別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜戸塚 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 5-12 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　栗山　亮   TEL.
鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 294,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区吉田町字元町８９５番１
 ②地積
　(㎡)		 534  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中低層の店舗兼住宅
が見られる路線商業
地域		 東12m県道、背面道 水道、ガス、下水 戸塚

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 戸塚駅北東方

900m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの路線商業地域として熟成している。マンション建設等による周辺人口の増加もあり、暫くは発展的に
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市内の路線商業地域を中心とし、近隣商業地域の一部も含まれると判断した。需要者の中心は、地
縁性を有する地元業者、全国チェーンを展開する法人事業者のほか、マンション事業者等が想定される。背後住宅地の
需要の高い路線商業地においては、店舗の出店や店舗兼共同住宅の建設も見込めることから需要は底堅い。商業地にお
いては、周辺の利用状況や画地の状況による個別性が強く、取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域であることから、路線商業地域の取引事例を多く収集し試算した比準価格の信
頼性は高いものと判断した。地域内には賃貸物件も見られるが、賃貸目的の事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じ
て弱いことから、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収
益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    226,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.4]		 [100.0]
100		 295,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は微増傾向で推移している。景気
は緩やかな改善傾向にあり、区内の不動産市
況も、全体的に回復傾向となっている。


路線商業地として熟成しており、周辺にはマ
ンションが建築されている。背後住宅地の需
要も高く、地価は上昇傾向が強まっている。


二方路であるが、路線商業地域の商業用地と
しての競争力は概ね標準的である。当該要因
の与える影響に格別の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０９
-23		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西23m県道、
北西2.8m、
角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０６０７
１０Ｄ
-1		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18.6m国道、
東1.9m、角地
２住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０６０７
０８
-26		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
南6.5m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０６０５
０１
-29		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
e １０６０３
０８
-7		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西3.7m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,575  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
288,169 		 100
[ 108.2]
266,330 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
266,000 
b (　           ) 
296,328  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
308,411 		 100
[  97.0]
317,949 
318,000 
c (　           ) 
233,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
230,087 		 100
[  87.3]
263,559 
264,000 
d (　           ) 
432,966  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
398,329 		 100
[ 100.0]
398,329 
398,000 
e (　           ) 
252,372  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
264,863 		 100
[ 105.3]
251,532 
252,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



横浜戸塚 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,690,438 
5,577,378 
22,113,060 
17,822,000 
4,291,060 		 （　0.9534）
4,091,097 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     95,141,791 円　　　　（　    178,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 260.00 ＲＣ4 1,040.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   534 ㎡     23.0 m x   26.5 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は平均専有面積３９㎡程度の各階６戸の計１８戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.00 
85.0 
221.00 
3,540 
782,340 		 6.0  4,694,040 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
260.00 
90.0 
234.00 
2,200 
514,800 		 1.0  514,800 
1.0  514,800 

 3～ 3		 住宅
260.00 
90.0 
234.00 
2,230 
521,820 		 1.0  521,820 
1.0  521,820 

 4～ 4		 住宅
260.00 
90.0 
234.00 
2,300 
538,200 		 1.0  538,200 
1.0  538,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,040.00 
88.8 
923.00 

2,357,160 		 6,268,860 
1,574,820 
⑨年額支払賃料      2,357,160 円　×　12ヶ月　＝　      28,285,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     923.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,285,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,414,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,871,624 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,268,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,554 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,574,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         759,260 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,690,438 円　　　　（　        51,855 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０６
Ｔ
　　　　-37		 2,887  
(   2,796) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[104.0]		 100
[ 90.0]
3,353 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,558 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,540 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７０６
Ｔ
　　　　-38		 2,919  
(   2,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 87.2]		 100
[100.0]
3,761 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,608,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 848,578 円  　　　       28,285,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      306,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,278,000 円  　　　　    268,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,577,378 円　（　　　　　　        10,445 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 268,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,040.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,822,000 円  
（　　　　　        33,375 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,690,438 円      
②総費用 5,577,378 円      
③純収益　①－② 22,113,060 円      
④建物等に帰属する純収益 17,822,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,291,060 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,091,097 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,661 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,141,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     178,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区吉田町字元町８９５番１
 0208000167336-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜戸塚 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 5-12 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　雄二   TEL.
鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 296,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区吉田町字元町８９５番１
 ②地積
　(㎡)		 534  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中低層の店舗兼住宅
が見られる路線商業
地域		 東12m県道、背面道 水道、ガス、下水 戸塚

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣色も有する幹線道路沿い
の既成商業地域		 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 戸塚駅北東方

900m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 将来的に接面道路の整備が予定されており、今後は中小画地の統合・再編等も漸次進捗して良好な街並みが形成
されていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    187,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、戸塚区及び隣接区内の幹線・準幹線道路沿いで近隣商業的要素を有する路線商業地域である。当該地域
は上層階の主要用途が住宅系となるため、需要者は、地域の実情に精通した個人・法人の商事事業者のほか、建物賃貸
を業とする不動産業者も含まれる。低層階店舗の収益性は然程高くはないが、上層階部分を住宅系に供することにより
一定の収益性が確保されている。土地単価で１㎡当り３０万円前後が需要の中心価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場の特性により収益価格を相当程度重視すべきであるが、主要な需要者は、近隣地域の将来性に着目している地域の
精通者であり、中長期的見地から不動産購入を意図するケースが多い。よって、取引市場の動向と実勢を反映している
比準価格を重視し収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、更に単価と総額のバランス
からみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    226,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.3]		 [100.0]
100		 295,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近の国内景気は、経済活動再開、物価上昇
圧力の緩和、賃金の上昇等により、回復基調
に戻りつつあり、区内商業地の需要も引き続
き堅調である。

地域要因の変動は特に無い。背後住宅地に対
する需要が増大している余波を受け地価は上
昇している。


個別的要因の変動は無い。背面道が存するが
出入り等には利用されず、二方路による増価
は特に発生していない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 -19.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０７
-7		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西23m市道、
西5.5m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０６０７
１０Ｄ
-1		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18.6m国道、
東1.9m、角地
２住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０６０７
０７
-22		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m県道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０６０７
０９
-23		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西23m県道、
北西2.8m、
角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
375,656  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 131.3]
290,683 		 100
[  93.9]
309,567 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
310,000 
b (　           ) 
296,328  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
303,591 		 100
[ 101.0]
300,585 
301,000 
c (　           ) 
309,944  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
263,711 		 100
[  85.7]
307,714 
308,000 
d (　           ) 
289,575  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.9]
328,836 		 100
[ 109.3]
300,856 
301,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    305,000 円／㎡]  



横浜戸塚 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,898,010 
5,583,836 
22,314,174 
17,822,000 
4,492,174 		 （　0.9534）
4,282,839 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     99,600,907 円　　　　（　    187,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 260.00 ＲＣ4 1,040.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   534 ㎡     23.0 m x   26.5 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は専有面積３９㎡（２ＤＫ）　各階６戸、計２４戸の共同住宅。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.00 
85.0 
221.00 
3,600 
795,600 		 6.0  4,773,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
260.00 
90.0 
234.00 
2,200 
514,800 		 1.0  514,800 
1.0  514,800 

 3～ 3		 住宅
260.00 
90.0 
234.00 
2,250 
526,500 		 1.0  526,500 
1.0  526,500 

 4～ 4		 住宅
260.00 
90.0 
234.00 
2,300 
538,200 		 1.0  538,200 
1.0  538,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,040.00 
88.8 
923.00 

2,375,100 		 6,353,100 
1,579,500 
⑨年額支払賃料      2,375,100 円　×　12ヶ月　＝　      28,501,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     923.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金・敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,501,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,425,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,076,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,353,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,354 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,579,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         761,516 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,898,010 円　　　　（　        52,243 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０９
Ｔ
　　　　-13		 3,440  
(   3,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,585 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,618 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７０９
Ｔ
　　　　-14		 3,117  
(   3,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 92.5]		 100
[100.0]
3,663 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,608,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 855,036 円  　　　       28,501,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      306,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,278,000 円  　　　　    268,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,583,836 円　（　　　　　　        10,457 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 268,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,040.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,822,000 円  
（　　　　　        33,375 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,898,010 円      
②総費用 5,583,836 円      
③純収益　①－② 22,314,174 円      
④建物等に帰属する純収益 17,822,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,492,174 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,282,839 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,020 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,600,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     187,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区吉田町字元町８９５番１
 0208000167336-0000
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備考