別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港南 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 5-8 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　順也   TEL.
鑑定評価額 77,900,000 円  １㎡当たりの価格 264,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区上永谷２丁目３４３５番３
｢上永谷２－１６－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 295  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗兼共同
住宅が多い路線商業
地域		 南西42m市道、背面道 水道、ガス、下水 上永谷

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４２ｍ市道 交通

施設		 上永谷駅北西方

450m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域に特段の変動要因はなく、当面の間、現状を維持して推移していくものと予測する。地価動向は微増傾
向。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市港南区及び周辺隣接区を中心とする横浜市南部の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は沿道型
の店舗、店舗兼住宅等を経営する事業者が中心であり、大中規模画地についてはマンション等の開発業者も考えられる
。近隣地域は最寄駅徒歩圏でもあり周辺居住者も顧客対象で、住宅系用途も可能であること等から需要は底堅く地価動
向は上昇傾向である。個別の取引ごとの繁華性等による価格差が大きく、中心価格帯を明示することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いの商業地域であるが、自用店舗も多くみられる地域であり、店舗、事務所等の賃貸市場の成熟
の程度は低い。したがって、やや広域的に事例を採用したが、複数の類似の商業地の取引事例から求め、豊富な資料に
基づき市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地による検討を踏まえ、対象標準地の鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    251,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.7]		 [101.0]
100		 263,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響等によるインフレが不動産に
も波及し価格上昇傾向。先行きは取引件数減
少、金利上昇等で不透明感が強い。港南区の
人口は微減傾向。

車両通行客の客のほか、駅からの客動線は弱
いが徒歩圏であるため周辺居住客も見込まれ
る。住宅も混在し、需要は底堅く地価は上昇
傾向。

幹線道路に面するほか、背面道を有する点で
やや優位性が認められる。個別的要因に変化
はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０８Ｄ
-2		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m県道、
北西3.6m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(85,242)
b １０６０５
０９Ｄ
-4		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10.7m市道、
南3m、二方路
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
c １０６０５
１０Ｄ
-34		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西12m市道、
南2.5m、角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０６０５
１０Ｄ
-21		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
e １０６０５
０３
-8		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東22m市道、
南西4m、角地
２中専
高度3種最高15m
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
310,667  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
381,142 		 100
[ 141.5]
269,358 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
272,000 
b (　           ) 
303,826  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
317,512 		 100
[ 106.7]
297,575 
301,000 
c (　           ) 
238,342  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
243,829 		 100
[  89.3]
273,045 
276,000 
d (　           ) 
176,925  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
184,221 		 100
[  76.9]
239,559 
242,000 
e (　           ) 
269,182  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
277,981 		 100
[ 102.8]
270,410 
273,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    273,000 円／㎡]  



横浜港南 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,660,240 
2,426,273 
10,233,967 
7,992,000 
2,241,967 		 （　0.9526）
2,135,698 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     48,538,591 円　　　　（　    165,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港南 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 175.00 ＲＣ3 455.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   295 ㎡     26.3 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  42.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上はワンルームタイプ住戸を想定、間取り、仕様等は標準的 ⑦有効率　  86.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
80.0 
140.00 
3,532 
494,480 		 6.0  2,966,880 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
140.00 
90.0 
126.00 
2,472 
311,472 		 1.0  311,472 
1.0  311,472 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
455.00 
86.2 
392.00 

1,117,424 		 3,589,824 
622,944 
⑨年額支払賃料      1,117,424 円　×　12ヶ月　＝　      13,409,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     392.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,409,088 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,072,727 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,336,361 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,589,824 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,026 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          622,944 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         290,853 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,660,240 円　　　　（　        42,916 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５１１
Ｔ
　　　　-7		 2,761  
(   2,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,001 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,532 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５１１
Ｔ
　　　　-8		 4,670  
(   4,503) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
3,579 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港南 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 402,273 円  　　　       13,409,088　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,426,273 円　（　　　　　　         8,225 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     455.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,992,000 円  
（　　　　　        27,092 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,660,240 円      
②総費用 2,426,273 円      
③純収益　①－② 10,233,967 円      
④建物等に帰属する純収益 7,992,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,241,967 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,135,698 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,240 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,538,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     165,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港南 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区上永谷二丁目３４３５番３
 0225000009643-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜港南 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 5-8 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　湯浅　浩   TEL.
鑑定評価額 78,200,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区上永谷２丁目３４３５番３
｢上永谷２－１６－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 295  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗兼共同
住宅が多い路線商業
地域		 南西42m市道、背面道 水道、ガス、下水 上永谷

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ４２ｍ市道 交通

施設		 上永谷駅北西方

450m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗兼共同住宅が多い路線商業地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港南区及び隣接区の幹線道路沿い及び鉄道駅に近い商業地域。需要者は、地元不動産業者、自用目的の
中小企業及びマンション分譲業者等が中心である。取引件数が少なく、規模の大小により取引単価が大きく変動するた
め、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難であるが、鉄道駅に近い幹線道路沿いは需要が比較的堅調で、当該地
域では２５～３０万円／㎡程度が需要の中心となるものと推測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格に開差が生じたが、現在の借り手不足の賃貸市場を考慮するとやむを得ないものと思料する。近隣地域は中低
層の店舗兼共同住宅が多い路線商業地域で、高度利用が可能であり収益性に着目した一定の需要はあるもののやや説得
力が弱い。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡に配
慮のうえ、単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    251,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.9]		 [101.0]
100		 265,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金沢区の人口は減少傾向にあり、減少率は市
内最大である。一方、商業地の地価は繁華性
の高い地域で需要は底堅く上昇傾向にある。


路線商業地としては繁華性等にやや乏しいが
、利便性等からマンション用地としての需要
があり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +8.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
１０
-5		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
b １０６０５
０３
-8		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東22m市道、
南西4m、角地
２中専
高度3種最高15m
(80,150)
c １０６０５
０９
-26		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東22m県道、
北2m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
d １０６０５
０６Ｄ
-15		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15.1m市道、
中間画地
２住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,837  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
227,985 		 100
[  83.2]
274,020 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
277,000 
b (　           ) 
269,182  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
267,861 		 100
[ 100.0]
267,861 
271,000 
c (　           ) 
236,037  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
249,454 		 100
[  92.1]
270,851 
274,000 
d (　           ) 
300,933  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
309,058 		 100
[ 108.1]
285,900 
289,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    278,000 円／㎡]  



横浜港南 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,767,276 
2,421,651 
10,345,625 
7,992,000 
2,353,625 		 （　0.9526）
2,242,063 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     50,955,977 円　　　　（　    173,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港南 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 175.00 ＲＣ3 455.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   295 ㎡     26.3 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  42.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は２ＤＫタイプ戸あたり専有面積４２㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
85.0 
148.75 
3,592 
534,310 		 6.0  3,205,860 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
140.00 
90.0 
126.00 
2,263 
285,138 		 1.0  285,138 
1.0  285,138 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
455.00 
88.1 
400.75 

1,104,586 		 3,776,136 
570,276 
⑨年額支払賃料      1,104,586 円　×　12ヶ月　＝　      13,255,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,255,032 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       795,302 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,459,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,776,136 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,496 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          570,276 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         272,050 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,767,276 円　　　　（　        43,279 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０３
Ｔ
　　　　-25		 3,494  
(   3,387) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,602 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,610 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,592 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５０６
Ｔ
　　　　-29		 3,577  
(   3,450) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,613 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港南 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 397,651 円  　　　       13,255,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,421,651 円　（　　　　　　         8,209 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     455.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,992,000 円  
（　　　　　        27,092 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,767,276 円      
②総費用 2,421,651 円      
③純収益　①－② 10,345,625 円      
④建物等に帰属する純収益 7,992,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,353,625 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,242,063 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,600 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,955,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     173,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港南 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区上永谷二丁目３４３５番３
 0225000009643-0000
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備考