別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜戸塚 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 5-7 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　平松　秀行   TEL.
鑑定評価額 243,000,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区前田町５０３番１外
 ②地積
　(㎡)		 785  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)
台形
1.2:1		 事務所、店舗兼共同
住宅等
ＲＣ5F1B		 中高層の店舗、マン
ション等が多い路線
商業地域		 北18m県道 水道、ガス、下水 東戸塚

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 最寄駅近くに、店舗・事務所
兼共同住宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 街

路		 基準方位　北、１８
ｍ県道		 交通

施設		 東戸塚駅南西方

700m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因はないことから、概ね安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、横浜市及び川崎市並びにその周辺市内の商業地域等である。需要者の中心は、事務所・店舗とし
て自己利用することを目的とした事業法人やこれら事業法人への賃貸を目論む不動産業者等である。取引の中心となる
価格帯については、敷地規模・容積率・利用目的等によって需要者も異なることから、一概に見出すことは困難な状況
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅近くの幹線道路沿いに低層店舗や店舗事務所兼共同住宅等を中心をした路線商業地域である。繁華
性は相応に認められるが、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。
よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、前記の通り鑑
定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    226,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.1]		 [100.0]
100		 308,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    301,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は、一時的な停滞から、様々な経
営・生活支援策や大規模な金融支援策・緩和
策によって、落着きを取り戻しつつある。


東戸塚駅から近い路線商業地であるが、格別
の大きな変動要因はなく、地価は安定的に推
移している。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -22.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
１０Ｄ
-1		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18.6m国道、
東1.9m、角地
２住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０６０７
０７
-22		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m県道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０６０７
０７
-7		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西23m市道、
西5.5m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０６０７
０１
-35		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6.9m市道
、中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
e １０６０７
０３
-4		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6.6m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
296,328  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
295,177 		 100
[ 107.2]
275,352 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
309,944  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
313,353 		 100
[ 101.3]
309,332 
309,000 
c (　           ) 
375,656  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
369,091 		 100
[ 103.0]
358,341 
358,000 
d (　           ) 
292,142  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,603 		 100
[  88.2]
332,883 
333,000 
e (　           ) 
315,857  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
337,136 		 100
[ 105.8]
318,654 
319,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    313,000 円／㎡]  



横浜戸塚 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,520,928 
8,220,342 
33,300,586 
24,339,000 
8,961,586 		 （　0.9534）
8,543,976 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    198,697,116 円　　　　（　    253,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 378.40 ＲＣ4 1,513.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   785 ㎡     32.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅（平均専有面積約５０㎡、計１８戸）の店舗付共同住宅を想定。 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 標準的な店舗共同住宅を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
378.40 
90.1 
340.80 
3,755 
1,279,704 		 8.0  10,237,632 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
378.40 
80.5 
304.80 
2,367 
721,462 		 1.0  721,462 
1.0  721,462 

 3～ 3		 住宅
378.40 
80.5 
304.80 
2,403 
732,434 		 1.0  732,434 
1.0  732,434 

 4～ 4		 住宅
378.40 
80.5 
304.80 
2,441 
744,017 		 1.0  744,017 
1.0  744,017 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,513.60 
82.9 
1,255.20 

3,477,617 		 12,435,545 
2,197,913 
⑨年額支払賃料      3,477,617 円　×　12ヶ月　＝　      41,731,404 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,255.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,731,404 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,575,884 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,355,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,435,545 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,894 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,197,913 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,048,514 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,520,928 円　　　　（　        52,893 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７１２
Ｔ
　　　　-17		 3,016  
(   2,845) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
3,046 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,755 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７１２
Ｔ
　　　　-18		 4,587  
(   4,399) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,971 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,562,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　   0.7 ％
②維持管理費 1,287,942 円  　　　       42,931,404　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      527,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,111,000 円  　　　　    366,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,220,342 円　（　　　　　　        10,472 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 366,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,513.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,339,000 円  
（　　　　　        31,005 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,520,928 円      
②総費用 8,220,342 円      
③純収益　①－② 33,300,586 円      
④建物等に帰属する純収益 24,339,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,961,586 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,543,976 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,884 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    198,697,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     253,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区前田町５０３番１
 0208000146983-0000
2 　横浜市戸塚区川上町字番匠給５２番１０
 0208000032489-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
横浜戸塚 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 5-7 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　石原　晋志   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 308,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区前田町５０３番１外
 ②地積
　(㎡)		 785  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)
台形
1.2:1		 事務所、店舗兼共同
住宅等
ＲＣ5F1B		 中高層の店舗、マン
ション等が多い路線
商業地域		 北18m県道 水道、ガス、下水 東戸塚

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 最寄駅徒歩圏に存する県道沿
いに店舗、事務所兼共同住宅
等が建ち並ぶ路線商業地域		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 東戸塚駅南西方

700m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所及びマンション等の多い商業地域に存し、大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移
するものと予測する。　
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市内及び周辺市に存する路線商業地域及び住商混在地域と判断した。典型的な需要者は、沿道型サ
ービス店舗等を運営する事業法人、マンションディベロッパー、不動産業者である。最寄駅から徒歩圏に存しているた
め、店舗と住宅両方の需要が見込まれるが、立地や規模等により価格は大きく異なり、また取引量も多くないため中心
価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗事務所兼共同住宅ビルが存する路線商業地域と判断した。比準価格は代替・競争関係にある
取引事例を採用し、実態を反映した実証的な価格である。周辺は一定の繁華性があるため、収益物件も確認できるが、
収益価格は想定要素を含み流動的な価格となり、低位となった。よって、本件では市場の実態を反映し信頼性の高い比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    226,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.6]		 [100.0]
100		 306,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    301,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安傾向や物価上昇により、実質賃金は厳し
い状況が続いている。当区の人口は概ね横這
いであるが、不動産市況は二極分化が続いて
いる。

最寄駅から徒歩圏に存する利便性に優れた立
地に存し、店舗とマンションの両方の需要が
見込まれる地域である。地域要因に大きな変
動はない。

個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -14.3
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０４
-112		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
南西6m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０６０７
０４
-113		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.2m市道
、北東2.9m、
二方路
工業
高度5種最高20m
(70,200)
c １０６０７
０４
-114		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東48m県道、
南西6m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０６０７
１０Ｄ
-1		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18.6m国道、
東1.9m、角地
２住居
高度4種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
315,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
310,282 		 100
[  98.7]
314,369 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
314,000 
b (　           ) 
235,211  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
242,899 		 100
[  72.1]
336,892 
337,000 
c (　           ) 
280,426  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
278,520 		 100
[  95.2]
292,563 
293,000 
d (　           ) 
296,328  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.2]
264,689 		 100
[  94.2]
280,986 
281,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -6.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    315,000 円／㎡]  



横浜戸塚 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,515,609 
8,410,374 
34,105,235 
24,804,500 
9,300,735 		 （　0.9534）
8,867,321 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    206,216,767 円　　　　（　    263,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 378.40 ＲＣ4 1,513.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   785 ㎡     32.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅（１戸当たり５０㎡前後、計１８戸）を想定。内装等仕様は標準的。 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 標準的な店舗兼共同住宅ビルに基づく
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
378.40 
90.1 
340.80 
3,848 
1,311,398 		 8.0  10,491,184 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
378.40 
80.5 
304.80 
2,424 
738,835 		 1.0  738,835 
1.0  738,835 

 3～ 3		 住宅
378.40 
80.5 
304.80 
2,463 
750,722 		 1.0  750,722 
1.0  750,722 

 4～ 4		 住宅
378.40 
80.5 
304.80 
2,501 
762,305 		 1.0  762,305 
1.0  762,305 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,513.60 
82.9 
1,255.20 

3,563,260 		 12,743,046 
2,251,862 
⑨年額支払賃料      3,563,260 円　×　12ヶ月　＝　      42,759,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,255.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,759,120 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,637,547 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,321,573 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,743,046 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         119,785 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,251,862 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,074,251 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,515,609 円　　　　（　        54,160 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０４
Ｔ
　　　　-16		 3,590  
(   3,557) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]
3,916 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,874 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,848 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７０４
Ｔ
　　　　-17		 2,938  
(   2,845) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
3,617 
c １０６０７０４
Ｔ
　　　　-15		 2,980  
(   2,879) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
4,088 
横浜戸塚 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,611,000 円  　　　　    373,000,000　×　　　　   0.7 ％
②維持管理費 1,318,774 円  　　　       43,959,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      564,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,170,500 円  　　　　    373,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       373,000 円  　　　　    373,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       373,000 円  　　　　    373,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,410,374 円　（　　　　　　        10,714 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 373,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 239,000 円／㎡　×　   1,513.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,804,500 円  
（　　　　　        31,598 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,515,609 円      
②総費用 8,410,374 円      
③純収益　①－② 34,105,235 円      
④建物等に帰属する純収益 24,804,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,300,735 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,867,321 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,296 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    206,216,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     263,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区前田町５０３番１
 0208000146983-0000
2 　横浜市戸塚区川上町字番匠給５２番１０
 0208000032489-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考