別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜緑 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 -11 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　松本　景   TEL.
鑑定評価額 38,500,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市緑区東本郷２丁目５４０番４
｢東本郷２－２１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 188  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 南6.5m市道 水道、ガス、下水 鴨居

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６．５
ｍ市道		 交通

施設		 鴨居駅南東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既成住宅地域であり、画地の細分化が見られるものの、当面は現状の利用を維持
するものと見られる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ横浜線各駅を最寄りとする緑区内の住宅地域。東京都内又は横浜中心部に通勤する一次取得者層が需
要者の中心だが、総額の張る物件については買替層も含まれ、他の圏域からの転入も見られる。近隣地域は、区画整然
とした住環境良好な住宅地域だが、規模の大きい画地が多く細分化された小規模区画も増えつつある。取引の中心とな
る価格帯は新築戸建で５千万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。エンドユーザーによる自己居住を目的とした取引が
中心の地域であり、アパート等収益物件は少なく賃貸市場が未成熟なため、投資目的の取引は少ない。本件では、市場
参加者の取引目的や価格判断へ与える影響等を踏まえ、実需を中心とした現実の取引事例に基づく比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、単価と総額の関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　緑（県） -4                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    202,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和により、コロナ禍においても不動産
市場は堅調に推移してきたが、日銀の政策変
更や建築費高騰により、市場の先行きは不透
明感が強い状況。

既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動
は見られない。十日市場駅徒歩圏に位置し、
需要、地価ともに堅調に推移している。


個別的要因に、特に変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 横浜緑 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０８
-20		 横浜市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
東6.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０６
０８
-35		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c １０６０６
０８
-41		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０６０６
０８
-10		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.5m私道、
東4.6m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
e １０６０６
０８
-28		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
217,791  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
208,349 		 100
[  98.0]
212,601 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
219,000 
b (　           ) 
175,044  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
179,420 		 100
[  93.1]
192,718 
198,000 
c (　           ) 
182,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
181,828 		 100
[  91.2]
199,373 
205,000 
d (　           ) 
251,092  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
248,464 		 100
[ 115.4]
215,307 
222,000 
e (　           ) 
127,444  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.8]
186,720 		 100
[  90.3]
206,777 
213,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -31.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    211,000 円／㎡]  



横浜緑 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街地内の既存住宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,889,259 
512,057 
2,377,202 
1,653,080 
724,122 		 （　0.9712）
703,267 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     16,355,047 円　　　　（　     87,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜緑 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 Ｗ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   188 ㎡     13.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 用途地域、周辺利用状況から２階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外側階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,812 
117,780 		 1.0  117,780 
1.0  117,780 

 2～ 2		 共同住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,887 
122,655 		 1.0  122,655 
1.0  122,655 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

240,435 		 240,435 
240,435 
⑨年額支払賃料        240,435 円　×　12ヶ月　＝　       2,885,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保するので未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,885,220 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       115,409 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,769,811 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           240,435 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,308 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          240,435 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         117,140 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,889,259 円　　　　（　        15,368 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６１２
Ｔ
　　　　-13		 1,743  
(   1,671) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,743 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,887 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０６１２
Ｔ
　　　　-14		 2,060  
(   2,060) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,060 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜緑 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 110,500 円  　　　　     22,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 86,557 円  　　　        2,885,220　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      187,800 円  　　　　     22,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,100 円  　　　　     22,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,100 円  　　　　     22,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         512,057 円　（　　　　　　         2,724 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,653,080 円  
（　　　　　         8,793 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,889,259 円      
②総費用 512,057 円      
③純収益　①－② 2,377,202 円      
④建物等に帰属する純収益 1,653,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 724,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 703,267 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,741 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,355,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜緑 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市緑区東本郷二丁目５４０番４
 0207000088231-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜緑 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 -11 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　多賀　裕史   TEL.
鑑定評価額 38,500,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市緑区東本郷２丁目５４０番４
｢東本郷２－２１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 188  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 南6.5m市道 水道、ガス、下水 鴨居

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 鴨居駅南東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩限界圏付近にあるものの中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に急激
な変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ横浜線沿線で緑区及び隣接区の駅徒歩圏内の住宅地域の圏域である。近隣地域周辺は鴨居駅南東部
の高台に位置し、起伏を有する地域の一角を占め、区画整然とした環境良好な住宅地域を形成している。需要者の中心
は、東京都心及び横浜に通勤する第一次及び第二次取得者が多くを占める。また、規模により土地細分化による新築戸
建住宅の供給も認められる。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で４，５００～５，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鴨居駅徒歩圏内に所在し、対象標準地と類似した住環境下にある取引事例と比較して得られた比準価格は、市場性を反
映し実証的で精度が高い。賃貸アパートを想定した収益価格は理論的であるが、投資に見合った賃料が得られず低めに
求められた。よって、多数の取引事例から求め実証的で価格の信頼性も高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け
るとともに、他の標準地との均衡のほか単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　緑（県） -4                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    202,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 依然として円安は低水準で継続しており、輸
入材、企業物価の上昇は消費者物価に波及し
ている。滞留する資金の不動産への流入は継
続している。

駅徒歩限界圏にある区画整然とした住環境を
形成する住宅地域で、特段の地域要因の変動
は認められない。


価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は、特に認められない。当面は現況を維
持するものと予測する。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 横浜緑 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０８
-24		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
北4.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０６
０８
-26		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c １０６０６
０８
-20		 横浜市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
東6.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０６０６
０８
-35		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
267,481  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.1]
218,057 		 100
[ 101.0]
215,898 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
222,000 
b (　           ) 
171,510  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
175,798 		 100
[  99.0]
177,574 
183,000 
c (　           ) 
217,791  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
208,349 		 100
[  92.9]
224,272 
231,000 
d (　           ) 
175,044  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
179,420 		 100
[  90.2]
198,914 
205,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +26.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    210,000 円／㎡]  



横浜緑 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,831,688 
509,864 
2,321,824 
1,630,640 
691,184 		 （　0.9712）
671,278 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     15,611,116 円　　　　（　     83,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜緑 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｗ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   188 ㎡     13.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（平均専有面積　約３２㎡×４戸）、駐車場なしを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,821 
116,544 		 2.0  233,088 
1.0  116,544 

 2～ 2		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,858 
118,912 		 2.0  237,824 
1.0  118,912 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

235,456 		 470,912 
235,456 
⑨年額支払賃料        235,456 円　×　12ヶ月　＝　       2,825,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,825,472 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       113,019 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,712,453 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           470,912 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,521 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          235,456 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         114,714 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,831,688 円　　　　（　        15,062 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０２
Ｔ
　　　　-23		 1,738  
(   1,738) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,998 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,940 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,858 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０６０９
Ｔ
　　　　-47		 1,774  
(   1,771) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,867 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜緑 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,000 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 84,764 円  　　　        2,825,472　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      185,300 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         509,864 円　（　　　　　　         2,712 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,630,640 円  
（　　　　　         8,674 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,831,688 円      
②総費用 509,864 円      
③純収益　①－② 2,321,824 円      
④建物等に帰属する純収益 1,630,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 691,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 671,278 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,571 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,611,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜緑 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市緑区東本郷二丁目５４０番４
 0207000088231-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考