別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
横浜旭 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜旭 -25 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　北見　文彦   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市旭区中沢１丁目５６番９５
｢中沢１－６１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い傾斜地の住宅地域
 南4.5m市道 水道、ガス、下水 二俣川

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 二俣川駅北西方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因は認められず、今後も現状を維持し
つつ推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旭区を中心とした相鉄線沿線の住宅地域と判断される。駅徒歩限界圏付近で生活の利便性にやや劣るも
のの、地域環境は比較的良好で、居住環境を重視するファミリー層の需要が根強く、周辺の取引動向も概ね安定的、価
格も上昇基調で推移している。市場の中心的価格帯は土地１７０㎡程度で３０００万円台前半で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集でき、要因比較も妥当で、実証的且つ客観的な説得力ある比準価
格が求められた。一方、収益価格について、土地価格に対応する賃料の徴収が困難であることから、その価格は低位に
求められたものと思料する。以上から、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討
をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜旭 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    171,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 92.2]		 [103.0]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるが、物価高騰、金利及
び為替変動リスク、国際安全保障上の懸念等
が地域経済に与える影響に留意する必要があ
る。

区画整然とした既成住宅地域で、地域要因に
大きな変動は認められず、地価も安定的に推
移していくものと思料する。


個別的要因について特出すべき変動要因はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜旭 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０９
-25		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.5m市道
、西5.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
b １０６０６
０９
-26		 横浜市旭区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4.5m市道、
西6.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
c １０６０６
０２
-33		 横浜市旭区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6.1m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０６０６
１２
-26		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
e １０６０６
０９
-23		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東1.8m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,252  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
222,059 		 100
[ 105.0]
211,485 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
218,000 
b (　           ) 
222,736  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
214,251 		 100
[ 108.9]
196,741 
203,000 
c (　           ) 
149,774  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,620 		 100
[  91.8]
166,253 
171,000 
d (　           ) 
155,085  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
156,636 		 100
[  85.6]
182,986 
188,000 
e (　           ) 
190,398  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
207,819 		 100
[ 108.8]
191,010 
197,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



横浜旭 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,064,284 
537,700 
2,526,584 
1,780,240 
746,344 		 （　0.9712）
724,849 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     16,856,953 円　　　　（　     98,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜旭 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｗ2 136.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   172 ㎡     11.9 m x   15.1 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 アパートの需要が多いため、２階建アパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
68.00 
100.0 
68.00 
1,850 
125,800 		 1.0  125,800 
1.0  125,800 

 2～ 2		 住宅
68.00 
100.0 
68.00 
1,900 
129,200 		 1.0  129,200 
1.0  129,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
136.00 
100.0 
136.00 

255,000 		 255,000 
255,000 
⑨年額支払賃料        255,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,060,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,060,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       122,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,937,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           255,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,448 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          255,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         124,236 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,064,284 円　　　　（　        17,816 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０６
Ｔ
　　　　-27		 1,525  
(   1,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]
1,902 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,982 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０６０６
Ｔ
　　　　-28		 1,775  
(   1,703) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]
2,069 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜旭 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,000 円  　　　　     23,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,800 円  　　　        3,060,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      202,300 円  　　　　     23,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,800 円  　　　　     23,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,800 円  　　　　     23,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         537,700 円　（　　　　　　         3,126 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,780,240 円  
（　　　　　        10,350 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,064,284 円      
②総費用 537,700 円      
③純収益　①－② 2,526,584 円      
④建物等に帰属する純収益 1,780,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 746,344 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 724,849 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,214 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,856,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜旭 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市旭区中沢一丁目５６番９５
 0213000040056-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜旭 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜旭 -25 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　荻原　久男   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市旭区中沢１丁目５６番９５
｢中沢１－６１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い傾斜地の住宅地域
 南4.5m市道 水道、ガス、下水 二俣川

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．５
ｍ市道		 交通

施設		 二俣川駅北西方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模造成による既成住宅地に位置し、今後も現状の利用を維持するものとみられる。総額の張る中規模以上の
画地が多いため、地価はやや弱含みでの推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭区の低層住宅地で、代替関係にある類似地域は、相鉄線沿線駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者
の中心は、横浜中心部などへ通勤する会社員世帯であり、相鉄沿線のほかの圏域からの転入者も見られる。区画整然と
した住宅地域であり、駅距離、規模が大であることから、需要は限定的であったが、令和５年の成約価格は上昇傾向が
見られる。中心価格帯は土地で３千万円台、中古戸建ては１億超えもみられる。新築土地建物で５千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は中規模一般住宅の建並ぶ、二俣川駅からやや距離のある住宅地である。自己居住を目的とした実需取引が中心
であり、交通利便性がやや劣ることもあり、１低専で土地残余法による収益価格は低位に試算された。（成約事例から
は、駅徒歩圏内且つ取引利回り６～８％が必要）本件では、市場参加者の取引目的等を考慮し、実需を中心とした現実
の取引事例に基づく比準価格を重視し収益価格を参考とし、代表標準地との検討も加え上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜旭 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    171,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.1]		 [103.0]
100		 188,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和資金が資産家に集中したため、都心
の上昇は大きく、郊外も上昇傾向となる。女
性の労働化、老齢化による駅近物件選好性が
集中した。

大規模な住宅団地内に位置し、地域要因に目
立った変動はない。交通利便性や総額的に市
場性が劣ることから、値動きは遅効的であっ
た。

南道路に接面する整形中間画地。日照等快適
性に優れるが、規模、形状等は標準的であり
、個別的要因の変動は見られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -3.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜旭 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０４Ｄ
-20		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b １０６０６
０４Ｄ
-21		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０６
０４Ｄ
-22		 横浜市旭区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8.2m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d １０６０６
０４Ｄ
-23		 横浜市旭区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０６０６
０４Ｄ
-24		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
245,315  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.4]
223,983 		 100
[ 107.8]
207,776 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
214,000 
b (　           ) 
205,934  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.9]
183,681 		 100
[  99.6]
184,419 
190,000 
c (　           ) 
189,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
166,257 		 100
[  88.5]
187,861 
193,000 
d (　           ) 
181,567  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
182,293 		 100
[ 100.0]
182,293 
188,000 
e (　           ) 
201,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
179,154 		 100
[ 100.0]
179,154 
185,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    196,000 円／㎡]  



横浜旭 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,071,605 
559,317 
2,512,288 
1,727,880 
784,408 		 （　0.9712）
761,817 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     17,716,674 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜旭 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｗ2 136.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   172 ㎡     11.9 m x   15.1 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況、賃貸需要等を勘案し、平均賃貸面積約３４㎡、２ＤＫタイプの２階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
68.00 
100.0 
68.00 
1,703 
115,804 		 1.0  115,804 
1.0  115,804 

 2～ 2		 住宅
68.00 
100.0 
68.00 
1,774 
120,632 		 1.0  120,632 
1.0  120,632 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
136.00 
100.0 
136.00 

236,436 		 236,436 
236,436 
⑨年額支払賃料        236,436 円　×　12ヶ月　＝　       2,837,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,837,232 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       123,089 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,954,143 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           236,436 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,270 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          236,436 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         115,192 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,071,605 円　　　　（　        17,858 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０４
Ｔ
　　　　-7		 3,446  
(   3,446) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[160.0]		 100
[100.0]
2,267 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,774 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０６０４
Ｔ
　　　　-8		 1,825  
(   1,825) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,843 
c １０６０６０４
Ｔ
　　　　-9		 1,810  
(   1,716) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,777 
横浜旭 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 115,500 円  　　　　     23,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 92,317 円  　　　        3,077,232　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      196,300 円  　　　　     23,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         559,317 円　（　　　　　　         3,252 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,727,880 円  
（　　　　　        10,046 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,071,605 円      
②総費用 559,317 円      
③純収益　①－② 2,512,288 円      
④建物等に帰属する純収益 1,727,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 784,408 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 761,817 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,429 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,716,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜旭 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市旭区中沢一丁目５６番９５
 0213000040056-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考