別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜港南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 5-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　湯浅　浩   TEL.
鑑定評価額 459,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区上大岡西１丁目２５４番１外
｢上大岡西１－１６－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,500)
台形
1:1		 店舗

ＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東26m県道、北側道 水道、ガス、下水 上大岡

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       285 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２６ｍ県道 交通

施設		 上大岡駅南西方

130m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗が多い駅前商業地で、特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的
に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市及び隣接市内中心部の繁華性の高い商業地の存する圏域。生活必需品等の店舗を中心に需要が戻
りつつあり、需要者は自用目的の法人、不動産投資会社、マンション分譲業者等が中心である。取引件数が少なく、規
模の大小等により取引単価が大きく変動するため、需要の中心となる価格帯の把握は容易ではないが、過去の取引事例
等から判断すると上大岡駅に近い１００㎡程度の画地としては１７０万円／㎡前後で市場に出るものと推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格にやや開差が生じた。近隣地域は中高層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地で、投資採算性に基づく収益価格も
意思決定を左右するが、賃料、空室率、期待利回り等に想定要素を多く含むためやや説得力に欠けるものと思料する。
よって、市場を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけて、更に類似性の高い標準地の価格との検討を踏まえ、
単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,830,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[119.7]		 [100.0]
100		 1,650,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向にあり、高齢化も進行してい
る。商業地の取引件数は少ないものの、繁華
性の高い商業地の需要は堅調である。


横浜市は上大岡Ｃ北地区再開発事業に係る計
画段階配慮書を公表。計画建物は地上３９階
・地下１階建の店舗兼共同住宅で令和８年着
工を目指す。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０２Ｄ
-10		 横浜市港南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
北11m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
b １０６０４
１３Ｄ
-1		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南西16.5m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,700)
c １０６０４
０１Ｄ
-5		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m市道
、北西6m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
d １０６０４
０４Ｄ
-23		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西13.4m市
道、角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
e １０６０４
０７Ｄ
-14		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南西16.5m、
角地
商業
高度7種最高31m
地区計画等
(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,578,100  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,629,200 		 100
[  71.3]
2,284,993 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,280,000 
b (　           ) 
2,022,617  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,028,508 		 100
[ 113.4]
1,788,808 
1,790,000 
c (　           ) 
3,507,869  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,861,997 		 100
[ 197.8]
1,952,476 
1,950,000 
d (　           ) 
1,409,761  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,508,444 		 100
[  84.2]
1,791,501 
1,790,000 
e (　           ) 
2,724,956  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,706,437 		 100
[ 153.7]
1,760,857 
1,760,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　+100.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,790,000 円／㎡]  



横浜港南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,500,905 
8,871,701 
36,629,204 
20,129,200 
16,500,004 		 （　0.9343）
15,415,954 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    385,398,850 円　　　　（　  1,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 148.53 ＲＣ8 1,180.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   500 ％   500 ％   278 ㎡     16.4 m x   17.6 m  前面道路：県道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロアー貸し、標準的な店舗事務所ビルを想定 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 店舗事務所ビルの標準的な有効率を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.78 
85.0 
119.66 
5,583 
668,062 		 10.0  6,680,620 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
148.53 
90.0 
133.68 
3,964 
529,908 		 10.0  5,299,080 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
148.53 
90.0 
133.68 
3,852 
514,935 		 10.0  5,149,350 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
148.53 
90.0 
133.68 
3,741 
500,097 		 10.0  5,000,970 
0.0  0 

 5～ 8		 事務所
148.53 
90.0 
133.68 
3,517 
470,153 		 6.0  2,820,918 
0.0  0 

計
1,180.49 
89.4 
1,055.42 

4,093,614 		 33,413,692 
0 
⑨年額支払賃料      4,093,614 円　×　12ヶ月　＝　      49,123,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,055.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,123,368 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,929,869 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,193,499 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,413,692 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         307,406 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,500,905 円　　　　（　       163,672 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５１０
Ｔ
　　　　-22		 5,100  
(   5,003) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
5,534 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,583 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５１０
Ｔ
　　　　-23		 5,052  
(   4,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
5,718 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,580,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,473,701 円  　　　       49,123,368　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,500,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,686,000 円  　　　　    316,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       316,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       316,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,871,701 円　（　　　　　　        31,913 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 316,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,180.49 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,129,200 円  
（　　　　　        72,407 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,500,905 円      
②総費用 8,871,701 円      
③純収益　①－② 36,629,204 円      
④建物等に帰属する純収益 20,129,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,500,004 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,415,954 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    385,398,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区上大岡西一丁目２５４番１
 0225000003268-0000
2 　横浜市港南区上大岡西一丁目２５５番１
 0225000003269-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 5-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　塚田　貴洋   TEL.
鑑定評価額 459,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区上大岡西１丁目２５４番１外
｢上大岡西１－１６－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,500)
台形
1:1		 店舗

ＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東26m県道、北側道 水道、ガス、下水 上大岡

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２６ｍ県道 交通

施設		 上大岡駅南西方

130m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 対象標準地も含まれる一帯で再開発計画が公表されたが、まだ目立った進展はない。当面は現状を維持すると予
測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内の繁華性が高い商業地域であり、概ね同等の収益性を有する地域に関して代替競争の関係が強く
認められる。需要者は大手を含む投資家、不動産業者が中心である。しかし駅距離や接面街路によっても収益性が大き
く異なり、取引価格はまちまちであり、また取引の絶対量も少ないことから需要の中心となる価格帯は見いだせない状
況にある。しかし取引単価については上昇傾向が見受けられ一部では相場を乖離する高値取引が見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は駅前の希少な立地のため、需要者は自己の事業の収益性を重視する法人が多いものと推察され収益価格の重要
性は高いものと判断される。しかし地域内では周辺相場を反映した価格形成がなされている。従って本件では比準価格
は現実の取引を反映した価格として重視し、対象地の収益性を適正に反映した収益価格も関連付け標記の通り鑑定評価
額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,830,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[119.7]		 [100.0]
100		 1,650,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 繁華性が高い商業地については需要は堅調で
地価は特に上昇傾向にある。



再開発への期待もあるが現段階では価格形成
要因に影響を及ぼす地域的な変動要因はない
。


再開発進捗の可能性があるが、現段階では個
別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１３Ｄ
-1		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南西16.5m、
角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
b １０６０４
０６
-512		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西6.2m市道
、南東4.5m、
二方路
商業
高度7種最高31m
(100,372)
c １０６０４
０４Ｄ
-23		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東25m県道、
南西3.6m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,800)
d １０６０４
０６Ｄ
-501		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北27m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,022,617  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,034,399 		 100
[ 115.5]
1,761,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,760,000 
b (　           ) 
1,912,452  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,981,300 		 100
[  92.8]
2,135,022 
2,140,000 
c (　           ) 
1,363,288  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
1,502,506 		 100
[  95.8]
1,568,378 
1,570,000 
d (　           ) 
2,140,911  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,142,857 		 100
[ 119.7]
1,790,190 
1,790,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,670,000 円／㎡]  



横浜港南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,244,978 
9,233,187 
36,011,791 
21,658,000 
14,353,791 		 （　0.9343）
13,410,747 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    335,268,675 円　　　　（　  1,210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 148.53 ＲＣ8 1,180.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   500 ％   500 ％   278 ㎡     16.4 m x   17.6 m  前面道路：県道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの標準的な店舗、事務所を想定。 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 同種同品等の建物における標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.78 
85.0 
119.66 
5,473 
654,899 		 10.0  6,548,990 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
148.53 
90.0 
133.68 
4,105 
548,756 		 10.0  5,487,560 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
148.53 
90.0 
133.68 
3,831 
512,128 		 10.0  5,121,280 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
148.53 
90.0 
133.68 
3,557 
475,500 		 10.0  4,755,000 
0.0  0 

 5～ 8		 事務所
148.53 
90.0 
133.68 
3,503 
468,281 		 10.0  4,682,810 
0.0  0 

計
1,180.49 
89.4 
1,055.42 

4,064,407 		 40,644,070 
0 
⑨年額支払賃料      4,064,407 円　×　12ヶ月　＝　      48,772,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,055.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,772,884 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,901,831 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,871,053 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,644,070 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         373,925 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,244,978 円　　　　（　       162,752 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５１０
Ｔ
　　　　-22		 5,100  
(   5,003) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.1]		 100
[100.0]
5,705 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,473 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５１０
Ｔ
　　　　-23		 5,052  
(   4,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.1]		 100
[100.0]
5,712 
c １０６０５０１
Ｔ
　　　　-28		 3,948  
(   3,827) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 77.6]		 100
[100.0]
5,355 
横浜港南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,700,000 円  　　　　    340,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,463,187 円  　　　       48,772,884　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,500,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,890,000 円  　　　　    340,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       340,000 円  　　　　    340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       340,000 円  　　　　    340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,233,187 円　（　　　　　　        33,213 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 340,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,180.49 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,658,000 円  
（　　　　　        77,906 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,244,978 円      
②総費用 9,233,187 円      
③純収益　①－② 36,011,791 円      
④建物等に帰属する純収益 21,658,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,353,791 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,410,747 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       48,240 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    335,268,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区上大岡西一丁目２５４番１
 0225000003268-0000
2 　横浜市港南区上大岡西一丁目２５５番１
 0225000003269-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考