別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 5-6 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　塚田　貴洋   TEL.
鑑定評価額 61,000,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区日野８丁目６１４６番１
｢日野８－４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中低層小売店舗等が
多い県道沿いの路線
商業地域		 南東22m県道 水道、下水 港南台

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 港南台駅北方

1.4km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに中低層の店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として成熟しており、特段の変動要因等は
なく当面は現環境を維持するものと推察される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市南部のロードサイド店舗を中心とする商業地域であり、概ね同等の収益性を有する地域に関して代
替競争の関係が強く認められる。需要者は地元の店舗需要者、投資家、不動産業者が中心である。しかし接面街路によ
っても収益性が大きく異なり、取引価格はまちまちであることから需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある
。しかし取引単価については上昇傾向が見受けられ一部では相場を乖離する高値取引が見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、車両通行量が多い幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要者は自己の事業の収益性を重視する法人が多い
ものと推察され収益価格の重要性は高いものと判断される。従って本件では代表標準地との検討も踏まえは現実の取引
を反映した比準価格及び対象地の収益性を適正に反映した収益価格を関連付け、標記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    251,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 245,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    241,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港南区の人口は微減傾向。高齢化率は市平均
を上回る。駅徒歩圏及び平坦地の不動産需要
は良好、商業地の価格も上昇が続いている。


車両交通量は多く、路線商業地域として価格
形成要因に影響を及ぼす地域的な変動要因は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
１０
-5		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
b １０６０５
０３
-8		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東22m市道、
南西4m、角地
２中専
高度3種最高15m
(80,150)
c １０６０５
０３Ｄ
-10		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25.5m市
道、南東6m、
角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
d １０６０５
０８Ｄ
-4		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16.2m市
道、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０６０５
０９
-26		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東22m県道、
北2m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,837  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
227,760 		 100
[  96.0]
237,250 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
237,000 
b (　           ) 
269,182  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
266,805 		 100
[ 101.9]
261,830 
262,000 
c (　           ) 
230,958  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
231,411 		 100
[ 103.0]
224,671 
225,000 
d (　           ) 
229,720  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
234,314 		 100
[  98.0]
239,096 
239,000 
e (　           ) 
236,037  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
249,951 		 100
[  97.0]
257,681 
258,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    246,000 円／㎡]  



横浜港南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,971,458 
2,522,124 
10,449,334 
8,458,200 
1,991,134 		 （　0.9526）
1,896,754 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     43,108,045 円　　　　（　    173,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 145.00 ＲＣ4 495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   249 ㎡     15.5 m x   16.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上が２ＬＤＫ約４０㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 同種同品等の建物における標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
85.0 
123.25 
3,483 
429,280 		 6.0  2,575,680 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,264 
275,076 		 1.0  275,076 
1.0  275,076 

 3～ 3		 居宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,299 
279,329 		 1.0  279,329 
1.0  279,329 

 4～ 4		 居宅
80.00 
90.0 
72.00 
2,334 
168,048 		 1.0  168,048 
1.0  168,048 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
495.00 
88.5 
438.25 

1,151,733 		 3,298,133 
722,453 
⑨年額支払賃料      1,151,733 円　×　12ヶ月　＝　      13,820,796 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     438.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,820,796 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,105,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,715,132 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,298,133 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,343 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          722,453 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         225,983 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,971,458 円　　　　（　        52,094 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０１
Ｔ
　　　　-30		 2,729  
(   2,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 89.3]		 100
[100.0]
3,595 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,483 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５０７
Ｔ
　　　　-38		 2,723  
(   2,577) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,141 
c １０６０５０１
Ｔ
　　　　-29		 2,625  
(   2,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[ 80.0]
3,376 
横浜港南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 635,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 414,624 円  　　　       13,820,796　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,079,500 円  　　　　    127,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,522,124 円　（　　　　　　        10,129 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,458,200 円  
（　　　　　        33,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,971,458 円      
②総費用 2,522,124 円      
③純収益　①－② 10,449,334 円      
④建物等に帰属する純収益 8,458,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,991,134 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,896,754 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,617 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,108,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     173,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区日野八丁目６１４６番１
 0225000112882-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 5-6 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　安藤　ひろみ   TEL.
鑑定評価額 61,000,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区日野８丁目６１４６番１
｢日野８－４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中低層小売店舗等が
多い県道沿いの路線
商業地域		 南東22m県道 水道、下水 港南台

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 港南台駅北方

1.4km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 鎌倉街道沿いの路線商業地域で、今後も環境に特段の変化はないものと予測する。周辺に集客力のある店舗等が
あり、日野ＩＣも近いことから、地価は今後安定的に推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港南区及び隣接市区の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は比較的小規模な画地については地縁性を
もつ個人及び事業者で、大規模画地についてはマンション用地としての不動産事業者、ファミリーレストラン、自動車
関連販売店等のチェーン展開をはかる業者が想定される。鎌倉街道沿いに存し需給は安定的である。画地規模、立地状
況により中心となる価格帯を判断するのは困難であるが、土地は２５０㎡程度で６０００万円台と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層店舗等が多い県道沿いの路線商業地域であり、同じ路線商業地域の取引事例を関連付けて試算した比
準価格の説得力は高い。一方、路線商業地の建物は低層階は商業系用途であるが、中層階は住居系用途のものが多く、
土地価格に見合う収益が得られず収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって説得力の高い比準価格を重
視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    251,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    241,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は穏やかに改善している。港南区の建築
着工数は減少、取引件数は上昇傾向である。
港南区の人口は微減、高齢化は年々上昇傾向
である。

鎌倉街道沿いの路線商業地域で、地域要因に
特に変化は見られない。



個別的要因に特段の変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０３
-8		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東22m市道、
南西4m、角地
２中専
高度3種最高15m
(80,150)
b １０６０５
０１
-9		 横浜市港南区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０６０５
０３Ｄ
-11		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西22.5m県
道、中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
d １０６０５
０６Ｄ
-15		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15.1m市道、
中間画地
２住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,182  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
266,805 		 100
[  99.9]
267,072 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
267,000 
b (　    239,998) 
239,998  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
242,638 		 100
[  97.9]
247,843 
248,000 
c (　           ) 
207,592  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
213,405 		 100
[  90.0]
237,117 
237,000 
d (　           ) 
300,933  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
308,456 		 100
[ 115.9]
266,140 
266,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



横浜港南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,721,725 
2,479,911 
10,241,814 
8,325,000 
1,916,814 		 （　0.9526）
1,825,957 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     41,499,023 円　　　　（　    167,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 145.00 ＲＣ4 495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   249 ㎡     15.5 m x   16.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階から４階は共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 同種建物の標準的割合を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
85.0 
123.25 
3,467 
427,308 		 6.0  2,563,848 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,184 
265,356 		 1.0  265,356 
1.0  265,356 

 3～ 3		 居宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,184 
265,356 		 1.0  265,356 
1.0  265,356 

 4～ 4		 居宅
80.00 
90.0 
72.00 
2,254 
162,288 		 1.0  162,288 
1.0  162,288 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
495.00 
88.5 
438.25 

1,120,308 		 3,256,848 
693,000 
⑨年額支払賃料      1,120,308 円　×　12ヶ月　＝　      13,443,696 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     438.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,443,696 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,075,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,368,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,256,848 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,963 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          693,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         323,562 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,721,725 円　　　　（　        51,091 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０１
Ｔ
　　　　-30		 2,729  
(   2,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,375 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,484 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,467 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５０２
Ｔ
　　　　-24		 3,843  
(   3,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,592 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 625,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 403,311 円  　　　       13,443,696　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,062,500 円  　　　　    125,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,479,911 円　（　　　　　　         9,959 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,325,000 円  
（　　　　　        33,434 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,721,725 円      
②総費用 2,479,911 円      
③純収益　①－② 10,241,814 円      
④建物等に帰属する純収益 8,325,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,916,814 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,825,957 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,333 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,499,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     167,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区日野八丁目６１４６番１
 0225000112882-0000
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備考