別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜港南 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 -18 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　利行   TEL.
鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 203,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５
｢日限山１－３９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m
建築協定

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の住宅地
域		 北西5m市道 水道、ガス、下水 下永谷

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 建築協定により、建物の用途
の制限及び敷地面積の最低限
度等がある。		 街

路		 基準方位　北、５．
０ｍ市道		 交通

施設		 下永谷駅南東方

520m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 高台に中規模一般住宅が建ち並ぶ、区画整然とした住宅地域である。当該地域においては特段の変動要因は見ら
れず、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、港南区及びその隣接区に位置する、ＪＲ根岸線、地下鉄ブルーライン及び京浜急行本線沿線の住
宅地域である。需要の中心は横浜や東京方面へ通勤する勤労者世帯で、同一需給圏外からの転入も見られている。近隣
地域周辺においては、一定の画地規模の土地が多く、総額が大きくなる傾向がある。２００㎡程度の土地で３，０００
万円台後半～４，０００万円台前半程度、新築の戸建住宅は５，０００万円を超える価格帯が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。土地価格に見合う賃料の稼
得が難しいことに加え、建築協定の影響もあることから収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていない。また、市
場で成立する取引は居住の快適性及び利便性等に主眼が置かれた自用を目的とした取引が大多数を占める。以上より、
収益価格の試算は断念し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港南 -14               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 203,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、港南区の不動
産市況についても全体的に回復傾向となって
いる。区内の人口はほぼ横ばい～微減傾向で
ある。

最寄駅の徒歩圏内に中規模一般住宅が建ち並
ぶ、高台の住宅地域である。地価は上昇傾向
で推移している。地域要因に特段の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０１
-10		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
建築協定
(40,80)
b １０６０５
０２Ｄ
-9		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
北8m、二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
c １０６０５
０３Ｄ
-2		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.7m市道
、中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
d １０６０５
０９Ｄ
-7		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
西4.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
e １０６０５
１０
-22		 横浜市港南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北1.8m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
203,884  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
211,166 		 100
[ 103.9]
203,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
203,000 
b (　           ) 
181,646  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.6]
194,895 		 100
[  96.9]
201,130 
201,000 
c (　           ) 
176,546  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
186,855 		 100
[  92.7]
201,570 
202,000 
d (　           ) 
162,480  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
161,684 		 100
[  87.6]
184,571 
185,000 
e (　    199,675) 
199,675  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
213,468 		 100
[  93.1]
229,289 
229,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    203,000 円／㎡]  



横浜港南 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 建築協定により、原則として建物の用途が専用住宅等に制限される。また、画地規模が大きいことから、戸建住
宅を新築し、賃貸に供しても初期投下資本に見合う収益が期待できない。以上より、収益還元法の適用は断念し
た。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 横浜港南 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区日限山一丁目２４７３番２５
 0225000077157-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港南 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 -18 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　安藤　ひろみ   TEL.
鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 203,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５
｢日限山１－３９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m
建築協定

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の住宅地
域		 北西5m市道 水道、ガス、下水 下永谷

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 建築協定があり最低敷地面積
１５０㎡のほか、用途制限が
ある。		 街

路		 基準方位　北　　５
．０ｍ市道　　		 交通

施設		 下永谷駅南東方

520m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の区画整然とした住環境の良好な住宅地域で、今後も現状の環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄ブルーライン各駅の徒歩圏から徒歩限界圏に広がる区画整然とした住宅地の圏域である。建築協定
が設定された地域では画地の分割が困難で取引総額が嵩むため、需要の中心は四十代以降の市内及び近隣市在住の資金
潤沢な一次・二次取得者が多い。日限山地区の中でも駅に近く需要、取引が比較的多い。取引の中心は、地積２００㎡
程度の更地と中古物件が４０００万円程度、新築物件は５０００万円を超える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築協定により原則として用途が専用住宅であり、戸建住宅の賃貸需要が少ないため、収益価格は求めなかった。比準
価格は同一町内で取引された事例のうち、対象標準地と類似する事例を慎重に要因補正して査定したため、対象標準地
が所在する地域の特性を反映した取引価格水準が把握できたと考える。当該地域では自用目的の取引が中心であること
に鑑み、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港南 -14               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 203,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は穏やかに改善している。港南区の建築
着工数は減少、取引件数は上昇傾向である。
港南区の人口は微減、高齢化は年々上昇傾向
である。

建築協定のある区画整然とした住宅地域で、
地域要因に特に変化は見られない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０１
-10		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
建築協定
(40,80)
b １０６０５
０２Ｄ
-9		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
北8m、二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
c １０６０５
１０Ｄ
-31		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d １０６０５
０８
-27		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
203,884  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,166 		 100
[ 105.0]
198,253 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
198,000 
b (　           ) 
181,646  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
178,327 		 100
[ 103.0]
173,133 
173,000 
c (　           ) 
211,837  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
221,582 		 100
[ 103.0]
215,128 
215,000 
d (　           ) 
205,689  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
168,578 		 100
[  86.4]
195,113 
195,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    203,000 円／㎡]  



横浜港南 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 日限山自治会住宅地区建築協定により、原則として専用住宅に用途が制限される。敷地面積を１５０㎡未満に分
割できないため、画地規模が大きく、新築戸建住宅を賃貸に供しても初期投下資本に見合う収益が期待できない
ことから、収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 横浜港南 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区日限山一丁目２４７３番２５
 0225000077157-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考