鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
横浜港南 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 -13

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　安藤　ひろみ

TEL.

鑑定評価額

50,700,000 円

１㎡当たりの価格

338,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区港南台４丁目１４番３｢港南台４－１４－５｣				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い分譲住宅地域	南西4.5m市道	水道、ガス、下水	港南台 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

駅に近い住宅地域

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道　　

交通

施設

港南台駅西方

200m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅に近い住宅地域で、利便性や住環境が良好である。今後も同様の環境を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ根岸線、京浜急行線、市営地下鉄ブルーライン沿線の港南区及びその周辺区を中心とする横浜市南部
の住宅地域である。需要者の中心は横浜市中心部や都内等に通勤する会社員層であり、圏外からの転入も見られる。最
寄駅に近く住環境も良好な住宅地域として人気は高いが取引は少なく、稀少性がある。比較的富裕層の需要が多い事か
ら建売住宅は少なく、中心価格帯は土地１５０㎡程度で５０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

居住の快適性が重視される住宅地域で自用目的の取引が中心である。同一需給圏内の類似地域において多くの信頼性あ
る取引事例を収集し得た。標準地は戸建住宅を中心とする地域にあるが最寄駅に近く周辺にはアパート等の収益物件も
散見される。しかし新規に土地を購入し賃貸経営に参入する人は少ない。従って、実勢を反映した比準価格を重視し、
収益価格を関連づけ、指定基準地との半期変動率の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    326,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　横浜港南 -6                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    333,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は穏やかに改善している。港南区の建築
着工数は減少、取引件数は上昇傾向である。
港南区の人口は微減、高齢化は年々上昇傾向
である。

駅に近く利便性や住環境が良好なことから地
価は上昇傾向が続いている。地域要因に特に
変化は見られない。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０５０１ -20	横浜市港南区		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０６０５０１ -22	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		１低専高度1種最高10m (50,60)
c	１０６０５０３ -22	横浜市港南区		建付地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０６０５０７ -5	横浜市港南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西22m市道、北東4m、二方路		１住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０６０５０３ -23	横浜市港南区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 246,877	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	246,633	100 [ 72.8]	338,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 261,625	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	251,170	100 [ 74.7]	336,238		343,000
c	(　 ) 309,844	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	306,806	100 [ 85.5]	358,837		366,000
d	(　 ) 335,976	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	327,900	100 [ 91.8]	357,190		364,000
e	(　 ) 215,311	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	218,971	100 [ 75.4]	290,412		296,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 355,000 円／㎡]

横浜港南 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,827,553	445,508	2,382,045	1,283,500	1,098,545	（　0.9709） 1,066,577	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	24,240,386 円　　　　（　 162,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	150 ㎡	12.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸面積約５０㎡のファミリータイプを想定、間取り、仕様等は標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	2,329	116,450	1.0	116,450
							1.0	116,450
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	2,377	118,850	1.0	118,850
							1.0	118,850
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		235,300		235,300
								235,300

⑨年額支払賃料	235,300 円　×　12ヶ月　＝　 2,823,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,823,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 112,944 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,710,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	235,300 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,259 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,300 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,638 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,827,553 円　　　　（　 18,850 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０５０３Ｔ　　　　-13	2,137 ( 2,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	2,591	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,480 円/㎡　月額支払賃料（　 2,377 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６０５０３Ｔ　　　　-14	2,013 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,368
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,000 円	17,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	84,708 円	2,823,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 144,500 円	17,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,000 円	17,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,000 円	17,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 445,508 円　（　　　　　　 2,970 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,283,500 円（　　　　　 8,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,827,553 円
②総費用	445,508 円
③純収益　①－②	2,382,045 円
④建物等に帰属する純収益	1,283,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,098,545 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,066,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,111 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,240,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜港南 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市港南区港南台四丁目１４番３	0225000036953-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
横浜港南 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 -13

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　草柳　青磁

TEL.

鑑定評価額

50,700,000 円

１㎡当たりの価格

338,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区港南台４丁目１４番３｢港南台４－１４－５｣				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い分譲住宅地域	南西4.5m市道	水道、ガス、下水	港南台 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

港南台駅西方

200m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅近くの利便性、稀少性が高い住宅地域に存していることから、地価は今後も堅調に推移するものと考え
られる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 345,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 179,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ根岸線、ブルーライン沿線を中心とする港南区及び周辺区の住宅地域と判定した。需要者の中心は
同一需給圏内のサラリーマン等の買い替え層が中心であるが、特に居住環境が良好で選好性の高い地域であることから
富裕層の購入も見られる。最寄り駅近い平坦な利便性が良好な住宅地であることから、需要は底堅い。土地価格は１５
０㎡程度で５０００万円位の取引が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用目的での取引が中心であり、自己使用を目的とした市場を中心に価格形成がなされている。同一需給圏
内の信頼性の高い取引事例を多数収集できたことから規範性ある比準価格が求められた。土地価格に見合う賃料を収受
できないため、収益価格は結果的に低位に試算された。従って、比準価格を標準として、収益価格を関連付け、単価と
総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    326,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区は高齢化が見られる。建築費高騰など物
価高の影響が見られるものの、低金利を追い
風に需要は堅調である。

最寄駅から徒歩圏内にあり、中規模住宅地と
しての環境条件は比較的良好である。地域の
状況に大きな変化はない。

南西側道路であり、居住環境の快適性は良好
であることから、個別的要因に基づく競争力
は認められる。当該要因の与える影響に格別
の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０５０３ -22	横浜市港南区		建付地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０６０５０３ -25	横浜市港南区		建付地	（　）	袋地等	南西6m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０６０５０３ -4	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、東6m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０６０５０７ -5	横浜市港南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西22m市道、北東4m、二方路		１住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 309,844	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	308,325	100 [ 81.8]	376,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	384,000
b	(　 ) 248,922	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	258,574	100 [ 85.6]	302,072		308,000
c	(　 ) 232,249	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	226,120	100 [ 73.5]	307,646		314,000
d	(　 ) 335,976	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	323,943	100 [ 88.3]	366,866		374,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 345,000 円／㎡]

横浜港南 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,082,309	474,840	2,607,469	1,389,200	1,218,269	（　0.9709） 1,182,817	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	26,882,205 円　　　　（　 179,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	59.00	Ｗ2	108.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	150 ㎡	12.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅需要が見込まれることから、５４㎡程度のファミリータイプを想定した。仕上げは標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	54.00	100.0	54.00	2,350	126,900	1.0	126,900
							1.0	126,900
2～ 2	居宅	54.00	100.0	54.00	2,400	129,600	1.0	129,600
							1.0	129,600
～

～

～

計		108.00	100.0	108.00		256,500		256,500
								256,500

⑨年額支払賃料	256,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,078,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,078,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 123,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,954,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	256,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,462 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 124,967 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,082,309 円　　　　（　 20,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０５０６Ｔ　　　　-15	2,313 ( 2,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	2,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６０５０６Ｔ　　　　-16	1,877 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 79.5]	100 [102.0]	2,386
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,000 円	18,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,340 円	3,078,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,400 円	18,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 474,840 円　（　　　　　　 3,166 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,389,200 円（　　　　　 9,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,082,309 円
②総費用	474,840 円
③純収益　①－②	2,607,469 円
④建物等に帰属する純収益	1,389,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,218,269 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,182,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,885 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,882,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜港南 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市港南区港南台四丁目１４番３	0225000036953-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考