鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
横浜旭 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 -8

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　北見　文彦

TEL.

鑑定評価額

32,200,000 円

１㎡当たりの価格

242,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市旭区中希望が丘７９番２３				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	西4.7m市道	水道、ガス、下水	希望ヶ丘 610m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 65 ｍ、南 45 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．７ｍ市道

交通

施設

希望ヶ丘駅南東方

610m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特出すべき地域要因の変動は認められず、今後も現状を維持し
つつ推移していくものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 247,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旭区を中心とした相鉄線の各駅を最寄りとする住宅地域である。需要者は横浜市内及び東京方面へ勤務
する給与所得者層が中心であり、圏外からの転入者も認められる。地域内の需要者は居住の快適性を重視する傾向が強
いが、近年では土地の細分化が進み、土地１３０㎡程度の新築戸建分譲で、総額で５０００万円台のものが中心となっ
ている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性及び利便性に着目して取引されることから比準価格
の説得力は高い。また、地域内においては遊休土地の利活用や相続対策等で一部アパート等が見られるものの、容積率
に恵まれておらず、収益目的の土地購入は僅少で収益価格の説得力はやや劣る。以上から、比準価格を標準とし、収益
価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　横浜旭 -5                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    236,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復基調にあるが、物価高騰、金利及
び為替変動リスク、国際安全保障上の懸念等
が地域経済に与える影響に留意する必要があ
る。

最寄駅から徒歩圏内の居住環境が比較的良好
な住宅地域として熟成しており、地域要因に
大きな変動はなく、需要は底堅く推移してい
る。

個別的要因について特出すべき変動要因はな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

+2.5 ％

３　試算価格算定内訳

横浜旭 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０６０３ -12	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０６０６０３ -11	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０６０６０１ -11	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9.2m市道、南東4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０６０６０３ -13	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、南東5m、角地		近商高度5種最高20m (100,190)
e	１０６０６０３ -7	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,732	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	254,484	100 [ 94.6]	269,011	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	272,000
b	(　 ) 194,304	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	204,731	100 [ 85.8]	238,614		241,000
c	(　 ) 229,408	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	228,084	100 [ 91.8]	248,458		251,000
d	(　 ) 208,691	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	203,273	100 [ 87.6]	232,047		234,000
e	(　 ) 161,381	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 86.2]	191,148	100 [ 81.6]	234,250		237,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 247,000 円／㎡]

横浜旭 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,253,150	413,700	1,839,450	1,309,000	530,450	（　0.9712） 515,173	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	11,980,767 円　　　　（　 90,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	133 ㎡	9.1 m x 14.7 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

アパートの需要が多いため、２階建アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	1,850	92,500	1.0	92,500
							1.0	92,500
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,900	95,000	1.0	95,000
							1.0	95,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		187,500		187,500
								187,500

⑨年額支払賃料	187,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,250,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,250,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 90,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,160,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	187,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 187,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,350 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,253,150 円　　　　（　 16,941 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０６０６Ｔ　　　　-23	1,857 ( 1,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,043	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,982 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６０６０６Ｔ　　　　-24	1,547 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	1,932
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,500 円	17,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,500 円	2,250,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 148,700 円	17,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,500 円	17,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,500 円	17,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 413,700 円　（　　　　　　 3,111 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,309,000 円（　　　　　 9,842 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,253,150 円
②総費用	413,700 円
③純収益　①－②	1,839,450 円
④建物等に帰属する純収益	1,309,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	530,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	515,173 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,980,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜旭 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市旭区中希望が丘７９番２３	0213001145030-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
横浜旭 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 -8

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　荻原　久男

TEL.

鑑定評価額

32,200,000 円

１㎡当たりの価格

242,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市旭区中希望が丘７９番２３				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	西4.7m市道	水道、ガス、下水	希望ヶ丘 610m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 65 ｍ、南 45 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.1 ｍ、奥行　約　　 14.7 ｍ、規模　　 133 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北４．７ｍ
市道

交通

施設

希望ヶ丘

610m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

規制住宅地として熟成しており、大きな変動要因はない、現状どおり推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 86,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

強い競争・代替関係にある類似地域は、相鉄本線を最寄駅とし徒歩圏ないし丘陵地のバス便に形成された低層住宅地で
ある。主要な需要者は、横浜中心部・東京方面へ通勤する勤労者（新横浜線の開通で東京都心部へ直結した）と地元居
住者である。中古住宅の再販や低未利用地等の開発による宅地供給も行われているが、件数は少ない。相鉄線でも人気
のエリアのため、需要は強い、市場の中心価格帯は、土地総額で３千万円台、新築戸建で５千万円台となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、駅徒歩圏の住宅地にある容積率が低い地域。比準過程は、配分法に経験的数値を採用し正確性を担保した。
収益価格は比準価格と乖離あるが。土地残余法では低くなる傾向が強い。また市場での収益物件売買は表面利回りと借
入金利の比較で売買が決定される傾向にある（本件想定収益計算の表面利回りは４％台に留まる、成約例では徒歩圏で
６～８％が一般的）。このため収益価格は投資の指標価格とみなし、他の標準地価格も考慮し鑑定価格を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　旭（県） -5                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    236,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和資金が資産家に集中したため、都心
の上昇は大きく、郊外も上昇傾向にある。女
性の労働化、老齢化による駅近物件への選好
性集中も大きい。

駅徒歩圏で、街路条件や利便性が良好で需要
は大きい。地域要因に特段の変動はない、需
要は上昇とみられる。

接面道路、隣接地等の環境・規模から競争力
はやや強い。個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

+2.5 ％

３　試算価格算定内訳

横浜旭 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０６０４Ｄ -25	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	北8.9m市道、西6m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
b	１０６０６０４Ｄ -26	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０６０６０４Ｄ -27	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	南東6.4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０６０６０４Ｄ -28	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	東7.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０６０６０４Ｄ -29	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、北西4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 293,565	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	285,661	100 [ 114.4]	249,704	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	252,000
b	(　 ) 290,659	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	260,868	100 [ 102.2]	255,252		258,000
c	(　 ) 272,312	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	265,967	100 [ 110.2]	241,349		244,000
d	(　 ) 253,794	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	249,813	100 [ 103.8]	240,668		243,000
e	(　 ) 284,389	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	275,639	100 [ 100.0]	275,639		278,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

横浜旭 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既製市街地のため最調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,111,235	394,898	1,716,337	1,207,000	509,337	（　0.9732） 495,687	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	11,527,605 円　　　　（　 86,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	133 ㎡	9.1 m x 14.7 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向けタイプの間取りを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	1,750	87,500	2.0	175,000
							1.0	87,500
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	1,761	88,050	2.0	176,100
							1.0	88,050
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		175,550		351,100
								175,550

⑨年額支払賃料	175,550 円　×　12ヶ月　＝　 2,106,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,106,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 84,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,022,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	351,100 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,371 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 175,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 85,528 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,111,235 円　　　　（　 15,874 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０６０４Ｔ　　　　-7	3,446 ( 3,446)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	2,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,838 円/㎡　月額支払賃料（　 1,761 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６０６０４Ｔ　　　　-8	1,825 ( 1,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,843
c	１０６０６０４Ｔ　　　　-9	1,810 ( 1,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,777

横浜旭 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,000 円	17,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	63,198 円	2,106,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 144,500 円	17,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,000 円	17,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,000 円	17,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 394,898 円　（　　　　　　 2,969 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,207,000 円（　　　　　 9,075 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,111,235 円
②総費用	394,898 円
③純収益　①－②	1,716,337 円
④建物等に帰属する純収益	1,207,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	509,337 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	495,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,527,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜旭 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市旭区中希望が丘７９番２３	0213001145030-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考