別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜瀬谷 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜瀬谷 -22 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　三千代   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市瀬谷区二ツ橋町字広町４６８番１３
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い住宅地域
 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 三ツ境

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 三ツ境駅北西方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が中心の既成住宅地域で、当面は現環境を維持するものと思料する。やや距離はあるが三ツ境駅から徒
歩も可能で安定的な需要が見込め、地価は上昇基調と予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、相鉄本線、いずみ野線沿線で、瀬谷区および隣接区内にある徒歩限界圏の住宅地域である。需要
の中心は東京・横浜方面への通勤者層であり、圏内の需要が多い。やや距離はあるが最寄駅より徒歩利用も可能であり
、一定の需要は見込める地域である。取引の中心となる価格帯は土地が１５０平米程度で２０００万円台後半、新築戸
建で４０００万円台前半が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅よりやや距離のある住宅地域である。アパート等の収益物件も見られるものの、一般住宅を中心と
した住宅地域となっている。地域内の土地取引は居住の快適性を重視した自用目的の取引が多く、土地価格に見合う賃
料水準は形成されていない。本件評価では、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表
標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜瀬谷 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    240,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[103.0]		 100
[147.4]		 [103.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果やコロナ禍の緩和により不動
産市況は総じて堅調。瀬谷区の住宅地も利便
性等による変動率格差は存するが全体として
上昇基調にある。

やや距離はあるが、最寄駅より徒歩利用も可
能で一定の需要は見込め、地価は上昇基調で
推移と思料する。地域要因に特段の変動はな
い。

南東道路に面しているため日照等の環境面で
優る。他の条件はほぼ標準的な画地であり、
特段の変動要因はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜瀬谷 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
１０Ｄ
-13		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
b １０６０７
０３Ｄ
-5		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
北西2.8m、
角地
２住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０６０７
０２
-9		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5m市道、
角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０６０７
１０Ｄ
-8		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
建築協定
(50,80)
e １０６０７
１０Ｄ
-16		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,211  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
179,434 		 100
[ 104.0]
172,533 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
178,000 
b (　           ) 
182,239  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
176,982 		 100
[ 104.9]
168,715 
174,000 
c (　           ) 
174,711  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
178,424 		 100
[  98.9]
180,408 
186,000 
d (　           ) 
173,142  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
175,542 		 100
[ 102.8]
170,761 
176,000 
e (　           ) 
187,017  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
179,893 		 100
[ 107.9]
166,722 
172,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    177,000 円／㎡]  



横浜瀬谷 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,695,736 
677,298 
3,018,438 
2,416,040 
602,398 		 （　0.9712）
585,049 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     13,605,791 円　　　　（　     82,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜瀬谷 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 Ｗ2 190.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高15m
 70 ％   150 ％   150 ％   165 ㎡      9.5 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４７㎡程度のファミリータイプ、仕様は標準的な共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
100.0 
95.00 
1,630 
154,850 		 1.0  154,850 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
95.00 
100.0 
95.00 
1,660 
157,700 		 1.0  157,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
190.00 
100.0 
190.00 

312,550 		 312,550 
0 
⑨年額支払賃料        312,550 円　×　12ヶ月　＝　       3,750,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,750,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       153,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,692,736 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           312,550 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,695,736 円　　　　（　        22,398 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０６
Ｔ
　　　　-17		 1,612  
(   1,612) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,665 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,661 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,660 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０７１１
Ｔ
　　　　-30		 1,766  
(   1,765) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,789 
c １０６０７０４
Ｔ
　　　　-30		 1,537  
(   1,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,635 
横浜瀬谷 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 161,500 円  　　　　     32,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 115,398 円  　　　        3,846,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      274,500 円  　　　　     32,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,300 円  　　　　     32,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,300 円  　　　　     32,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         677,298 円　（　　　　　　         4,105 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     190.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,416,040 円  
（　　　　　        14,643 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,695,736 円      
②総費用 677,298 円      
③純収益　①－② 3,018,438 円      
④建物等に帰属する純収益 2,416,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 602,398 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 585,049 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,605,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜瀬谷 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市瀬谷区二ツ橋町字広町４６８番１３
 0213000225206-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
横浜瀬谷 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜瀬谷 -22 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　石原　晋志   TEL.
鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市瀬谷区二ツ橋町字広町４６８番１３
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い住宅地域
 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 三ツ境

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 三ツ境駅北西方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。　
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相鉄線沿線の瀬谷区及び周辺区に存する住宅地域一帯と判定した。典型的な需要者は東京都心部や横浜
市中心部に勤務するサラリーマン層が中心である。最寄駅からやや距離があるが、徒歩圏に存しているため需要は安定
しているが、供給は相続等が原因であることが多いため限定的である。取引の中心は、新築戸建で４５００万円前後が
中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅まで徒歩圏に存する一般住宅を中心とした住宅地域と判断した。典型的な需要者は自己利用目的の
エンドユーザーである。当該需要者は居住の快適性や利便性等を重視するため、市場性を反映した比準価格の相対的信
頼性は高い。周辺には収益物件も確認できるが、賃料水準が低位であり、収益価格は低廉となった。よって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜瀬谷 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    240,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[103.0]		 100
[147.2]		 [103.0]
100		 173,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安傾向や物価上昇により、実質賃金は厳し
い状況が続いている。当区の人口は概ね横這
いであるが、不動産市況は二極分化が続いて
いる。

最寄駅から徒歩圏に存する利便性に優れた住
宅地である。地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜瀬谷 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０１
-11		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m私道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,180)
b １０６０７
１０
-23		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.5m市道、
北2.7m、角地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c １０６０７
０１
-17		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東6.5m市道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０６０７
１０
-3		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4.5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,861  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
185,532 		 100
[ 110.0]
168,665 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
174,000 
b (　           ) 
190,803  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
184,267 		 100
[ 111.0]
166,006 
171,000 
c (　           ) 
324,822  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.0]
271,401 		 100
[ 144.6]
187,691 
193,000 
d (　           ) 
203,667  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
215,005 		 100
[ 127.4]
168,764 
174,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



横浜瀬谷 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,742,835 
684,969 
3,057,866 
2,445,960 
611,906 		 （　0.9712）
594,283 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     13,820,535 円　　　　（　     83,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜瀬谷 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 Ｗ2 190.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高15m
 70 ％   150 ％   150 ％   165 ㎡      9.5 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積が４８㎡前後のファミリータイプの共同住宅を想定。内装等仕様は標準的で、各階２戸・計４戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
100.0 
95.00 
1,641 
155,895 		 1.0  155,895 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
95.00 
100.0 
95.00 
1,692 
160,740 		 1.0  160,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
190.00 
100.0 
190.00 

316,635 		 316,635 
0 
⑨年額支払賃料        316,635 円　×　12ヶ月　＝　       3,799,620 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,799,620 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       155,825 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,739,795 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           316,635 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,742,835 円　　　　（　        22,684 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０４
Ｔ
　　　　-30		 1,537  
(   1,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]
1,653 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,693 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,692 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０７０４
Ｔ
　　　　-31		 1,607  
(   1,540) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]
1,693 
c １０６０７０４
Ｔ
　　　　-32		 1,665  
(   1,596) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,734 
横浜瀬谷 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,500 円  　　　　     32,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 116,869 円  　　　        3,895,620　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      277,900 円  　　　　     32,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,700 円  　　　　     32,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,700 円  　　　　     32,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         684,969 円　（　　　　　　         4,151 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     190.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,445,960 円  
（　　　　　        14,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,742,835 円      
②総費用 684,969 円      
③純収益　①－② 3,057,866 円      
④建物等に帰属する純収益 2,445,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 611,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 594,283 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,602 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,820,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜瀬谷 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市瀬谷区二ツ橋町字広町４６８番１３
 0213000225206-0000
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