別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
横浜瀬谷 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜瀬谷 -20 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　石原　晋志   TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市瀬谷区相沢７丁目２０番１０
 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い閑静な住宅地域
 北4m市道 水道、ガス、下水 瀬谷

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　４
ｍ市道		 交通

施設		 瀬谷駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地として成熟しており、特に大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。　
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相鉄線沿線の瀬谷区及び周辺区に存する住宅地域一帯と判定した。典型的な需要者は、東京都心部や横
浜市中心部に勤務するサラリーマン層が中心である。最寄駅からやや距離があるが、徒歩圏に存しているため、需要は
安定しているが、供給は相続等が原因であることが多いため限定的である。新築戸建で４，０００万円台が取引の中心
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅まで徒歩圏に存する一般住宅を中心とした住宅地域と判断した。典型的な需要者は自己利用目的の
エンドユーザーである。当該需要者は居住の快適性や利便性等を重視するため、市場性を反映した比準価格の相対的信
頼性は高い。周辺には収益物件も確認できるが、賃料水準が低位であり、収益価格は低廉となった。よって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜瀬谷 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    201,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[119.8]		 [100.0]
100		 176,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安傾向や物価上昇により、実質賃金は厳し
い状況が続いている。当区の人口は概ね横這
いであるが、不動産市況は二極分化が続いて
いる。

最寄駅から徒歩圏に存する利便性に優れた住
宅地である。地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.1
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜瀬谷 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
１０Ｄ
-8		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
建築協定
(50,80)
b １０６０７
１０
-3		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4.5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０７
０６
-6		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.8m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０６０７
１０Ｄ
-15		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e １０６０７
１０Ｄ
-14		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.5m私道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,142  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
175,542 		 100
[ 108.2]
162,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
162,000 
b (　           ) 
203,667  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
215,005 		 100
[ 100.0]
215,005 
215,000 
c (　           ) 
244,759  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.3]
213,401 		 100
[ 125.7]
169,770 
170,000 
d (　           ) 
236,975  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.0]
218,188 		 100
[ 123.6]
176,528 
177,000 
e (　           ) 
206,344  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.5]
189,351 		 100
[ 107.1]
176,798 
177,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.8 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



横浜瀬谷 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,635,584 
445,422 
2,190,162 
1,488,520 
701,642 		 （　0.9712）
681,435 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     15,847,326 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜瀬谷 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   152 ㎡      8.8 m x   17.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積が６０㎡前後のファミリータイプの共同住宅を想定。内装等仕様は標準的で、各階１戸・計２戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,687 
101,220 		 1.0  101,220 
1.0  101,220 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,739 
104,340 		 1.0  104,340 
1.0  104,340 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

205,560 		 205,560 
205,560 
⑨年額支払賃料        205,560 円　×　12ヶ月　＝　       2,466,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,466,720 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　        78,322 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,532,398 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           205,560 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,994 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          205,560 円　×　　  97.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         101,192 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,635,584 円　　　　（　        17,339 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０４
Ｔ
　　　　-27		 2,558  
(   2,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[140.0]		 100
[105.0]
1,794 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,814 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,739 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０７０４
Ｔ
　　　　-28		 1,910  
(   1,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,828 
c １０６０７０４
Ｔ
　　　　-29		 1,883  
(   1,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,819 
横浜瀬谷 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,500 円  　　　　     19,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 78,322 円  　　　        2,610,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      169,100 円  　　　　     19,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,900 円  　　　　     19,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,900 円  　　　　     19,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         445,422 円　（　　　　　　         2,930 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,488,520 円  
（　　　　　         9,793 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,635,584 円      
②総費用 445,422 円      
③純収益　①－② 2,190,162 円      
④建物等に帰属する純収益 1,488,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 701,642 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 681,435 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,483 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,847,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜瀬谷 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市瀬谷区相沢七丁目２０番１０
 0213001217806-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜瀬谷 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜瀬谷 -20 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　栗山　亮   TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市瀬谷区相沢７丁目２０番１０
 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い閑静な住宅地域
 北4m市道 水道、ガス、下水 瀬谷

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．０ｍ市道		 交通

施設		 瀬谷駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成している。駅まで徒歩限界圏に近いが、相鉄・東急直通線等の開通
により、住宅需要の高まりが予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相鉄線沿線を中心とした住宅地域と判断した。需要者の中心は需給圏内の一次取得者層や買替層であるが
、圏外からの転入も見られる。宅地分割後の建売分譲が多いが、中古の戸建住宅も見られる。駅から徒歩圏の住宅需要
は堅調であり、駅距離のある地域においても、相対的な割安感から需要が認められる。取引の中心は、土地は４５坪程
度の画地で２６００万円前後、新築戸建は４０００万円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、中小規模一般住宅の多く建ち並ぶ地域の取引事例を中心に選択し試算されており、取引の実態を反映した
信頼性の高い試算価格が求められた。周辺にはアパート等も見られるが、取引の中心は自用の一般住宅であり、収益性
よりも住環境が重視されることから、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従って、比
準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜瀬谷 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    201,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[119.7]		 [100.0]
100		 176,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は微減傾向で推移している。景気
は緩やかな改善傾向にあり、区内の不動産市
況も、全体的に回復傾向となっている。


相鉄・東急直通線の開通により、利便性が増
している。徒歩限界圏に近いが、一般的要因
の影響等を受けつつ、地価は上昇傾向にある
。

北側道路であり、居住環境の快適性は標準的
である。個別的要因に基づく競争力は普通で
ある。当該要因の与える影響に格別の変動は
ない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜瀬谷 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
１０
-3		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4.5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０７
１０Ｄ
-8		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
建築協定
(50,80)
c １０６０７
１１
-29		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０６０７
０４
-58		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
203,667  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
231,728 		 100
[ 110.0]
210,662 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
211,000 
b (　           ) 
173,142  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
184,685 		 100
[ 109.1]
169,280 
169,000 
c (　           ) 
214,421  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
215,270 		 100
[  94.1]
228,767 
229,000 
d (　           ) 
146,131  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
175,357 		 100
[ 107.1]
163,732 
164,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    181,000 円／㎡]  



横浜瀬谷 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,539,197 
441,848 
2,097,349 
1,481,040 
616,309 		 （　0.9712）
598,559 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     13,919,977 円　　　　（　     91,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜瀬谷 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   152 ㎡      8.8 m x   17.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３０㎡程度、各階１戸の計２戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,650 
99,000 		 1.0  99,000 
1.0  99,000 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,680 
100,800 		 1.0  100,800 
1.0  100,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

199,800 		 199,800 
199,800 
⑨年額支払賃料        199,800 円　×　12ヶ月　＝　       2,397,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,397,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       101,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,439,936 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           199,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,918 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          199,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          97,343 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,539,197 円　　　　（　        16,705 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０６
Ｔ
　　　　-15		 1,646  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[106.0]		 100
[101.0]
1,727 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,752 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０７０６
Ｔ
　　　　-16		 1,748  
(   1,747) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[104.0]		 100
[101.0]
1,770 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜瀬谷 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,000 円  　　　　     19,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 76,248 円  　　　        2,541,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,300 円  　　　　     19,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         441,848 円　（　　　　　　         2,907 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,481,040 円  
（　　　　　         9,744 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,539,197 円      
②総費用 441,848 円      
③純収益　①－② 2,097,349 円      
④建物等に帰属する純収益 1,481,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 616,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 598,559 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,938 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,919,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜瀬谷 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市瀬谷区相沢七丁目２０番１０
 0213001217806-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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