令和6年1月12日　提出 横浜港南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港南 -7 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　利行   TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港南区日野中央２丁目１８６９番６ ｢日野中央２－１７－４｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) 準防 （その他） 高度3種最高15m 建築協定 (70,150) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 洋光台 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定により、土地の分割 の制限や建築物の用途の制限 等がある。 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ市道 交通 施設 洋光台駅北西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (70,150) 準防  高度3種最高15m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域である。当該地域においては特段の変動要因は見られず、当面は 現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、港南区及びその隣接区に位置する、ＪＲ根岸線、地下鉄ブルーライン及び京浜急行本線沿線の住 宅地域である。港南区及びその周辺区の一次、二次取得者が需要の中心となり、横浜及び東京方面へ通勤する勤労者が 多い。近隣地域においては、建築協定により土地の分割が制限されており、一定規模の土地面積の戸建住宅が建ち並ぶ 。１５０㎡程度の土地で２，４００万円～２，８００万円程度、新築戸建住宅は４，０００万円台前半程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は、徒歩限界圏に位置する。建築協定もあることから共同住宅等の収益物件は見られず、取 引の中心は居住の快適性及び利便性等を重視した自用目的となっている。比準価格は類似性が認められる住宅地域の取 引事例を収集して各補修正を行い、説得力の軽重をも反映させて求めた。収益価格は土地価格に見合う賃料の稼得が困 難なことから試算を断念し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港南 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    204,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [117.3] [101.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、港南区の不動 産市況についても全体的に回復傾向となって いる。区内の人口はほぼ横ばい～微減傾向で ある。 最寄駅から徒歩限界圏に位置する、中規模一 般住宅が多い住宅地域である。地価は強含み で推移している。地域要因に特段の変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％