鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜旭 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０６０６０２ＲＤ -8	横浜市都筑区		森林		ほぼ長方形	南西3.6m市道
b	１０６０６０２ＲＤ -5	横浜市泉区		森林の土地所有権		不整形	南西4.5m市道		１低専
c	１０６０６０２ＲＤ -4	横浜市戸塚区		森林の土地所有権		ほぼ整形	北東5.3m私道		１低専
d	１０６０６０２Ｒ -1	横浜市旭区		森林の土地所有権		ほぼ長方形	南4.5m市道		｢調区｣
e	１０６０６０２ＲＤ -6	川崎市麻生区		森林の土地所有権		不整形	南西4.5m私道		｢調区｣農振地域宅造区域

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,345	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	25,555	100 [ 193.1]	13,234	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	13,200
b	(　 ) 24,735	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	24,067	100 [ 193.1]	12,463		12,500
c	(　 ) 14,315	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	13,657	100 [ 117.3]	11,643		11,600
d	(　 ) 13,616	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 120.8]	11,024	100 [ 100.0]	11,024		11,000
e	(　 ) 9,851	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	9,555	100 [ 102.0]	9,368		9,370

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +35.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +35.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +15.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 +5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +15.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 11,000 円／㎡]

横浜旭 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 7.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
82,000	（　 60.0 ％） 49,200	21,000		1,470	5,000	21,730
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 16.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 15.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8621　　　　 18,733		1　　(1+r)^m　： 0.4810　 9,011		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		9,010

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０６０６０５Ｄ -18	105,417	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	100 [128.1]	83,292	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	83,300
	b	１０６０６０５Ｄ -21	90,060	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	100 [126.2]	82,310		82,300
	c	１０６０６０５Ｄ -1	94,009	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.1]	100 [124.2]	81,301		81,300

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +2.7	交通・接近 +6.6	環境　　　 +17.0
			画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +5.1	交通・接近 +5.3	環境　　　 +14.0
			画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 -1.4	交通・接近 +1.6	環境　　　 +24.0
			画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

82,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	横浜緑 3-1	80,000	[101.3] 100	100 [100.0]	100 [ 98.9]	81,941	[100.0] 100	81,900

⑨地域要因の比較の内訳

街路　 0.0

交通・接近　 +2.0

環境　 -3.0

行政　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

82,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  5,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：単独開発
＊想定用途モデル：社会福祉施設
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     0ｍ、西   100ｍ、南    50ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林  95 ％、その他   5 ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  5,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  40.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　鉄筋コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存の未舗装市道を拡幅し開発道
　路として整備
　
　
＊排水工事の概要
　最寄りの公共下水道本管から延長
　整備
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　植栽等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　 300.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　 300.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由

横浜旭 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

植林による林業事業が行われる地域でなく、収益価格等の把握が困難であるため適用しな
い。

４　不動産ＩＤ

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市旭区川井宿町８２番	0213000031092-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第三

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
横浜旭 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 13-1

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　石崎　俊司

TEL.

鑑定評価額

28,300,000 円

１㎡当たりの価格

10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						69.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	中

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

横浜市旭区川井宿町８２番

②地積(㎡)

2,644

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

市街化区域に近い雑木
林の多い地域

南東2.7m未舗装市道

鶴ケ峰

4.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 100 ｍ、西　 100 ｍ、南　 100 ｍ、北　 100 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 2,600 ㎡程度、形状　　ほぼ整形、方位・傾斜度(　南西　)向　3 °

④地域的特性

特記

事項

起伏の少ない雑木林地

道

路

２．７ｍ未舗装市道

交通

施設

鶴ケ峰駅北西方

4.3km

法令

規制

｢調区｣
地森計
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺一体が市街化調整区域内にあり大きな環境変化はない。市立中学校が近くにあり、周囲には果樹園や家庭菜
園も見られ、当分の間、現状のまま推移するものと推測される。

(3)最有効使用の判定

市街化の影響を受けた雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 11,000 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 9,030 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市及びその隣接市区町村内の市街化区域に近接した都市近郊林地の存する地域一帯と判定した。林
地取引市場では、公共事業目的の需要が中心を占めるが、民間においては資材置場、駐車場等を目的とした取引も見ら
れる。また、道路条件が良好な物件は、社会福祉施設等に転用される等の取引が確認できる。一定数、家庭菜園へ転用
した小規模画地の事例が散見されるが、長期保有目的での取引は少なく確定的な価格水準は形成されていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は林地の昨今の取引実態を反映する点実証性が高い。控除法による価格は、将来における社会福祉施設の開発
を想定しており、事業採算性を反映している。いずれの手法も適切な想定と手順に基づくものであるが、市場の実勢を
より反映し得た比準価格はより説得力を有する。よって本件では比準価格を標準とすることで鑑定評価額を上記のとお
り決定した。なお、公示地等との検討については、価格牽連性の高い規準となる標準地がないため適用を見送った。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 10,900 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -1.8 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全国的にみて林地の需要は公共事業目的を除いては
宅地もより弱含みであり、地価も引き続き下落傾向
が続いている。

市街化調整区域内の大規模開発は少ない。都市近郊
林地地域であり、特別な変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

横浜旭 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０６０６０２Ｒ -1	横浜市旭区		森林の土地所有権		ほぼ長方形	南4.5m市道		｢調区｣
b	１０６０６０２ＲＤ -4	横浜市戸塚区		森林の土地所有権		ほぼ整形	北東5.3m私道		１低専
c	１０６０６０２ＲＤ -6	川崎市麻生区		森林の土地所有権		不整形	南西4.5m私道		｢調区｣農振地域宅造区域
d	１０６０６０２ＲＤ -5	横浜市泉区		森林の土地所有権		不整形	南西4.5m市道		１低専
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,616	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 120.8]	11,024	100 [ 100.0]	11,024	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	11,000
b	(　 ) 14,315	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	13,657	100 [ 117.3]	11,643		11,600
c	(　 ) 9,851	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	9,555	100 [ 102.0]	9,368		9,370
d	(　 ) 24,735	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	24,067	100 [ 193.1]	12,463		12,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 +5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +15.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +15.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +35.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 11,000 円／㎡]

横浜旭 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 7.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
82,000	（　 60.0 ％） 49,200	21,000		1,470	4,950	21,780
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 16.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 15.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8621　　　　 18,777		1　　(1+r)^m　： 0.4810　 9,032		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		9,030

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０６０６１２ -35	122,360	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [103.0]	100 [116.2]	102,234	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	102,000
	b	１０６０６１２ -2	57,577	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 71.8]	100 [104.0]	77,107		77,100
	c	１０６０６０１ -19	60,500	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	100 [ 91.9]	67,868		67,900

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +15.0
			画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +4.0	環境　　　 0.0
			画地　　　　 -28.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 +6.0	環境　　　 -15.0
			画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

82,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	横浜緑 3-1	80,000	[101.3] 100	100 [100.0]	100 [ 97.9]	82,778	[100.0] 100	82,800

⑨地域要因の比較の内訳

街路　 0.0

交通・接近　 +2.0

環境　 -4.0

行政　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

82,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  5,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：宅地分譲
＊想定用途モデル：社会福祉施設
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     0ｍ、西   100ｍ、南    50ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林  95 ％、その他   5 ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  5,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  40.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　舗装はアスファルト、隅切、勾配
　等を考慮し、既存の市道を拡幅整
　備等
　
＊排水工事の概要
　公共下水・個別浄化槽、側溝等整
　備等
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由

横浜旭 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

面積が小規模のため林業経営の想定は困難なため。

４　不動産ＩＤ

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市旭区川井宿町８２番	0213000031092-0000
2
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7
8
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25

備考