別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜港南 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 5-5 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　草柳　青磁   TEL.
鑑定評価額 44,900,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区笹下２丁目２３３番６外
｢笹下２－２２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(90,200)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中小規模の店舗兼住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南西15m県道 水道、ガス、下水 屏風浦

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 屏風浦駅西方

1.3km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の店舗兼住宅が多い路線商業地域として熟成しており、今後もこのまま現状を維持し、推移していくも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね港南区及び隣接区等の路線商業地域である。需要は地元法人、経営者或いは大手法人の支店、営業
所としての活用が考えられ、大規模用地はマンション用地としての需要が考えられる。供給は事業の移転・縮小、廃止
に伴う事業者、経営者あるいは競売、相続に伴う売却等が主で、新規の土地供給は少ないが、建替時等での需要は根強
い。価格帯は土地の立地・規模等により差異があるが、総額で５千万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中層の事務所、店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸市場は、経済の先行きの不透明感
等から事業用物件の需要は弱含みで、住居系が主流となっている。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため
に収益価格が低位に求められた。よって本件評価では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、
代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    251,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 227,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    222,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響は見られるものの、低金利等に
より需要は堅調である。繁華性、利便性等に
より、需要は二極化傾向にある。


熟成した路線商業地域であるが、商業背後地
の人口減少、繁華性の衰退等を考慮すると、
将来には共同住宅用地への転用等が考えられ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０３
-8		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東22m市道、
南西4m、角地
２中専
高度3種最高15m
(80,150)
b １０６０５
０３Ｄ
-10		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25.5m市
道、南東6m、
角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
c １０６０５
０３Ｄ
-11		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西22.5m県
道、中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
d １０６０５
０８Ｄ
-4		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16.2m市
道、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０６０５
０８Ｄ
-1		 横浜市金沢区

 底地


   
（　          ） 		 台形 北12.2m県道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,182  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
267,089 		 100
[ 107.4]
248,686 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
249,000 
b (　           ) 
230,958  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
233,222 		 100
[ 108.1]
215,747 
216,000 
c (　           ) 
207,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
215,480 		 100
[ 105.0]
205,219 
205,000 
d (　           ) 
229,720  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
235,922 		 100
[  91.1]
258,970 
259,000 
e (　     74,480) 
186,200  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
200,116 		 100
[  93.2]
214,717 
215,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    232,000 円／㎡]  



横浜港南 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,889,001 
1,957,409 
7,931,592 
6,606,720 
1,324,872 		 （　0.9526）
1,262,073 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     28,683,477 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港南 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 105.00 ＲＣ4 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   198 ㎡     17.9 m x   11.3 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３・４階は４３㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比等より査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
3,000 
255,000 		 6.0  1,530,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
100.00 
90.0 
90.00 
2,650 
238,500 		 3.0  715,500 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
95.00 
90.0 
85.50 
2,250 
192,375 		 1.0  192,375 
1.0  192,375 

 4～ 4		 居宅
95.00 
90.0 
85.50 
2,300 
196,650 		 1.0  196,650 
1.0  196,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
88.7 
346.00 

882,525 		 2,634,525 
389,025 
⑨年額支払賃料        882,525 円　×　12ヶ月　＝　      10,590,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     346.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,590,300 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       847,224 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,743,076 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,634,525 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          389,025 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         121,687 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,889,001 円　　　　（　        49,944 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０６
Ｔ
　　　　-29		 3,577  
(   3,450) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[126.1]		 100
[100.0]
3,117 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５０６
Ｔ
　　　　-28		 3,030  
(   2,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[109.6]		 100
[100.0]
2,973 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港南 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 496,000 円  　　　　     99,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 317,709 円  　　　       10,590,300　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      843,200 円  　　　　     99,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,200 円  　　　　     99,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,200 円  　　　　     99,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,957,409 円　（　　　　　　         9,886 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,606,720 円  
（　　　　　        33,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,889,001 円      
②総費用 1,957,409 円      
③純収益　①－② 7,931,592 円      
④建物等に帰属する純収益 6,606,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,324,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,262,073 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,374 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,683,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港南 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区笹下二丁目２３３番６
 0225000043155-0000
2 　横浜市港南区笹下二丁目２３３番７
 0225000043156-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港南 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 5-5 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　大久保　芳男   TEL.
鑑定評価額 44,900,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区笹下２丁目２３３番６外
｢笹下２－２２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(90,200)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中小規模の店舗兼住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南西15m県道 水道、ガス、下水 屏風浦

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 屏風浦駅西方

1.3km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域である。環状２号線、鎌倉街道と接続し、利便性に優れている
が、繁華性にやや劣る。当面は現状を維持していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港南区及びその隣接区等の横浜市南東部の幹線道路沿いを中心に広がる路線商業地域である。小規模な
画地の需要者の中心は地場の個人、法人の事業者である。ただ、規模の比較的大きい画地は、マンション用地として不
動産業者等の需要も認められる。商業地は、敷地の規模、繁華性等により個別性が強く、市場の中心の価格帯を把握す
るのは困難であるが、近隣地域の周辺では、２００㎡・更地で、４，５００万円台前半での取引が多いようである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層店舗兼共同住宅等が多くみられる路線商業地域であるが、中層階は住居系用途のものが多く、土地価格に見合う賃
料の稼得は難しく、収益価格の説得力はやや劣る。取引の多くは周辺の取引相場を指標とした取引であり、比準価格の
説得力が相対的に優っている。したがって、本鑑定評価においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、また
、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    251,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 227,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    222,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型商業施設が集積する上大岡駅前の商業地
は依然と繁華性が高い。港南台駅前の商業地
も新たな出店がみられ、繁華性が高まること
が期待される。

繁華性にやや劣る商業地域である。地域要因
に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０３Ｄ
-11		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西22.5m県
道、中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
b １０６０５
０８Ｄ
-4		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16.2m市
道、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０６０５
１０
-5		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
d １０６０５
０３Ｄ
-10		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25.5m市
道、南東6m、
角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
207,592  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
215,896 		 100
[  94.4]
228,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
229,000 
b (　           ) 
229,720  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,152 		 100
[ 101.9]
231,749 
232,000 
c (　           ) 
224,837  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
228,884 		 100
[  99.9]
229,113 
229,000 
d (　           ) 
230,958  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
233,675 		 100
[  99.6]
234,613 
235,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    231,000 円／㎡]  



横浜港南 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,887,266 
2,130,006 
7,757,260 
6,420,240 
1,337,020 		 （　0.9526）
1,273,645 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     28,946,477 円　　　　（　    146,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港南 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 100.00 ＲＣ4 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   198 ㎡     17.9 m x   11.3 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所、３階以上は専有面積約４３㎡の住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率より査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
3,017 
256,445 		 6.0  1,538,670 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
100.00 
90.0 
90.00 
2,655 
238,950 		 3.0  716,850 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
95.00 
90.0 
85.50 
2,233 
190,922 		 1.0  190,922 
1.0  190,922 

 4～ 4		 住宅
95.00 
90.0 
85.50 
2,233 
190,922 		 1.0  190,922 
1.0  190,922 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
88.7 
346.00 

877,239 		 2,637,364 
381,844 
⑨年額支払賃料        877,239 円　×　12ヶ月　＝　      10,526,868 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     346.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,526,868 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       842,149 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,684,719 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,637,364 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,264 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          381,844 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         178,283 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,887,266 円　　　　（　        49,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０９
Ｔ
　　　　-33		 3,296  
(   3,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,146 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,032 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,017 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５０９
Ｔ
　　　　-34		 2,916  
(   2,841) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,863 
c １０６０５０７
Ｔ
　　　　-35		 3,022  
(   2,925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,086 
横浜港南 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 482,000 円  　　　　     96,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 315,806 円  　　　       10,526,868　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      320,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      819,400 円  　　　　     96,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        96,400 円  　　　　     96,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,400 円  　　　　     96,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,130,006 円　（　　　　　　        10,758 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,420,240 円  
（　　　　　        32,425 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,887,266 円      
②総費用 2,130,006 円      
③純収益　①－② 7,757,260 円      
④建物等に帰属する純収益 6,420,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,337,020 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,273,645 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,433 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,946,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     146,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港南 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区笹下二丁目２３３番６
 0225000043155-0000
2 　横浜市港南区笹下二丁目２３３番７
 0225000043156-0000
3 　
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備考