別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜瀬谷 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜瀬谷 9-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　平松　秀行   TEL.
鑑定評価額 1,340,000,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市瀬谷区目黒町８番１外
 ②地積
　(㎡)		 7,249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度5種最高20m


(70,200)
不整形
2:1		 倉庫

Ｓ4		 大中規模倉庫等が建
ち並ぶＩＣに近い工
業地域		 北西32m国道、三方路 水道、ガス、下水 鶴間

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＩＣにも近い国道沿いの工業
地域		 街

路		 ３２ｍ国道 交通

施設		 鶴間駅北東方

1.7km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに工場・倉庫等が連なる地域で、格別の変動要因はないことから、当面は現状を維持するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市及びその周辺市等を中心とした県内の工業地域等一円である。典型的な需要者は、運輸業、倉庫
業等を営む自己利用目的のエンドユーザーである。工場利便性が良好な国道沿いに位置する工業地域であり、工場需要
は引き続き堅調に推移している。取引の中心となる価格帯については、規模・利用目的等により様々であり、一概に見
出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、幹線道路沿いに工場・倉庫等を中心とした工業地域である。典型的な需要者は、運輸業等の自己利用目的
のエンドユーザーであり、取引の際には市場性・工場利便性等を重視する傾向がある。一方、収益価格の試算にあたっ
ては、想定建物と類似する規範性の高い賃貸事例を十分に収集できたとは言い難い。よって、本件では、市場の実態を
反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 [103.0]
100		 185,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流等を初めとした工業用地の需要は高まっ
ており、地価は上昇傾向を維持し、引き続き
堅調である。


工場利便性の良好な工業地域であり、引き続
き上昇傾向を維持している。



格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜瀬谷 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０１
-36		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東6m、角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
b １０６０７
１１
-8		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南22m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(60,200)
c １０６０７
０１
-4		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
南西4.5m、
角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
d １０６０７
０３Ｄ
-5		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
北西2.8m、
角地
２住居
高度4種最高20m
(80,200)
e １０６０７
０９
-15		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
162,232  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
158,137 		 100
[  90.2]
175,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
181,000 
b (　           ) 
130,536  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
133,147 		 100
[  83.5]
159,457 
164,000 
c (　           ) 
193,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
198,391 		 100
[  98.8]
200,801 
207,000 
d (　           ) 
182,239  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
178,347 		 100
[ 120.3]
148,252 
153,000 
e (　           ) 
180,162  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
182,144 		 100
[ 117.9]
154,490 
159,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    188,000 円／㎡]  



横浜瀬谷 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

184,984,800 
36,700,400 
148,284,400 
99,225,000 
49,059,400 		 （　0.9519）
46,699,643 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　  1,086,038,209 円　　　　（　    150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜瀬谷 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 4,000.00 Ｓ4 13,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   7,249 ㎡    155.0 m x   76.5 m  前面道路：国道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 流通倉庫の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫
13,000.00 
100.0 
13,000.00 
1,225 
15,925,000 		 10.0  159,250,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
13,000.00 
100.0 
13,000.00 

15,925,000 		 159,250,000 
0 
⑨年額支払賃料     15,925,000 円　×　12ヶ月　＝　     191,100,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  13,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       191,100,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,644,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 183,456,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       159,250,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,528,800 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     184,984,800 円　　　　（　        25,519 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７１２
Ｔ
　　　　-27		 1,007  
(     977) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,060 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,235 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,225 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７１２
Ｔ
　　　　-28		 1,334  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,404 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜瀬谷 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,350,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,733,000 円  　　　      191,100,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,182,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,495,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      36,700,400 円　（　　　　　　         5,063 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,470,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 108,000 円／㎡　×　  13,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0675     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 35 ％　＋　0.0634 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 99,225,000 円  
（　　　　　        13,688 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 184,984,800 円      
②総費用 36,700,400 円      
③純収益　①－② 148,284,400 円      
④建物等に帰属する純収益 99,225,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 49,059,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 46,699,643 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,442 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,086,038,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜瀬谷 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市瀬谷区目黒町８番１
 0213000235048-0000
2 　横浜市瀬谷区目黒町１５番２８
 0213001115281-0000
3 　横浜市瀬谷区目黒町９番１
 0213000235055-0000
4 　横浜市瀬谷区目黒町９番１５
 0213001143465-0000
5 　横浜市瀬谷区目黒町９番１６
 0213001156450-0000
6 　横浜市瀬谷区目黒町９番２２
 0213001169070-0000
7 　横浜市瀬谷区目黒町９番２３
 0213001169071-0000
8 　横浜市瀬谷区目黒町９番３
 0213000235057-0000
9 　横浜市瀬谷区目黒町９番４
 0213000235058-0000
10 　横浜市瀬谷区目黒町９番５
 0213000235059-0000
11 　横浜市瀬谷区目黒町９番６
 0213000235060-0000
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜瀬谷 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜瀬谷 9-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　幹森   TEL.
鑑定評価額 1,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市瀬谷区目黒町８番１外
 ②地積
　(㎡)		 7,249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度5種最高20m


(70,200)
不整形
2:1		 倉庫

Ｓ4		 大中規模倉庫等が建
ち並ぶＩＣに近い工
業地域		 北西32m国道、三方路 水道、ガス、下水 鶴間

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 横浜町田ＩＣに近い国道沿い
工業地域		 街

路		 ３２ｍ国道 交通

施設		 鶴間駅北東方

1.7km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの倉庫、工場等が多い地域で、流通業務施設の需要は高く、今後も地価は底堅く推移するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市内、県央地域圏域の、流通業務施設地域である。需要者は、大規模な資本力を有する法人等に限
定される。大中規模の土地は物流サービス業者、中小規模の用地は自営の中堅企業などである。近年は物流施設の需要
は高く、幹線道路等への利便性が高ければ、臨海部、内陸部も需要は高く推移している。工業地は個別性が大きく標準
的な価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域である。当該地域内は賃貸物件は見られるが、貸倉庫等の賃貸目的の取
引より自用目的での取引が多いことを踏まえ、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ
、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.2]		 [103.0]
100		 185,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高齢化率は高く、人口は横ばい傾向が続いて
いるが、景気回復により地価は上昇傾向にあ
り、バス便利用等の郊外でも、需要は持ち直
している。

流通業務施設が多い地域で、景気回復を反映
して地価は上昇している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜瀬谷 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０１
-36		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東6m、角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
b １０６０５
１１
-18		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
工業
特別用途地区
(60,200)
c １０６０４
０５Ｄ
-9		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北9m市道、
西6m、準角地
工専

(60,200)
d １０６０３
０７
-13		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
162,232  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
156,206 		 100
[  87.4]
178,725 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
170,547  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,446 		 100
[  95.4]
181,809 
187,000 
c (　           ) 
182,103  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
182,810 		 100
[  90.2]
202,672 
209,000 
d (　           ) 
227,687  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
231,558 		 100
[ 120.8]
191,687 
197,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    189,000 円／㎡]  



横浜瀬谷 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

181,209,600 
35,033,000 
146,176,600 
92,475,000 
53,701,600 		 （　0.9519）
51,118,553 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　  1,188,803,558 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜瀬谷 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,250.00 Ｓ4 13,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   7,249 ㎡    155.0 m x   76.5 m  前面道路：国道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 国道沿いにあって大規模物流施設を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫
13,000.00 
100.0 
13,000.00 
1,200 
15,600,000 		 10.0  156,000,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
13,000.00 
100.0 
13,000.00 

15,600,000 		 156,000,000 
0 
⑨年額支払賃料     15,600,000 円　×　12ヶ月　＝　     187,200,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  13,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       187,200,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,488,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 179,712,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       156,000,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,497,600 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     181,209,600 円　　　　（　        24,998 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０８
Ｔ
　　　　-17		 1,485  
(   1,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]
1,325 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,210 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７０８
Ｔ
　　　　-18		 1,176  
(   1,056) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,155 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜瀬谷 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,850,000 円  　　　　  1,370,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,616,000 円  　　　      187,200,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,182,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,645,000 円  　　　　  1,370,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,370,000 円  　　　　  1,370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,370,000 円  　　　　  1,370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      35,033,000 円　（　　　　　　         4,833 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,370,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 100,000 円／㎡　×　  13,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0675     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 35 ％　＋　0.0634 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 92,475,000 円  
（　　　　　        12,757 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 181,209,600 円      
②総費用 35,033,000 円      
③純収益　①－② 146,176,600 円      
④建物等に帰属する純収益 92,475,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 53,701,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 51,118,553 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,052 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,188,803,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜瀬谷 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市瀬谷区目黒町８番１
 0213000235048-0000
2 　横浜市瀬谷区目黒町９番１
 0213000235055-0000
3 　横浜市瀬谷区目黒町９番３
 0213000235057-0000
4 　横浜市瀬谷区目黒町９番４
 0213000235058-0000
5 　横浜市瀬谷区目黒町９番５
 0213000235059-0000
6 　横浜市瀬谷区目黒町９番６
 0213000235060-0000
7 　横浜市瀬谷区目黒町９番１５
 0213001143465-0000
8 　横浜市瀬谷区目黒町９番１６
 0213001156450-0000
9 　横浜市瀬谷区目黒町９番２２
 0213001169070-0000
10 　横浜市瀬谷区目黒町９番２３
 0213001169071-0000
11 　横浜市瀬谷区目黒町１５番２８
 0213001115281-0000
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考