別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜旭 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜旭 5-3 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　康男   TEL.
鑑定評価額 269,000,000 円  １㎡当たりの価格 605,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市旭区二俣川１丁目２番５
 ②地積
　(㎡)		 445  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西22m県道、南西側道 水道、ガス、下水 二俣川

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 二俣川駅北東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 二俣川駅南口再開発、東急直通線運行の影響等により、地域の活性化がさらに進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    633,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    543,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旭区を中心に市内の圏域に存する商業地で広域的である。主な需要者は、地縁性のある企業等のほか、
全国規模で事業展開をしている企業、投資法人等であり圏外からの参入も幅広く見られる。近隣地域は、駅前商業地域
で繁華性や希少性が高い。相鉄東急直通線の開業により上層階住宅需要等も堅調である。立地的に供給が少ないため高
値での取引も期待される。市場の中心価格帯は、取引が少なく価格水準に幅があるため把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域に存する。市場においては投資による収益性に着目した需
要は認められる。しかし、収益価格は需要者の業種が幅広い状況の中で、元本価値に見合う収益獲得の賃料や利回りの
設定が様々であり、資料収集の限界等から想定要素が多い。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
て、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    324,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.5]		 [102.0]
100		 603,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限解除により経済活動や景況感が改善
していることから、通行量・顧客の流動性が
回帰し、金融緩和による投資需要も堅調であ
る。

駅前の商業地域で、東急直通線開通や駅前商
業施設の整備による利便性の向上、希少性や
上層階の住宅需要等を背景に地価は上昇で推
移。

個別的要因に変動はない。角地のため日照・
通行利便性等が優る。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜旭 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０３Ｄ
-1		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
b １０６０６
０７Ｄ
-2		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０６
０４Ｄ
-2		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
d １０６０６
１１
-11		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
e １０６０６
０８
-15		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
577,655  		 100
[ 100.0]		 [ 120.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
695,497 		 100
[  94.0]
739,890 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
755,000 
b (　           ) 
489,364  		 100
[ 100.0]		 [ 120.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
589,194 		 100
[  89.5]
658,317 
671,000 
c (　           ) 
575,505  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
542,476 		 100
[  87.4]
620,682 
633,000 
d (　           ) 
552,690  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
612,381 		 100
[ 104.3]
587,134 
599,000 
e (　           ) 
383,493  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
415,706 		 100
[  72.0]
577,369 
589,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    633,000 円／㎡]  



横浜旭 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,397,238 
9,447,731 
40,949,507 
30,070,600 
10,878,907 		 （　0.9321）
10,140,229 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    241,434,024 円　　　　（　    543,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜旭 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 310.00 ＲＣ8 1,740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   445 ㎡     14.5 m x   30.7 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗、４階以上は住宅（平均専有面積約３２㎡、１ＤＫ、各階５戸）を想定した。 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 標準的な共用部分の有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
4,142 
927,808 		 8.0  7,422,464 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
3,107 
739,466 		 4.0  2,957,864 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
2,899 
689,962 		 4.0  2,759,848 
0.0  0 

 4～ 8		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,485 
402,570 		 1.0  402,570 
1.0  402,570 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,740.00 
86.8 
1,510.00 

4,370,086 		 15,153,026 
2,012,850 
⑨年額支払賃料      4,370,086 円　×　12ヶ月　＝　      52,441,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,441,032 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,146,462 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,294,570 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,153,026 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         142,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,012,850 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         960,230 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,397,238 円　　　　（　       113,252 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０１
Ｔ
　　　　-24		 3,364  
(   3,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.2]		 100
[100.0]
4,010 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,170 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,142 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６１０
Ｔ
　　　　-35		 4,541  
(   4,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.9]		 100
[100.0]
4,331 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜旭 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,285,000 円  　　　　    457,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,573,231 円  　　　       52,441,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      791,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,884,500 円  　　　　    457,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       457,000 円  　　　　    457,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       457,000 円  　　　　    457,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,447,731 円　（　　　　　　        21,231 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 457,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,740.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,070,600 円  
（　　　　　        67,574 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,397,238 円      
②総費用 9,447,731 円      
③純収益　①－② 40,949,507 円      
④建物等に帰属する純収益 30,070,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,878,907 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,140,229 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    241,434,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     543,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜旭 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市旭区二俣川一丁目２番５
 0213000057443-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜旭 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜旭 5-3 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　奥村　悟   TEL.
鑑定評価額 269,000,000 円  １㎡当たりの価格 605,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市旭区二俣川１丁目２番５
 ②地積
　(㎡)		 445  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西22m県道、南西側道 水道、ガス、下水 二俣川

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 二俣川駅東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 　地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測されるが、相鉄・東急直通線
が運行開始し利便性が向上している。地価は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    629,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    519,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、相鉄線沿いを中心に、旭区及び隣接区に所在する商業地域。需要者は、賃貸経営または不動産投資を
目的とした法人及び個人が中心である。需要は底堅いが供給は少なく、また、分譲マンション素地の需要は堅調である
。市場の中心価格帯は、６０万円／㎡～７０万円／㎡程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、需要は底堅く投資意欲も高い。しかし、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、現実の不動産市場を反映
した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額
を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    324,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.9]		 [102.0]
100		 599,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の
効果もあって、景気は緩やかに回復している
。


周辺の土地の利用現況は標準地の存する近隣
地域と同様であり、地域要因に変動は見られ
ない。地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.2
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜旭 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０３Ｄ
-1		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
b １０６０６
１２Ｄ
-4		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北7.5m市道、
西4m、南4m、
三方路
商業
高度7種最高31m
高度利用地区
(100,400)
c １０６０６
０１
-8		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.2m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
d １０６０６
１１
-27		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西11m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
577,655  		 100
[ 100.0]		 [ 120.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
695,497 		 100
[  92.3]
753,518 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
769,000 
b (　           ) 
777,736  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.4]
679,050 		 100
[ 106.5]
637,606 
650,000 
c (　           ) 
404,735  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
438,733 		 100
[  73.7]
595,296 
607,000 
d (　           ) 
288,953  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
313,225 		 100
[  67.8]
461,984 
471,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  -3.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  +0.7 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 +32.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.7 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    629,000 円／㎡]  



横浜旭 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,359,728 
10,110,999 
42,248,729 
31,847,200 
10,401,529 		 （　0.9321）
9,695,265 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    230,839,643 円　　　　（　    519,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜旭 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 280.00 ＲＣ8 1,740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   445 ㎡     14.5 m x   30.7 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階を店舗、４階～８階を共同住宅（専有面積：約３２㎡程度で各階５戸）を想定。 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 内階段等を除く標準的なレンタブル比を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
4,469 
1,001,056 		 8.0  8,008,448 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
3,352 
797,776 		 4.0  3,191,104 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
3,128 
744,464 		 4.0  2,977,856 
0.0  0 

 4～ 8		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,458 
398,196 		 2.0  796,392 
1.0  398,196 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,740.00 
86.8 
1,510.00 

4,534,276 		 18,159,368 
1,990,980 
⑨年額支払賃料      4,534,276 円　×　12ヶ月　＝　      54,411,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,411,312 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,290,599 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,552,713 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,159,368 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         170,698 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,990,980 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         636,317 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,359,728 円　　　　（　       117,662 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０５
Ｔ
　　　　-25		 4,601  
(   4,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,601 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,499 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,469 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６０５
Ｔ
　　　　-26		 3,364  
(   3,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,397 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜旭 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,420,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,645,299 円  　　　       54,843,312　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      963,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,114,000 円  　　　　    484,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,110,999 円　（　　　　　　        22,721 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 484,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,740.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,847,200 円  
（　　　　　        71,567 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,359,728 円      
②総費用 10,110,999 円      
③純収益　①－② 42,248,729 円      
④建物等に帰属する純収益 31,847,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,401,529 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,695,265 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    230,839,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     519,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜旭 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市旭区二俣川一丁目２番５
 0213000057443-0000
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備考