別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜緑 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 5-2 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　松本　景   TEL.
鑑定評価額 54,100,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市緑区長津田５丁目１８５７番１
｢長津田５－４－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＳＲＣ4F1B		 中小規模の店舗兼共
同住宅等が多い駅前
商業地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 長津田

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅南口に形成される長津田駅
前商業地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 長津田駅南方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 長津田駅南口線の整備・進捗に伴い、今後も駅前商業地としての利便性や繁華性向上が期待されており、地価も
堅調な推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    487,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    344,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内のＪＲ横浜線、東急田園都市線沿線の商業地域。投資採算性や希少性に着目した投資家、不動産
業者のほか、事業法人による実需も見込まれる。長津田駅南口は北口に比べ雑然としており、繁華性に富んだ環境では
ないが、長津田駅南口線の車道拡幅や駅前ロータリー整備の進捗により、駅前商業地としての利便性、繁華性の向上が
認められる。商業地の取引は規模、接面道路、容積率等により個別性が強く、中心価格帯（総額）の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗兼共同住宅や店舗ビル等が建ち並ぶ長津田駅前の商業地域。収益性に着目した投資需要が認められる
地域だが、ＪＲ横浜線沿線の類似商業地の取引実態を反映した比準価格に対し、収益価格は想定要素が多く流動的であ
り、上層階の店舗需要が限定的で土地価格に見合った賃料の収受が困難なため低位に試算された。本件では、実証的な
比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜緑 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    505,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.6]		 [100.0]
100		 469,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    448,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和により、コロナ禍においても不動産
市場は堅調に推移してきたが、日銀の政策変
更や建築費高騰により、市場の先行きは不透
明感が強い状況。

長津田駅南口は、近年の複合商業施設や店舗
ビルの開業により、駅前商業地としての繁華
性の向上が認められ、地価は堅調に推移して
いる。

個別的要因の変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜緑 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
１１Ｄ
-5		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.5m私道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,270)
b １０６０６
１２Ｄ
-4		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北7.5m市道、
西4m、南4m、
三方路
商業
高度7種最高31m
高度利用地区
(100,400)
c １０６０６
０８
-15		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
d １０６０６
０６Ｄ
-8		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
北西4.5m、
角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e １０６０６
０８
-9		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
334,029  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
346,054 		 100
[  68.5]
505,188 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
505,000 
b (　           ) 
777,736  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.4]
617,959 		 100
[ 127.3]
485,435 
485,000 
c (　           ) 
383,493  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
390,396 		 100
[  83.0]
470,357 
470,000 
d (　           ) 
200,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.8]
241,745 		 100
[  62.9]
384,332 
384,000 
e (　           ) 
610,782  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
479,229 		 100
[  81.9]
585,139 
585,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +32.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -15.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    487,000 円／㎡]  



横浜緑 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,427,296 
2,001,328 
8,425,968 
6,645,800 
1,780,168 		 （　0.9321）
1,659,295 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     39,507,024 円　　　　（　    344,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜緑 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 85.00 ＲＣ5 425.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度6種最高20m
 90 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡      9.3 m x   12.7 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況、賃貸需要等を勘案し、１階は店舗のフロア貸し、２階以上は各階２戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
75.0 
63.75 
3,483 
222,041 		 6.0  1,332,246 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
85.00 
85.0 
72.25 
2,250 
162,563 		 1.0  162,563 
1.0  162,563 

 3～ 3		 住宅
85.00 
85.0 
72.25 
2,300 
166,175 		 1.0  166,175 
1.0  166,175 

 4～ 4		 住宅
85.00 
85.0 
72.25 
2,350 
169,788 		 1.0  169,788 
1.0  169,788 

 5～ 5		 住宅
85.00 
85.0 
72.25 
2,400 
173,400 		 1.0  173,400 
1.0  173,400 

計
425.00 
83.0 
352.75 

893,967 		 2,004,172 
671,926 
⑨年額支払賃料        893,967 円　×　12ヶ月　＝　      10,727,604 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,727,604 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       536,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,191,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,004,172 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          671,926 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         217,032 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,427,296 円　　　　（　        90,672 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６１２
Ｔ
　　　　-21		 3,450  
(   3,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,632 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,483 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６１２
Ｔ
　　　　-22		 3,152  
(   3,012) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,456 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜緑 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 505,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 321,828 円  　　　       10,727,604　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      858,500 円  　　　　    101,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,001,328 円　（　　　　　　        17,403 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     425.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,645,800 円  
（　　　　　        57,790 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,427,296 円      
②総費用 2,001,328 円      
③純収益　①－② 8,425,968 円      
④建物等に帰属する純収益 6,645,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,780,168 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,659,295 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,429 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,507,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     344,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜緑 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市緑区長津田五丁目１８５７番１
 0207000055187-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜緑 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 5-2 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸佳   TEL.
鑑定評価額 53,900,000 円  １㎡当たりの価格 469,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市緑区長津田５丁目１８５７番１
｢長津田５－４－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＳＲＣ4F1B		 中小規模の店舗兼共
同住宅等が多い駅前
商業地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 長津田

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 長津田駅南方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 長津田駅南口線（長津田駅前）の整備が予定されているが、今後も駅前商業地としての立地条件の優位性・繁華
性の向上の期待感から、地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    344,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内は、横浜市緑区を中心に、青葉区等隣接市区の駅前又は周辺の商業地域一帯と判定した。主な需要者は事
業家又は不動産業者等であると考える。近隣地域は東急田園都市線・ＪＲ横浜線の２路線が利用可能であり、駅からの
道路拡幅も進行しており、建物の中高層化が見られることから地価は強含みである。商業地は個別性が強く、規模のほ
か人の流れ等によって取引価格は大きく異なり明確な価格水準はなく、立地条件等の個別性が強く反映される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は長津田駅にほど近い店舗兼共同住宅等等が多い商業地域である。収益性を反映する収益価格は、商業地域にお
いて重要性の高いものである。しかし、資産価値に見合う賃料水準が見込めなかったため、収益価格は低位に試算され
た。当該地域では実需での取引が多いものと判断され、したがって、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜緑 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    505,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.5]		 [100.0]
100		 470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    448,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緑区の人口は昨今微増傾向で推移。円安基調
・物価高等により経済的要因に不安定要素が
内在しているが、低金利等の影響で不動産価
格は高水準。

長津田駅南口に近い商業地域である。複合商
業施設・店舗ビル新築の影響で繁華性は向上
しており、地価は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜緑 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０８
-15		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
b １０６０６
０８
-21		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０６０６
１１Ｄ
-5		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.5m私道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,270)
d １０６０６
１２Ｄ
-4		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北7.5m市道、
西4m、南4m、
三方路
商業
高度7種最高31m
高度利用地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
383,493  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
393,847 		 100
[  83.1]
473,943 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
474,000 
b (　           ) 
528,700  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
546,676 		 100
[ 110.5]
494,729 
495,000 
c (　           ) 
334,029  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
431,732 		 100
[  91.1]
473,910 
474,000 
d (　           ) 
777,736  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.4]
616,197 		 100
[ 126.5]
487,112 
487,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 +32.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    483,000 円／㎡]  



横浜緑 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,170,041 
2,254,571 
8,915,470 
7,172,200 
1,743,270 		 （　0.9541）
1,663,254 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     39,601,286 円　　　　（　    344,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜緑 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 85.00 ＲＣ5 425.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度6種最高20m
 90 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡      9.3 m x   12.7 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸）、２階以上は共同住宅（平均専有面積約３６㎡・各階２戸）を想定した。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
75.0 
63.75 
3,476 
221,595 		 6.0  1,329,570 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
85.00 
85.0 
72.25 
2,433 
175,784 		 1.0  175,784 
1.0  175,784 

 3～ 3		 住宅
85.00 
85.0 
72.25 
2,503 
180,842 		 1.0  180,842 
1.0  180,842 

 4～ 4		 住宅
85.00 
85.0 
72.25 
2,503 
180,842 		 1.0  180,842 
1.0  180,842 

 5～ 5		 住宅
85.00 
85.0 
72.25 
2,607 
188,356 		 1.0  188,356 
1.0  188,356 

計
425.00 
83.0 
352.75 

947,419 		 2,055,394 
725,824 
⑨年額支払賃料        947,419 円　×　12ヶ月　＝　      11,369,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,369,028 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       568,451 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,800,577 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,055,394 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,526 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          725,824 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         349,938 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,170,041 円　　　　（　        97,131 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６１２
Ｔ
　　　　-21		 3,450  
(   3,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,651 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,493 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,476 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６１２
Ｔ
　　　　-22		 3,152  
(   3,012) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,335 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜緑 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 654,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 341,071 円  　　　       11,369,028　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      926,500 円  　　　　    109,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,254,571 円　（　　　　　　        19,605 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     425.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,172,200 円  
（　　　　　        62,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,170,041 円      
②総費用 2,254,571 円      
③純収益　①－② 8,915,470 円      
④建物等に帰属する純収益 7,172,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,743,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,663,254 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,463 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,601,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     344,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜緑 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市緑区長津田五丁目１８５７番１
 0207000055187-0000
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備考