        9,938,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      255,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      735,200 円  　　　　     86,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,893,866 円　（　　　　　　         7,545 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,804,150 円  
（　　　　　        23,124 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,394,665 円      
②総費用 1,893,866 円      
③純収益　①－② 7,500,799 円      
④建物等に帰属する純収益 5,804,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,696,649 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,615,040 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,434 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,559,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜栄 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市栄区鍛冶ケ谷一丁目７９０番１
 0225000136715-0000
2 　横浜市栄区鍛冶ケ谷一丁目７９０番８
 0225000136721-0000
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備考