鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
横浜瀬谷 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜瀬谷 -7

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　野入　健一

TEL.

鑑定評価額

29,100,000 円

１㎡当たりの価格

208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市瀬谷区瀬谷５丁目２８番８１				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	瀬谷 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 15 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

瀬谷駅南西方

640m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないことから、当面は現状
のまま推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、瀬谷区を中心に、隣接する旭区、大和市内の相鉄本線等沿線の住宅地域である。主たる需要者は、横浜
市内や東京都内に通勤するサラリーマン等の一次取得者であるが、買い替え目的の需要も認められる。近隣地域及びそ
の周辺は、生活利便性の良好な住宅地域であるが、従来からの地主等が賃貸住宅等として活用している土地が多く、新
築住宅の供給は少ない。取引の中心となる価格帯は、規模が１４０㎡程度の土地で２，９００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺には、一部でアパート等の賃貸住宅も見られるが、自用目的の一般住宅の取引が中心である。当該地域は
、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格
は低位に試算された。したがって、本件では市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに指定
基準地との半期変動率にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　瀬谷（県） -5              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    202,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等を背景とした堅調な住宅需要は、値
頃感のある郊外にも広がっているが、近時の
物価高の状況や今後の金融情勢等には留意す
る必要がある。

最寄り駅から徒歩圏の住宅地域である。堅調
な住宅需要に加えて、相鉄東急直通線の開業
による利便性の向上等もあり、地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜瀬谷 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０７１０Ｄ -14	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	不整形	北西4.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０６０７１０Ｄ -17	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０６０７１０ -26	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	袋地等	北4.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０６０７０８ -24	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	不整形	北西6.5m市道、西6.5m、北5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e	１０６０７０２Ｄ -5	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 206,344	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	215,187	100 [ 98.8]	217,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	222,000
b	(　 ) 212,455	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	202,434	100 [ 93.7]	216,045		220,000
c	(　 ) 212,684	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	230,818	100 [ 107.8]	214,117		218,000
d	(　 ) 189,447	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	188,509	100 [ 97.7]	192,947		197,000
e	(　 ) 206,199	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,467	100 [ 98.9]	210,786		215,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 213,000 円／㎡]

横浜瀬谷 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,955,051	517,428	2,437,623	1,689,800	747,823	（　0.9732） 727,781	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	16,925,140 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜瀬谷 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	140 ㎡	9.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり３５㎡、計４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,730	121,100	1.0	121,100
							1.0	121,100
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,783	124,810	1.0	124,810
							1.0	124,810
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		245,910		245,910
								245,910

⑨年額支払賃料	245,910 円　×　12ヶ月　＝　 2,950,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,950,920 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 118,037 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,832,883 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	245,910 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 245,910 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,807 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,955,051 円　　　　（　 21,108 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０７１０Ｔ　　　　-19	1,729 ( 1,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,847	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,783 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６０７１０Ｔ　　　　-20	1,644 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,803
c	１０６０７１０Ｔ　　　　-21	1,652 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	1,928

横浜瀬谷 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,528 円	2,950,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 517,428 円　（　　　　　　 3,696 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,689,800 円（　　　　　 12,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,955,051 円
②総費用	517,428 円
③純収益　①－②	2,437,623 円
④建物等に帰属する純収益	1,689,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	747,823 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	727,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,198 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,925,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜瀬谷 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市瀬谷区瀬谷五丁目２８番８１	0213001165936-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
横浜瀬谷 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜瀬谷 -7

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　飯田　俊雄

TEL.

鑑定評価額

29,100,000 円

１㎡当たりの価格

208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市瀬谷区瀬谷５丁目２８番８１				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	瀬谷 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 15 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

瀬谷駅南西方

640m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は大きな変動もなく、今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、相鉄本線を最寄駅とする住宅地域である。主に需要者の中心は、横浜中心部及び都心である東京
方面などへ通勤する一次及び二次取得層である。マンション等開発はあるが、大規模戸建分譲開発等は殆どなく、住宅
地として熟成しており、需給の中心は、中小規模画地である。瀬谷駅周辺の商業施設の充実、都心へのアクセスの向上
など住宅に対する需要は根強い。新築戸建は中小規模で４０００～５０００万円程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、アパート等の収益物件も多少見られるが、戸建住宅とし
ての利用が多くこれをもとに価格が形成されている住宅地域であり、自用目的の取引が多い。よって、本件では、多数
の信頼性のある取引事例より求められた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連も考慮し、
不動産市場の動向にも十分留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。各種政策の効果
もあって、不動産市場は回復傾向にある。

地域要因に特段の変化はなく、一般的要因を
反映して当地域で地価は上昇に推移している
。

地域において標準的であり、個別的要因に大
きな変化は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜瀬谷 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０７０８ -25	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０６０７０８Ｄ -4	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０６０７０１ -18	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	袋地等	南東4.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０６０７０８Ｄ -2	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,138	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	188,768	100 [ 92.2]	204,738	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 196,624	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	207,331	100 [ 97.8]	211,995		216,000
c	(　 ) 202,490	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	223,192	100 [ 105.0]	212,564		217,000
d	(　 ) 222,883	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	237,227	100 [ 113.5]	209,011		213,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 214,000 円／㎡]

横浜瀬谷 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,037,487	519,897	2,517,590	1,689,800	827,790	（　0.9732） 805,605	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,735,000 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜瀬谷 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	140 ㎡	9.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３５㎡程度の１ＬＤＫを想定、仕上げは標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,778	124,460	1.0	124,460
							1.0	124,460
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,833	128,310	1.0	128,310
							1.0	128,310
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		252,770		252,770
								252,770

⑨年額支払賃料	252,770 円　×　12ヶ月　＝　 3,033,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,033,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 121,330 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,911,910 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,770 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 252,770 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 123,150 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,037,487 円　　　　（　 21,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０７０２Ｔ　　　　-6	1,856 ( 1,710)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,894	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,912 円/㎡　月額支払賃料（　 1,833 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６０７０２Ｔ　　　　-7	1,739 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,929
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜瀬谷 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,997 円	3,033,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 519,897 円　（　　　　　　 3,714 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,689,800 円（　　　　　 12,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,037,487 円
②総費用	519,897 円
③純収益　①－②	2,517,590 円
④建物等に帰属する純収益	1,689,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	827,790 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	805,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,754 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,735,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜瀬谷 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市瀬谷区瀬谷五丁目２８番８１	0213001165936-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考