令和6年1月15日　提出 横浜旭 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜旭 -9 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭一   TEL.

鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市旭区鶴ケ峰本町２丁目１０６４番４０ ｢鶴ケ峰本町２－２８－４｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 鶴ケ峰 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       159 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 鶴ケ峰駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現環境を維持するものと思料する。駅からやや距離のある標高 ７２ｍ程度の丘陵地に位置し、小規模住宅を中心に需要は底堅い。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね相鉄本線沿線で旭区にある徒歩限界圏の住宅地域である。需要の中心は地元に地縁的選好性がある個 人、東京・横浜方面への通勤者層で、圏内のほか圏外の需要者もみられる。新規の宅地供給は限られ、中古の住宅取引 や既存宅地の細分化による再販が多く、画地の小規模化が徐々に進みつつある。取引の中心となる価格帯は土地が１３ ０㎡程度で２千万円台中頃まで。新築戸建は小規模建売となり３千万後半～４千万円までが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣および周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、一般住宅が中心の住宅地域である。地域内の土地取引は 居住の快適性を重視した自用目的の取引が多く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。本件評価では市場の 実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量することが妥当と判断し、代表標準地との均衡にも留意の上、 単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜旭 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [102.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナが終息し、経済活動が活発になっ て、先行き物価高、金利高に不安要因がある ものの、総じて不動産の価格は高値を維持し ている。 高台の既成住宅地の色彩があり、駅より徒歩 利用も可能な住宅地域である。一般的要因の 影響を受け需要に持ち直しの動きが見られる 。 南西道路に面しているため日照等の環境面で やや優る。他の条件はほぼ標準的な画地であ り、特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.2 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％