別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜旭 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜旭 -27 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　康男   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市旭区中希望が丘２２番３９
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,180)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 北4.5m市道 水道、ガス、下水 希望ヶ丘

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 希望ヶ丘駅東方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が混在する既成住宅街であり、格別の変動要因はなく、概ね現在の住環境を維持するもの
と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相鉄本線沿線を主として旭区、瀬谷区等の隣接区の圏域に存する住宅地域。主な需要者は、市内または
東京方面へ通勤する第一次取得者層である。近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、徒歩圏のた
め需要は底堅く、相鉄東急直通線の開業により沿線外からの転入も認められる。市場での需要の中心価格帯は土地は標
準規模で２，８００～３，３００万円程度、新築戸建住宅では４，３００万円～４，８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は、一般住宅、アパート等が混在する既成住宅街で、市場においては居住の快適性を重視した自己使用目的の取
引が中心である。アパートも見られるが主に資産活用が中心であり、収益性、経営リスク等から収益獲得を目的とした
投資需要は少ない。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との
検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜旭 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    230,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[101.0]		 100
[120.8]		 [100.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金利上昇等の影響が懸念されるが
、金融政策の下支え、生活スタイルの定着化
等を背景に住宅取引市場は安定的に推移。


区南部に位置する住宅街。相鉄東急直通線に
よる沿線の利便性向上から需要は堅調で、地
価は上昇傾向。


個別的要因に変動はない。また標準的であり
個別的要因の格差はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.1
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜旭 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０１
-11		 横浜市旭区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.2m市道
、南東4.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
b １０６０６
１０Ｄ
-8		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.5m市道
、北西6.5m、
角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０６０６
０３
-11		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０６０６
０９
-7		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5.5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e １０６０６
０９
-1		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
229,408  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
229,187 		 100
[ 108.8]
210,650 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
211,000 
b (　           ) 
219,040  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
220,936 		 100
[ 111.5]
198,149 
198,000 
c (　           ) 
194,304  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
199,162 		 100
[  98.3]
202,606 
203,000 
d (　           ) 
241,098  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
257,005 		 100
[  98.2]
261,716 
262,000 
e (　           ) 
223,535  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
232,253 		 100
[ 100.7]
230,639 
231,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -2.1 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



横浜旭 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,670,651 
665,966 
3,004,685 
2,236,500 
768,185 		 （　0.9732）
747,598 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     17,386,000 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜旭 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   180 ％   147 ㎡     11.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４５㎡（２ＤＫ、各階２戸）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下等は床面積に未算入のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,671 
150,390 		 1.0  150,390 
1.0  150,390 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,723 
155,070 		 1.0  155,070 
1.0  155,070 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

305,460 		 305,460 
305,460 
⑨年額支払賃料        305,460 円　×　12ヶ月　＝　       3,665,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,665,520 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       146,621 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,518,899 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           305,460 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,932 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          305,460 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         148,820 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,670,651 円　　　　（　        24,970 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０６
Ｔ
　　　　-23		 1,857  
(   1,857) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,976 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,723 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０６０１
Ｔ
　　　　-15		 1,579  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,829 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜旭 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 109,966 円  　　　        3,665,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      267,700 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         665,966 円　（　　　　　　         4,530 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,236,500 円  
（　　　　　        15,214 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,670,651 円      
②総費用 665,966 円      
③純収益　①－② 3,004,685 円      
④建物等に帰属する純収益 2,236,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 768,185 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 747,598 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,086 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,386,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜旭 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市旭区中希望が丘２２番３９
 0213000103972-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜旭 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜旭 -27 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　岩澤　誠   TEL.
鑑定評価額 29,000,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市旭区中希望が丘２２番３９
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,180)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 北4.5m市道 水道、ガス、下水 希望ヶ丘

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 希望ヶ丘駅東方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    111,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、旭区及び隣接区内の相鉄線沿線各駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は、東京都心や市内中心部
への通勤者等で、圏外からの転入も見られる。共同住宅も多く、街路条件がやや劣る等居住環境はやや劣るものの、最
寄駅や利便施設等に近く接近性が優れる。新築戸建建売分譲は総額４千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は収益物件としての共同住宅も混在しているが、戸建住宅が多い住宅地域で、自用目的での取引が中心とな
る地域である。従って、本件評価では、自用目的の取引を主とする取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を
関連づけるとともに、代表標準地との均衡も図り、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜旭 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    230,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[101.0]		 100
[121.8]		 [100.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中で、世界的な
金融引き締めや中国経済の先行懸念等が景気
の下押しリスクとなっている。


相鉄本線背後でアパートが比較的多く、街路
の系統連続性にやや劣る地域である。



特段の変化は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.1
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜旭 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０３
-4		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西44m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b １０６０６
０３
-3		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c １０６０６
０３
-7		 横浜市旭区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,180)
d １０６０６
０３
-13		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m市道、
南東5m、角地
近商
高度5種最高20m
(100,190)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
220,470  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
223,526 		 100
[ 103.4]
216,176 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
216,000 
b (　           ) 
149,712  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.7]
216,839 		 100
[  99.5]
217,929 
218,000 
c (　           ) 
161,381  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.2]
190,961 		 100
[ 100.0]
190,961 
191,000 
d (　           ) 
208,691  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
203,072 		 100
[ 108.2]
187,682 
188,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    203,000 円／㎡]  



横浜旭 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,344,516 
589,195 
2,755,321 
2,034,560 
720,761 		 （　0.9712）
700,003 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     16,279,140 円　　　　（　    111,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜旭 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   180 ％   147 ㎡     11.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４０㎡程度の２ＤＫタイプ、各階２戸計４戸のアパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,695 
135,600 		 1.0  135,600 
1.0  135,600 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,784 
142,720 		 1.0  142,720 
1.0  142,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

278,320 		 278,320 
278,320 
⑨年額支払賃料        278,320 円　×　12ヶ月　＝　       3,339,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,339,840 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       133,594 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,206,246 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           278,320 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,672 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          278,320 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         135,598 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,344,516 円　　　　（　        22,752 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０３
Ｔ
　　　　-17		 1,975  
(   1,893) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 96.0]
1,958 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,784 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０６０３
Ｔ
　　　　-18		 1,610  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]
1,765 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜旭 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,000 円  　　　　     27,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 100,195 円  　　　        3,339,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      231,200 円  　　　　     27,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         589,195 円　（　　　　　　         4,008 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,034,560 円  
（　　　　　        13,841 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,344,516 円      
②総費用 589,195 円      
③純収益　①－② 2,755,321 円      
④建物等に帰属する純収益 2,034,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 720,761 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 700,003 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,762 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,279,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     111,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜旭 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市旭区中希望が丘２２番３９
 0213000103972-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考