別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜緑 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 -5 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　野路　好孝   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 334,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市緑区中山１丁目３２１番５外
｢中山１－２１－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 520  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ4		 共同住宅、事務所、
一般住宅等が混在す
る地域		 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 中山

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南    80 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅に近い混在住宅地域 街

路		 基準方位北　　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 中山駅北方

200m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅、事務所、一般住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特に変動は見られず、今後
も現状を維持するものと予測する。駅に近く、地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    346,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    237,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ横浜線沿線を中心とする緑区及び周辺区における共同住宅適地の存する範囲である。主たる需要者は
収益事業を手がける不動産業者や不動産投資家等である。立地条件に応じた適切な賃料設定のもとで賃貸経営が可能と
判断される土地に対しては共同住宅素地としての需要が認められ、特に駅から近い纏まった規模の画地に対しては、稀
少性も高く、高い需要が見込まれる。中心価格帯は立地条件、行政的条件等により異なり、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近い立地で利便性が高く、相応に高い賃貸需要は見込めるが、収益価格は比準価格に比し低位に試算された。市場
において、共同住宅素地に対する需要に基づき形成された元本価値に対して、賃貸市場においてはこれに見合う賃料が
収受されていないためと考えられる。本件では元本市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜緑 -24                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.5]		 [101.0]
100		 335,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    324,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅建設に弱さが見られるが、景気は緩やか
な回復基調を維持しており、個人消費、雇用
情勢等は改善傾向にある。


共同住宅、事務所、一般住宅等が混在する駅
に近い住宅地域としての特性に影響を及ぼす
地域要因の変動は特にない。


個別的要因による優劣・競争力等の変動はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.5
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜緑 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
１２
-5		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b １０６０６
１２
-10		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
北1.5m、南4m、
三方路
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
c １０６０６
１２
-17		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m市道
、中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
d １０６０６
１２
-18		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6.5m市道
、中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０６０６
０８
-20		 横浜市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
東6.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
225,717  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
228,622 		 100
[  67.8]
337,201 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
341,000 
b (　           ) 
145,284  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
184,482 		 100
[  55.0]
335,422 
339,000 
c (　           ) 
297,193  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
296,610 		 100
[  69.2]
428,627 
433,000 
d (　           ) 
278,617  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
283,075 		 100
[  84.2]
336,194 
340,000 
e (　           ) 
217,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
217,791 		 100
[  60.5]
359,985 
364,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    346,000 円／㎡]  



横浜緑 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,854,393 
3,169,956 
14,684,437 
9,120,500 
5,563,937 		 （　0.9534）
5,304,658 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    123,364,140 円　　　　（　    237,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜緑 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＲＣ4 640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   520 ㎡     28.0 m x   18.6 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３４㎡～３８㎡程度の４階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 建物の規模・形状・用途等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
2,450 
333,200 		 2.0  666,400 
1.0  333,200 

 2～ 2		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,500 
380,000 		 2.0  760,000 
1.0  380,000 

 3～ 3		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,525 
383,800 		 2.0  767,600 
1.0  383,800 

 4～ 4		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,550 
387,600 		 2.0  775,200 
1.0  387,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.00 
92.5 
592.00 

1,484,600 		 2,969,200 
1,484,600 
⑨年額支払賃料      1,484,600 円　×　12ヶ月　＝　      17,815,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     592.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,815,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       712,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,102,592 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,969,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,504 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,484,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         723,297 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,854,393 円　　　　（　        34,335 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６１１
Ｔ
　　　　-15		 2,536  
(   2,534) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
2,671 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,610 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０６１１
Ｔ
　　　　-16		 2,519  
(   2,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,552 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜緑 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 725,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 534,456 円  　　　       17,815,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      388,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,232,500 円  　　　　    145,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,169,956 円　（　　　　　　         6,096 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 145,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,120,500 円  
（　　　　　        17,539 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,854,393 円      
②総費用 3,169,956 円      
③純収益　①－② 14,684,437 円      
④建物等に帰属する純収益 9,120,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,563,937 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,304,658 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,201 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    123,364,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     237,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜緑 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市緑区中山一丁目３２１番５
 0207000070658-0000
2 　横浜市緑区中山一丁目３２１番４
 0207000070657-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜緑 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 -5 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　奥村　悟   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 334,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市緑区中山１丁目３２１番５外
｢中山１－２１－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 520  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ4		 共同住宅、事務所、
一般住宅等が混在す
る地域		 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 中山

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南    80 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 中山駅北方

200m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 　地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は堅調に推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    224,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ横浜線沿いを中心に、緑区及び隣接区に所在する住宅地域。需要者は、賃貸経営または不動産投
資を目的とした法人及び個人が中心である。需要は底堅いが供給は少なく、また、分譲マンション素地の需要は堅調で
ある。市場の中心価格帯は、３０万円／㎡～３５万円／㎡前後程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、共同住宅、事務所、一般住宅等が混在する地域であり、需要は底堅く投資意欲も高い。しかし、土地価
格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、現実の不動産市場を反映し
た実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜緑 -24                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.9]		 [101.0]
100		 333,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    324,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の
効果もあって、景気は緩やかに回復している
。


周辺の土地の利用現況は標準地の存する近隣
地域と同様であり、地域要因に変動は見られ
ない。地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.4
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜緑 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０１
-16		 横浜市緑区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.8m市道、
東4.5m、
南4.5m、
三方路
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
b １０６０６
０１
-14		 横浜市緑区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6.5m市道
、南6m、
準角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０６０６
１２
-18		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6.5m市道
、中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０６０６
１２
-33		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
378,449  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
379,192 		 100
[  88.7]
427,499 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
432,000 
b (　           ) 
295,882  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
306,555 		 100
[  87.4]
350,749 
354,000 
c (　           ) 
278,617  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
283,075 		 100
[  85.1]
332,638 
336,000 
d (　           ) 
241,862  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
237,870 		 100
[  80.6]
295,124 
298,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    345,000 円／㎡]  



横浜緑 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,264,715 
3,088,804 
14,175,911 
8,931,800 
5,244,111 		 （　0.9534）
4,999,735 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    116,272,907 円　　　　（　    224,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜緑 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＲＣ4 640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   520 ㎡     28.0 m x   18.6 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：ファミリータイプ１６戸（２ＤＫ、各階４戸）、専有面積：約３４㎡～３８㎡程度を想定。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 内階段等を除く標準的なレンタブル比を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
2,351 
319,736 		 2.0  639,472 
1.0  319,736 

 2～ 2		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,399 
364,648 		 2.0  729,296 
1.0  364,648 

 3～ 3		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,447 
371,944 		 2.0  743,888 
1.0  371,944 

 4～ 4		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,495 
379,240 		 2.0  758,480 
1.0  379,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.00 
92.5 
592.00 

1,435,568 		 2,871,136 
1,435,568 
⑨年額支払賃料      1,435,568 円　×　12ヶ月　＝　      17,226,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     592.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,226,816 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       689,073 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,537,743 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,871,136 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,563 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,435,568 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         699,409 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,264,715 円　　　　（　        33,201 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０５
Ｔ
　　　　-29		 2,519  
(   2,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,519 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,399 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０６０５
Ｔ
　　　　-30		 2,316  
(   2,312) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
2,488 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜緑 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 710,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 516,804 円  　　　       17,226,816　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      371,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,207,000 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,088,804 円　（　　　　　　         5,940 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,931,800 円  
（　　　　　        17,177 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,264,715 円      
②総費用 3,088,804 円      
③純収益　①－② 14,175,911 円      
④建物等に帰属する純収益 8,931,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,244,111 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,999,735 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,615 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,272,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     224,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜緑 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市緑区中山一丁目３２１番５
 0207000070658-0000
2 　横浜市緑区中山一丁目３２１番４
 0207000070657-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
8 　
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備考