別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜瀬谷 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜瀬谷 5-301 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　平松　秀行   TEL.
鑑定評価額 858,000,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市瀬谷区中央６番１５
 ②地積
　(㎡)		 1,894  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,400)
台形
1:2		 店舗

Ｓ3		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 東（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 瀬谷駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前広場に接面した商業地域 街

路		 駅前広場 交通

施設		 瀬谷駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 直近では格別の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    468,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    358,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、横浜市及び川崎市並びにその周辺市内の商業地域等である。典型的な需要者は、事務所・店舗と
して自己利用することを目的とした事業法人やこれら事業法人への賃貸を目論む不動産業者等である。取引の中心とな
る価格帯については、敷地規模・容積率・利用目的等によって需要者も異なることから、一概に見出すことは困難な状
況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅前に店舗等を中心とした駅前商業地域である。駅前であり、立地条件は優れているが、商圏は駅前
に限定されるなどやや狭く、繁華性も相応に認められる程度である。よって、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成
されておらず、収益価格はやや低位に試算された。以上より、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、代表標準地との検討を踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜瀬谷 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    370,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.7]		 [102.0]
100		 453,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は、一時的な停滞から、様々な経
営・生活支援策や大規模な金融支援策・緩和
策によって、落着きを取り戻しつつある。


瀬谷駅前の商業地であり、南口再開発を始め
とした駅前整備等により、地価は引き続き上
昇傾向で推移している。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜瀬谷 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０４Ｄ
-7		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東28.6m市
道、
北西7.9m、
角地
商業
高度7種最高20m
(100,400)
b １０６０７
０１
-31		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０６０７
０３Ｄ
-2		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.6m私道
、中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
d １０６０７
０４
-50		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m私道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,180)
e １０６０７
０５
-16		 横浜市栄区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北東6.5m、
角地
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
423,170  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
416,186 		 100
[  99.0]
420,390 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
429,000 
b (　           ) 
434,737  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
446,910 		 100
[  96.1]
465,047 
474,000 
c (　           ) 
485,701  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
499,301 		 100
[  95.5]
522,828 
533,000 
d (　           ) 
453,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
460,745 		 100
[  89.1]
517,110 
527,000 
e (　           ) 
433,489  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
424,230 		 100
[  91.0]
466,187 
476,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    468,000 円／㎡]  



横浜瀬谷 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

265,520,538 
53,305,580 
212,214,958 
180,880,000 
31,334,958 		 （　0.9310）
29,172,846 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    678,438,279 円　　　　（　    358,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜瀬谷 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 1,392.00 ＲＣ9F1B 9,588.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   1,894 ㎡     31.1 m x   53.3 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅（１～３階店舗、４階以上共同住宅（約６０㎡／戸））を想定 ⑦有効率　  75.1 ％
の理由		 標準的な店舗共同住宅を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,392.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,392.00 
81.7 
1,137.26 
5,143 
5,848,928 		 6.0  35,093,568 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,392.00 
92.9 
1,293.17 
3,933 
5,086,038 		 6.0  30,516,228 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
1,392.00 
92.9 
1,293.17 
2,723 
3,521,302 		 6.0  21,127,812 
0.0  0 

 4～ 9		 住宅
670.00 
86.5 
579.55 
2,420 
1,402,511 		 1.0  1,402,511 
1.0  1,402,511 

計
9,588.00 
75.1 
7,200.90 

22,871,334 		 95,152,674 
8,415,066 
⑨年額支払賃料     22,871,334 円　×　12ヶ月　＝　     274,456,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,200.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       274,456,008 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    16,719,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 261,936,648 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        95,152,674 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         894,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,415,066 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,689,455 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     265,520,538 円　　　　（　       140,190 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７１２
Ｔ
　　　　-25		 4,494  
(   4,363) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]
5,350 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,143 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７１２
Ｔ
　　　　-26		 4,609  
(   4,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
4,621 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜瀬谷 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,600,000 円  　　　　  2,720,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,359,680 円  　　　      278,656,008　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,785,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   23,120,000 円  　　　　  2,720,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,720,000 円  　　　　  2,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,720,000 円  　　　　  2,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      53,305,580 円　（　　　　　　        28,144 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,720,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   9,588.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 180,880,000 円  
（　　　　　        95,502 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 265,520,538 円      
②総費用 53,305,580 円      
③純収益　①－② 212,214,958 円      
④建物等に帰属する純収益 180,880,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,334,958 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,172,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    678,438,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     358,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜瀬谷 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市瀬谷区中央６番１５
 0213000214651-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜瀬谷 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜瀬谷 5-301 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　野入　健一   TEL.
鑑定評価額 858,000,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市瀬谷区中央６番１５
 ②地積
　(㎡)		 1,894  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,400)
台形
1:2		 店舗

Ｓ3		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 東（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 瀬谷駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場接面 交通

施設		 瀬谷駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近年、瀬谷駅周辺では一般住宅やマンションの供給が増えつつあり、今後もマンション等の住宅供給が予定され
ていること等から、徐々にではあるが駅前商業地域としての繁華性等が高まっていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    464,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    361,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市及び隣接する大和市等の最寄り駅から徒歩圏の商業地域である。主たる需要者は、店舗事務所ビ
ルや店舗兼共同住宅等として賃貸運用を目的に土地を取得する資金調達力を有する法人であるが、画地規模の小さい土
地については、中小の地元不動産業者や個人投資家等も含まれる。なお、商業地の需給動向に大きな変化はないが、立
地条件や画地規模等により価格水準は異なり、また取引の絶対量も少ないため、中心的な価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例から求められた価格で実証的であり、商業地域においては収益性も考慮した取引が行なわれ
る。一方、収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅を想定して試算したが、土地価格に見合った収益性の確保が困難な
ことから、比準価格よりもやや低位に試算された。したがって、本件では市場の実態を反映し信頼性の高い比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜瀬谷 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    370,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.8]		 [102.0]
100		 453,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の社会経済活動の活発化、円安進行、欧
米に比し安定した厚いイールドギャップ等を
背景に、国内不動産市場に資金流入し易い状
態が続いている。

今後の駅周辺でのマンション分譲等による背
後人口の増加で、商業繁華性がさらに高まる
ことが期待されており、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜瀬谷 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１１
-36		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
南東12m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,360)
b １０６０４
０３
-2		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西36m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
c １０６１１
０３
-23		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
d １０６１１
１１Ｄ
-56		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西（駅前広
場）市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
482,749  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
493,742 		 100
[ 112.1]
440,448 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
449,000 
b (　           ) 
600,741  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
548,503 		 100
[ 131.3]
417,748 
426,000 
c (　           ) 
467,119  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
424,063 		 100
[  86.2]
491,952 
502,000 
d (　           ) 
390,505  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
369,452 		 100
[  85.4]
432,614 
441,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    464,000 円／㎡]  



横浜瀬谷 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

271,629,380 
54,557,742 
217,071,638 
185,535,000 
31,536,638 		 （　0.9310）
29,360,610 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    682,804,884 円　　　　（　    361,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜瀬谷 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 1,392.00 ＲＣ9F1B 9,588.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   1,894 ㎡     31.1 m x   53.3 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１～３階店舗、４階以上共同住宅（１戸当たり５８㎡、計６０戸）。 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,392.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,392.00 
81.7 
1,137.75 
4,796 
5,456,649 		 6.0  32,739,894 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,392.00 
93.0 
1,294.50 
3,117 
4,034,957 		 6.0  24,209,742 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
1,392.00 
93.0 
1,294.50 
2,878 
3,725,571 		 6.0  22,353,426 
0.0  0 

 4～ 9		 住宅
670.00 
86.6 
580.00 
2,878 
1,669,240 		 1.0  1,669,240 
1.0  1,669,240 

計
9,588.00 
75.2 
7,206.75 

23,232,617 		 89,318,502 
10,015,440 
⑨年額支払賃料     23,232,617 円　×　12ヶ月　＝　     278,791,404 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,206.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       278,791,404 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    16,979,484 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 266,011,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        89,318,502 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         839,594 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,015,440 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       4,777,866 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     271,629,380 円　　　　（　       143,416 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７１０
Ｔ
　　　　-58		 4,609  
(   4,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,609 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,796 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７１０
Ｔ
　　　　-59		 3,900  
(   3,674) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,875 
c １０６０７１０
Ｔ
　　　　-60		 3,751  
(   3,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
4,962 
横浜瀬谷 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,950,000 円  　　　　  2,790,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,489,742 円  　　　      282,991,404　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,823,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   23,715,000 円  　　　　  2,790,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,790,000 円  　　　　  2,790,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,790,000 円  　　　　  2,790,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      54,557,742 円　（　　　　　　        28,806 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,790,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　   9,588.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 185,535,000 円  
（　　　　　        97,959 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 271,629,380 円      
②総費用 54,557,742 円      
③純収益　①－② 217,071,638 円      
④建物等に帰属する純収益 185,535,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,536,638 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,360,610 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,502 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    682,804,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     361,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜瀬谷 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市瀬谷区中央６番１５
 0213000214651-0000
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50 　
備考