別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜緑 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 5-1 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　荻原　久男   TEL.
鑑定評価額 97,200,000 円  １㎡当たりの価格 528,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市緑区台村町字往還下２９２番３
 ②地積
　(㎡)		 184  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度7種最高31m


(90,400)
台形
1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北7m市道 水道、ガス、下水 中山

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   120 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中山駅南口市街地再開発事業
予定地に隣接する商業地		 街

路		 北７ｍ市道 交通

施設		 中山駅南西方

130m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中山駅南口では再開発事業へ向けた計画が進んでいる。利便性の向上や将来の発展期待感があり、商業地の地価
も底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    544,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、緑区のほか横浜市北・中部の圏域に存する商業地で広範囲に及ぶ。需要者は、資金力のある企業等が中
心で、東京などの圏外からの購入者も多くみられる。近隣地域は駅に近く、中山商店街通りに面する繁華な商業地。連
たん性や集積度は高く、供給物件が少ないため特に希少性を有する。再開発事業地に近接しており利便性の向上や発展
期待感が大であり需要は堅調。需要の中心価格帯は、総額での把握が難しいが単価では５３万／㎡超である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は、中層店舗等が建ち並ぶ駅近の商業地域に存する。収益獲得を目的とした投資需要はあるが、収益価格は比準
価格より低位に試算された。再開発待ちのため新規出店も模様見の傾向があり、元本価値に見合うだけの賃料水準や店
舗競争力の判断が難しいと考えられる。資料収集の限界や収益価格は想定要素も多い。よって、実証的な比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、他の標準地（商業地）との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    505,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和基調継続のため法人業績は好調、個
人消費はやや伸び悩んでいるものの、不動産
市場は資金拡大のため投資や住宅取得は引続
き堅調である。

中山商店街通りに面する商業地。通行量の多
い駅近商業地で再開発事業による発展期待感
があり、利便性、希少性から需要は堅調。


個別的要因に変動はない。また標準的であり
個別的要因の格差はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜緑 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０４Ｄ
-5		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
b １０６０６
０４Ｄ
-7		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東28.6m市
道、
北西7.9m、
角地
商業
高度7種最高20m
(100,400)
c １０６０６
０４Ｄ
-8		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.8m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
d １０６０６
０４Ｄ
-9		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東22m国道、
北東7.2m、
南4.2m、
三方路
近商
高度6種最高230m
(100,300)
e １０６０６
０４Ｄ
-3		 横浜市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
549,899  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
564,746 		 100
[  95.0]
594,469 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
594,000 
b (　           ) 
423,170  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
415,775 		 100
[  86.2]
482,338 
482,000 
c (　           ) 
826,498  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
834,763 		 100
[ 148.5]
562,130 
562,000 
d (　           ) 
777,019  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
742,978 		 100
[ 131.0]
567,159 
567,000 
e (　           ) 
392,682  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
400,928 		 100
[  75.9]
528,232 
528,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　 +10.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　  +3.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    544,000 円／㎡]  



横浜緑 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,000,302 
4,462,562 
14,537,740 
11,637,500 
2,900,240 		 （　0.9310）
2,700,123 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     62,793,558 円　　　　（　    341,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜緑 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 143.00 ＲＣ5 679.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度7種最高31m
 90 ％   400 ％   400 ％   184 ㎡     10.5 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３階以上は事務所を想定した。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 内階段のため。標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.00 
80.0 
114.40 
4,000 
457,600 		 8.0  3,660,800 
1.0  457,600 

 2～ 2		 店舗
143.00 
90.0 
128.70 
2,800 
360,360 		 6.0  2,162,160 
1.0  360,360 

 3～ 3		 事務所
143.00 
90.0 
128.70 
2,400 
308,880 		 3.0  926,640 
1.0  308,880 

 4～ 4		 事務所
135.00 
90.0 
121.50 
2,400 
291,600 		 3.0  874,800 
1.0  291,600 

 5～ 5		 事務所
115.00 
90.0 
103.50 
2,400 
248,400 		 3.0  745,200 
1.0  248,400 

計
679.00 
87.9 
596.80 

1,666,840 		 8,369,600 
1,666,840 
⑨年額支払賃料      1,666,840 円　×　12ヶ月　＝　      20,002,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     596.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,002,080 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,600,166 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,401,914 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,369,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,666,840 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         521,388 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,000,302 円　　　　（　       103,263 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０４
Ｔ
　　　　-14		 4,194  
(   4,194) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,072 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,140 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６０４
Ｔ
　　　　-15		 3,946  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[ 90.0]
4,236 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜緑 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 875,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 600,062 円  　　　       20,002,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,150,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,487,500 円  　　　　    175,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,462,562 円　（　　　　　　        24,253 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 175,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     679.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,637,500 円  
（　　　　　        63,247 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,000,302 円      
②総費用 4,462,562 円      
③純収益　①－② 14,537,740 円      
④建物等に帰属する純収益 11,637,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,900,240 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,700,123 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,675 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,793,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     341,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜緑 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市緑区台村町字往還下２９２番３
 0207000027107-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜緑 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 5-1 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭一   TEL.
鑑定評価額 97,200,000 円  １㎡当たりの価格 528,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市緑区台村町字往還下２９２番３
 ②地積
　(㎡)		 184  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度7種最高31m


(90,400)
台形
1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北7m市道 水道、ガス、下水 中山

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   120 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中山駅南口市街地再開発事業
の施行区域に隣接。		 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 中山駅南西方

130m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 ２０２３年度に着工予定の中山駅南口市街地再開発事業の進捗により、将来的な整備発展が期待されており、地
価も堅調な推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    543,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ横浜線沿線を中心とした駅周辺の商業地域。投資採算性や希少性に着目した不動産業者や投資家需要
のほか、事業法人による実需も見られる。駅前又は駅周辺の商業地は供給が少なく、希少性から買い進まれる傾向が見
られるが、特に再開発事業が計画決定している中山駅の南口周辺では、将来的な整備発展に期待した投資需要も見られ
る。商業地の取引は規模、立地、容積率等により個別性が強く、中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、飲食、サービス、物販各種店舗ビルが建ち並ぶ中山駅至近の商業地域である。比準価格は、横浜線沿線の
駅周辺商業地域の取引実態を反映しており、実証的な価格である。一方、需要者の多くは収益性に着目した意思決定を
行うと考えられることから、投資採算性を反映した収益価格の説得力も高い。したがって本件では、比準価格を重視し
つつ、収益価格も関連付け、単価と総額の関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    505,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナが終息し、円安、物価高、先行き
金利高などの不安要因はあるものの、商業地
を中心として不動産投資需要は旺盛である。


中山駅南口に近接した商業地域。駅前商業地
の希少性と南口再開発事業に向けた整備発展
期待から、駅周辺の地価は堅調に推移してい
る。

画地規模、形状等は地域内において標準的で
あり、個別的要因の変動は見られない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜緑 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
１２Ｄ
-4		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北7.5m市道、
西4m、南4m、
三方路
商業
高度7種最高31m
高度利用地区
(100,400)
b １０６０６
１２Ｄ
-1		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.7m市道、
東10.7m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０６０６
１１Ｄ
-6		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北7.5m市道、
南西22m、
二方路
商業
高度7種最高31m
(100,385)
d １０６０６
０４Ｄ
-5		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    777,736) 
777,736  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.4]
617,959 		 100
[ 115.5]
535,029 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
535,000 
b (　    737,419) 
737,419  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
744,442 		 100
[ 133.9]
555,969 
556,000 
c (　    666,527) 
666,527  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
684,824 		 100
[ 124.7]
549,177 
549,000 
d (　    549,899) 
549,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
569,695 		 100
[ 107.2]
531,432 
531,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +32.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    543,000 円／㎡]  



横浜緑 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,039,760 
4,470,079 
14,569,681 
11,515,000 
3,054,681 		 （　0.9321）
2,847,268 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     67,792,095 円　　　　（　    368,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜緑 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 145.00 ＲＣ5 679.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度7種最高31m
 90 ％   400 ％   400 ％   184 ㎡     10.5 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況、賃貸需要等を勘案し、１・２階店舗、３～５階事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 同種ビルの標準的有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.00 
80.0 
114.40 
4,065 
465,036 		 6.0  2,790,216 
1.0  465,036 

 2～ 2		 店舗
143.00 
90.0 
128.70 
2,720 
350,064 		 6.0  2,100,384 
1.0  350,064 

 3～ 3		 事務所
143.00 
90.0 
128.70 
2,420 
311,454 		 3.0  934,362 
1.0  311,454 

 4～ 4		 事務所
135.00 
90.0 
121.50 
2,420 
294,030 		 3.0  882,090 
1.0  294,030 

 5～ 5		 事務所
115.00 
90.0 
103.50 
2,420 
250,470 		 3.0  751,410 
1.0  250,470 

計
679.00 
87.9 
596.80 

1,671,054 		 7,458,462 
1,671,054 
⑨年額支払賃料      1,671,054 円　×　12ヶ月　＝　      20,052,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     596.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,052,648 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,604,212 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,448,436 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,458,462 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,618 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,671,054 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         522,706 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,039,760 円　　　　（　       103,477 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０７
Ｔ
　　　　-43		 4,025  
(   3,914) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,234 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,065 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６０７
Ｔ
　　　　-44		 3,771  
(   3,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.1]		 100
[100.0]
4,176 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜緑 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 875,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 601,579 円  　　　       20,052,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,487,500 円  　　　　    175,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,470,079 円　（　　　　　　        24,294 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 175,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     679.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,515,000 円  
（　　　　　        62,582 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,039,760 円      
②総費用 4,470,079 円      
③純収益　①－② 14,569,681 円      
④建物等に帰属する純収益 11,515,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,054,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,847,268 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,474 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,792,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     368,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜緑 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市緑区台村町字往還下２９２番３
 0207000027107-0000
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備考