鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
横浜戸塚 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-1

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　鈴木　泰三

TEL.

鑑定評価額

239,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ7F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	南東（駅前広場）県道	水道、ガス、下水	戸塚 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前広場に接面する繁華性の
高い商業地域

街

路

駅前広場　県道

交通

施設

戸塚駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

駅周辺の大型開発は概ね終了したが、今後も企業進出等も考えられることから、現状を維持しながら今後も戸塚
駅周辺は発展していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,060,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 893,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市内のほか鎌倉市や藤沢市等の近隣市内の駅周辺の普通商業地域であり、主な需要者は資力を有する
法人や不動産業者、投資家等が中心と考えられる。繁華性の高い駅前商業地のテナント需要は高く、地価は安定的に上
昇傾向である。売り物件としては市場に希に出る程度であり、需要に対する供給は極めて限定的である。そのため、市
場で取引されている物件数は少なく、個別性が強いことから中心となる価格帯を把握することは一概には困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層店舗ビルが建ち並ぶ普通商業地域であり、戸塚駅の他に横浜市内の駅周辺の商業地の取引事例から比
較した比準価格の説得力は高い。一方、収益価格を試算するにあたって想定した建物は現状の建物と同程度のものであ
るが、低層階に比べて上層階についての賃料は比較的低いのが実状であり、収益性を発揮できずに収益価格は低く試算
された。したがって、より実証的で説得力の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    979,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　戸塚（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,010,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

戸塚区は人口、世帯数ともに微増傾向にある
。景気は持ち直してきており、区内の商業地
の需要は回復傾向にある。

駅前広場に接面する繁華性の高い商業地域で
ある。駅前の大きな整備は終了したため、今
後も地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０７０８Ｄ -14	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.5m私道、中間画地		商業高度7種最高31m 地区計画等 (90,240)
b	１０６０７１０Ｄ -5	横浜市戸塚区		底地	（　）	ほぼ整形	北18m市道、南東6m、南4m、三方路		商業高度7種最高31m 地区計画等 (100,600)
c	１０６０６１１ -11	横浜市保土ケ谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
d	１０６０４０４Ｄ -25	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区
e	１０６０４１１Ｄ -512	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13.4m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 945,572	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,035,401	100 [ 97.9]	1,057,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 470,003) 1,566,678	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,509,708	100 [ 118.7]	1,271,869		1,270,000
c	(　 ) 552,690	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	577,561	100 [ 56.0]	1,031,359		1,030,000
d	(　 ) 1,045,101	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,176,784	100 [ 104.8]	1,122,885		1,120,000
e	(　 ) 1,404,541	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,502,859	100 [ 140.6]	1,068,890		1,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,002,356	9,724,552	37,277,804	28,253,400	9,024,404	（　0.9332） 8,421,574	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	205,404,244 円　　　　（　 893,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	178.60	ＲＣ7F1B	1,357.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	230 ㎡	11.8 m x 19.8 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、地上７階建の標準的なテナントビルを想定した。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	90.04	63.5	57.20	4,443	254,140	10.0	2,541,400
							0.0	0
1～ 1	店舗	178.60	81.6	145.76	6,347	925,139	10.0	9,251,390
							0.0	0
2～ 7	事務所	178.60	81.6	145.76	3,491	508,848	6.0	3,053,088
							0.0	0
塔屋 1～ 1	事務所	17.50

～

計		1,357.74	79.4	1,077.52		4,232,367		30,111,318
								0

⑨年額支払賃料	4,232,367 円　×　12ヶ月　＝　 50,788,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,077.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,788,404 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,063,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,725,332 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,111,318 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 277,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,002,356 円　　　　（　 204,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０７０８Ｔ　　　　-29	5,552 ( 5,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 70.0]	6,101	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,400 円/㎡　月額支払賃料（　 6,347 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６０７０８Ｔ　　　　-11	6,267 ( 6,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 70.0]	6,887
c	１０６０７０８Ｔ　　　　-8	3,680 ( 3,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	6,133

横浜戸塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,170,000 円	434,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,523,652 円	50,788,404　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,473,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,689,000 円	434,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	434,000 円	434,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	434,000 円	434,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,724,552 円　（　　　　　　 42,281 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	434,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,357.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,253,400 円（　　　　　 122,841 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,002,356 円
②総費用	9,724,552 円
③純収益　①－②	37,277,804 円
④建物等に帰属する純収益	28,253,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,024,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,421,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,404,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 893,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜戸塚 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５	0208000088704-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
横浜戸塚 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-1

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　栗山　亮

TEL.

鑑定評価額

239,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ7F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	南東（駅前広場）県道	水道、ガス、下水	戸塚 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前広場に接面する繁華性の
高い商業地域

街

路

駅前広場　県道

交通

施設

戸塚駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地として熟成している。戸塚駅周辺では、マンションや戸建需要が多く、周辺人口の増加が期待される
ことから、駅前商業地域として引き続き発展していくことが予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,060,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 913,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内及び周辺市の駅前商業地域を中心とし、駅周辺の商業地域をも含む広域的な地域と判断した。
需要者の中心は、店舗等を展開する法人事業者や地域性を有する地元業者であり、マンション事業者等も想定される。
繁華性の高い駅周辺商業地においては店舗の出店需要が高く、需要は底堅さが継続している。商業地においては、周辺
の利用状況や画地の状況による個別性が強く、取引の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であることから、駅周辺の取引事例を多く収集し試算した比準
価格の信頼性は高いものと判断した。地域内には賃貸物件も見られるが、賃貸目的の事業者向けの賃貸市場の熟成の程
度は強いとは言えないことから、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従って、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、指定基準地との半期変動率にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は微増傾向で推移している。景気
は緩やかな改善傾向にあり、区内の不動産市
況も、全体的に回復傾向となっている。

駅前商業地として熟成した地域である。一般
的要因の影響を受けつつ、駅周辺店舗への客
足は堅調であり、地価は上昇傾向で推移して
いる。

駅前商業地域の商業用地としての競争力は概
ね標準的である。当該要因の与える影響に格
別の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０７０８Ｄ -14	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.5m私道、中間画地		商業高度7種最高31m 地区計画等 (90,240)
b	１０６０７０１Ｄ -23	横浜市瀬谷区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6.5m市道、南東6m、角地		近商高度6種最高20m (100,390)
c	１０６０３０８ -6	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.3m市道、北4.2m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０６０４１３ -14	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、南西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 945,572	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	865,986	100 [ 75.4]	1,148,523	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,150,000
b	(　 ) 832,443	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	896,100	100 [ 85.5]	1,048,070		1,050,000
c	(　 ) 1,082,639	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,084,701	100 [ 95.8]	1,132,256		1,130,000
d	(　 ) 795,917	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	804,255	100 [ 88.2]	911,854		912,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,211,982	9,731,241	37,480,741	28,253,400	9,227,341	（　0.9332） 8,610,955	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	210,023,293 円　　　　（　 913,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	178.60	ＲＣ7F1B	1,357.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	230 ㎡	11.8 m x 19.8 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階付地上７階建の店舗兼事務所を想定

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	90.04	63.5	57.20	4,500	257,400	10.0	2,574,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	178.60	81.6	145.76	6,400	932,864	10.0	9,328,640
							0.0	0
2～ 7	事務所	178.60	81.6	145.76	3,500	510,160	6.0	3,060,960
							0.0	0
塔屋 1～ 1		17.50

～

計		1,357.74	79.4	1,077.52		4,251,224		30,268,400
								0

⑨年額支払賃料	4,251,224 円　×　12ヶ月　＝　 51,014,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,077.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,014,688 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,081,175 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,933,513 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,268,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 278,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,211,982 円　　　　（　 205,269 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０７０６Ｔ　　　　-35	5,687 ( 5,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 89.1]	100 [110.0]	6,826	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,453 円/㎡　月額支払賃料（　 6,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６０７０６Ｔ　　　　-36	6,015 ( 5,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	6,089
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,170,000 円	434,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,530,441 円	51,014,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,473,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,689,000 円	434,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	434,000 円	434,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	434,000 円	434,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,731,241 円　（　　　　　　 42,310 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	434,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,357.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,253,400 円（　　　　　 122,841 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,211,982 円
②総費用	9,731,241 円
③純収益　①－②	37,480,741 円
④建物等に帰属する純収益	28,253,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,227,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,610,955 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,439 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,023,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 913,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜戸塚 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５	0208000088704-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考