別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 5-2 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　弘志   TEL.
鑑定評価額 379,000,000 円  １㎡当たりの価格 620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区港南台４丁目１番３外
｢港南台４－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 611  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層店舗ビル、マン
ション等が多い駅前
商業地域		 東20m市道、南側道 水道、ガス、下水 港南台近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 港南台駅南西方近接

 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ後の店舗需要回復を受けて、テナントビルも活気を取り戻している。ただし沿線の勤労者人口の減少が顕
在化してきており、将来的には緩やかに繁華性の低下が進んでいくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市南部の駅周辺および近隣の商業地域と判断した。店舗兼住宅等の自己使用目的の需要者にはやや規
模が大きく、事業費総額がやや高額になるため、中高層の店舗兼共同住宅を建設して賃料収益獲得を狙う個人および中
小法人投資家が典型的需要者であると判断される。駅周辺の取引事例では単価の高額な事例も見られ、立地や規模、道
路付きによりばらつきが大きく、中心価格帯を判断するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者である個人および中小法人投資家は投資採算性を重視した価値判断を行う。このため収益価格を重視した
価値判断を行う一方、売買価格そのもので投資採算性の判断を行うため、比準価格の説得力が高い。よって比準価格を
中心に収益価格を関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    581,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　横浜港南 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    590,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ後の人流回復により、飲食を始めとす
る店舗需要が高まっており、各駅周辺の駅前
商業地の店舗空室が埋まりつつある。


駅前広場に面した立地で、店舗需要の回復に
より賃料水準も回復傾向で、地価上昇基調が
見られる。


個別的要因に特段の変動は見られない


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％ +5.1 ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０４
-7		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西32.5m市
道、中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
b １０６０５
０９
-11		 横浜市金沢区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
c １０６０５
０３Ｄ
-1		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西22m県道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
d １０６０５
０３
-11		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西27m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０６０５
０１
-7		 横浜市港南区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西15m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    651,586) 
812,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
785,425 		 100
[  96.0]
818,151 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
835,000 
b (　           ) 
557,862  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
580,734 		 100
[  80.3]
723,205 
738,000 
c (　           ) 
352,972  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
449,619 		 100
[  72.3]
621,880 
634,000 
d (　           ) 
366,084  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
385,120 		 100
[  61.8]
623,172 
636,000 
e (　    239,536) 
798,453  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
802,329 		 100
[  95.9]
836,631 
853,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    670,000 円／㎡]  



横浜港南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

87,500,303 
16,875,201 
70,625,102 
57,003,500 
13,621,602 		 （　0.9310）
12,681,711 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    294,923,512 円　　　　（　    483,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ6F1B 2,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   611 ㎡     27.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １－２階はスケルトン店舗、３階以上は３４㎡１０戸の１ＬＤＫ ⑦有効率　  71.4 ％
の理由		 内階段、内廊下
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
5,634 
1,690,200 		 10.0  16,902,000 
2.0  3,380,400 

 2～ 2		 店舗
400.00 
85.0 
340.00 
3,944 
1,340,960 		 5.0  6,704,800 
1.0  1,340,960 

 3～ 6		 居宅
400.00 
85.0 
340.00 
2,817 
957,780 		 1.0  957,780 
1.0  957,780 
地下
 1～  		 屋内駐車場
400.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,800.00 
71.4 
2,000.00 

6,862,280 		 27,437,920 
8,552,480 
⑨年額支払賃料      6,862,280 円　×　12ヶ月　＝　      82,347,360 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,800,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　   240,000　＝　       1,776,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,147,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,776,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,446,168 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,477,192 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,437,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         260,660 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,552,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,762,451 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      87,500,303 円　　　　（　       143,208 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０５
Ｔ
　　　　-47		 6,247  
(   4,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,247 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,634 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５１０
Ｔ
　　　　-7		 6,015  
(   5,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,015 
c １０６０５１１
Ｔ
　　　　-20		 2,851  
(   2,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 50.0]
5,884 
横浜港南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,325,000 円  　　　　    865,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,667,701 円  　　　       88,923,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      800,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,352,500 円  　　　　    865,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       865,000 円  　　　　    865,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       865,000 円  　　　　    865,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,875,201 円　（　　　　　　        27,619 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 865,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,003,500 円  
（　　　　　        93,295 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 87,500,303 円      
②総費用 16,875,201 円      
③純収益　①－② 70,625,102 円      
④建物等に帰属する純収益 57,003,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,621,602 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,681,711 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,756 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    294,923,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     483,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区港南台四丁目１番３
 0225000036853-0000
2 　横浜市港南区港南台四丁目１番４
 0225000036854-0000
3 　横浜市港南区港南台四丁目１番５
 0225000036855-0000
4 　横浜市港南区港南台四丁目１番６
 0225000036856-0000
5 　横浜市港南区港南台四丁目１番７
 0225000036857-0000
6 　横浜市港南区港南台四丁目１番８
 0225000036858-0000
7 　横浜市港南区港南台四丁目１番９
 0225000036859-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
横浜港南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 5-2 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　黒羽　聡   TEL.
鑑定評価額 379,000,000 円  １㎡当たりの価格 620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区港南台４丁目１番３外
｢港南台４－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 611  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層店舗ビル、マン
ション等が多い駅前
商業地域		 東20m市道、南側道 水道、ガス、下水 港南台近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       611 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 港南台駅前の商業地域 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 港南台駅南西方近接

 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地として熟成している。高島屋の撤退後に、新たなテナントの出店や入れ替えはあるが現状を維持して
いくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    638,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    437,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市南部の駅前及び駅周辺の商業地域である。需要者は店舗、営業所等として自己使用目的の事業者又
は賃貸収益を目的に投資する事業法人、機関投資家のほか店舗併用マンションを開発する不動産業者等である。駅前の
商業地は希少性があるが、近隣地域は人の流れがやや劣る。商業地は規模や取引当事者の属性が価格に影響するため中
心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前の普通商業地であり、賃貸運用による投資採算性を重視した収益価格が意思決定の重要な指標となるが、想定賃料
や期待利回り、開発期間中のリスク等の想定要素も多く含むことから限界もある。したがって、市場の実態を反映した
比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    581,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港南 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    590,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金融資本市場の変動等は、不動産
市場への影響が大きいため今後の動向につい
ては注視する必要がある。


高島屋の撤退後にはバーズが増床リュニーア
ルし、その後に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％ +5.1 ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０３
-11		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西27m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０６０５
０８Ｄ
-2		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m県道、
北西3.6m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(85,242)
c １０６０５
０６Ｄ
-15		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15.1m市道、
中間画地
２住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０６０５
０９Ｄ
-4		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10.7m市道、
南3m、二方路
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
366,084  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
375,968 		 100
[  59.1]
636,156 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
649,000 
b (　           ) 
310,667  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.5]
398,340 		 100
[  61.0]
653,016 
666,000 
c (　           ) 
300,933  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
309,058 		 100
[  51.3]
602,452 
615,000 
d (　           ) 
303,826  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
306,837 		 100
[  50.3]
610,014 
622,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　 -14.2 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    638,000 円／㎡]  



横浜港南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

81,173,404 
15,890,952 
65,282,452 
53,247,200 
12,035,252 		 （　0.9534）
11,474,409 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    266,846,721 円　　　　（　    437,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ6F1B 2,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   611 ㎡     27.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階店舗、３階から上を共同住宅、地下１階に駐車場を想定した。 ⑦有効率　  71.4 ％
の理由		 同種建物の標準的割合を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗　　
400.00 
75.0 
300.00 
5,554 
1,666,200 		 10.0  16,662,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
400.00 
85.0 
340.00 
4,200 
1,428,000 		 6.0  8,568,000 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
400.00 
85.0 
340.00 
2,900 
986,000 		 2.0  1,972,000 
1.0  986,000 
地下
 1～ 1		 駐車場
400.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,800.00 
71.4 
2,000.00 

7,038,200 		 33,118,000 
3,944,000 
⑨年額支払賃料      7,038,200 円　×　12ヶ月　＝　      84,458,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        84,458,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,871,872 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 79,026,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,118,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         304,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,944,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,841,454 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     80,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           736 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      81,173,404 円　　　　（　       132,853 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０７
Ｔ
　　　　-33		 4,855  
(   4,721) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,394 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,554 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５１０
Ｔ
　　　　-7		 6,015  
(   5,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
5,729 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,040,000 円  　　　　    808,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,576,952 円  　　　       85,898,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      790,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,868,000 円  　　　　    808,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       808,000 円  　　　　    808,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       808,000 円  　　　　    808,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,890,952 円　（　　　　　　        26,008 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 808,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   2,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,247,200 円  
（　　　　　        87,148 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 81,173,404 円      
②総費用 15,890,952 円      
③純収益　①－② 65,282,452 円      
④建物等に帰属する純収益 53,247,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,035,252 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,474,409 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,780 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    266,846,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     437,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区港南台四丁目１番３
 0225000036853-0000
2 　横浜市港南区港南台四丁目１番４
 0225000036854-0000
3 　横浜市港南区港南台四丁目１番５
 0225000036855-0000
4 　横浜市港南区港南台四丁目１番６
 0225000036856-0000
5 　横浜市港南区港南台四丁目１番７
 0225000036857-0000
6 　横浜市港南区港南台四丁目１番８
 0225000036858-0000
7 　横浜市港南区港南台四丁目１番９
 0225000036859-0000
8 　
9 　
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備考