鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
横浜戸塚 -41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 -41

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　石原　晋志

TEL.

鑑定評価額

427,000,000 円

１㎡当たりの価格

411,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４２７番				②地積　(㎡)	1,038 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:3	共同住宅ＲＣ5	中高層のマンションが多い住宅地域	南9m市道	水道、ガス、下水	戸塚 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 300 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、　９
ｍ市道

交通

施設

戸塚駅南方

500m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層のマンションを中心とした地域に存し、大きな変動要因はないため、当面は現状のまま推移するものと予
測する。　

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 429,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 393,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内及び周辺市の共同住宅が存する地域一帯と判断した。典型的な需要者は、マンションディベロ
ッパー・不動産業者である。立地性に優れるマンション適地の需要は根強く、新築マンションの平均価格や分譲単価は
上昇傾向が続いている。立地や画地規模によって価格帯は大きく異なるが、対象不動産周辺であれば、㎡あたり４００
千円前後が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替・競争関係にあるマンション素地の取引事例を採用し、試算した価格であり、現実の不動産市場の実
態に裏付けられた実証的な価格である。開発法による価格は、典型的な需要者であるディベロッパーや不動産業者の投
資採算性を反映したことからその規範性は高い価格である。したがって、比準価格と開発法による価格を関連付け、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 455,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[102.0]

100
[117.1]

[103.0]
100

410,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    391,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安傾向や物価上昇により、実質賃金は厳し
い状況が続いている。当区の人口は概ね横這
いであるが、不動産市況は二極分化が続いて
いる。

最寄駅から徒歩圏に存する利便性に優れた共
同住宅を中心とした住宅地である。地域要因
に大きな変動はない。

個別的要因に大きな変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０７０４ -100	横浜市青葉区		更地	（　）	台形	東16m県道、西10.6m、二方路		近商高度5種最高20m (69,191)
b	１０６０７０４ -101	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西5m市道、北東4m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０６０７０４ -102	横浜市中区		更地	（　）	不整形	西8.2m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０６０７０４ -103	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	長方形	南東12m市道、北西3m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
e	１０６０７０４ -106	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	北10m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 514,381	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	525,368	100 [ 131.7]	398,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	411,000
b	(　 ) 322,924	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	328,254	100 [ 76.3]	430,215		443,000
c	(　 ) 676,576	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	739,351	100 [ 143.9]	513,795		529,000
d	(　 ) 524,292	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	522,256	100 [ 126.2]	413,832		426,000
e	(　 ) 329,289	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	355,258	100 [ 80.8]	439,676		453,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -11.7	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 429,000 円／㎡]

横浜戸塚 -41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用は分譲マンションの敷地であり、賃貸建物を想定する収益還元法を適用することは妥当ではないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

標準地の最有効使用が分譲マンションの敷地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,284,193,432	876,427,029	10	816,000	1,806.00	297,000	2,692.34
⑧開発法による価格	407,766,403 円　　　　（　 393,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -41　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,038 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,038.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
621.29 ㎡	2,692.34 ㎡	1,806.00 ㎡	886.34 ㎡	1,806.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 30 戸) 60㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.9 ％）	（ 259.4 ％）	（ 174.0 ％）	（ 85.4 ％）	（ 67.08 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	18.7 ｍ 53.3 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

816,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

近隣のマンション販売事例、販売動向等を基に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 816,000 円／㎡　　×　　 1,806.00 ㎡　　＝　　　　 1,473,696,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,473,696,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 297,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 305,910 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建設事例、建築費の動向等を基に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 305,910 円／㎡　　×　　　 2,692.34 ㎡　　＝　　　　 823,613,729 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金は発生しないため
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,473,696,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 147,369,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

970,983,329 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	借入金金利、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	73,684,800 円	( 5 ％)	×　　0.9310	（ 9 ヶ月）	＝　　 68,600,549 円
	販売総額(2期)	73,684,800 円	( 5 ％)	×　　0.8948	（ 14 ヶ月）	＝　　 65,933,159 円
	販売総額(3期)	1,326,326,400 円	( 90 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,149,659,724 円
収入合計		－	－	－	－	1,284,193,432 円
支出	建築工事費(1期)	247,084,119 円	( 30 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 231,863,737 円
	建築工事費(2期)	247,084,119 円	( 30 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 222,845,167 円
	建築工事費(3期)	329,445,492 円	( 40 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 285,563,352 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	73,684,800 円	( 50 ％)	×　　0.9459	（ 7 ヶ月）	＝　　 69,698,452 円
	販売管理費(2期)	73,684,800 円	( 50 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 66,456,321 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	876,427,029 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,284,193,432 円　　－　　　　　　 876,427,029 円　　＝　　　　　 407,766,403 円 393,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

横浜戸塚 -41　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４２７番	0208000013180-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
横浜戸塚 -41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 -41

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　栗山　亮

TEL.

鑑定評価額

427,000,000 円

１㎡当たりの価格

411,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４２７番				②地積　(㎡)	1,038 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:3	共同住宅ＲＣ5	中高層のマンションが多い住宅地域	南9m市道	水道、ガス、下水	戸塚 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 300 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　９
ｍ市道

交通

施設

戸塚駅南方

500m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層のマンションが多い住宅地域として熟成している。特段の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 425,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 379,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市及び周辺市を含む駅徒歩圏を中心とした中高層共同住宅の存する地域と判断した。需要者の中心は
大手や中堅のマンションデベロッパー等である。供給は、工場跡地や社宅跡地等が中心となる。建築費高騰を背景に、
マンション価格への転嫁が可能な地域については、マンション素地への需要も堅調である。取引される価格帯は立地や
デベロッパーによって差があるが、㎡あたり３００千円台から４００千円台が中心と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、駅徒歩圏のマンション素地となりうる取引事例を中心に選択し試算されており、取引の実態を反映した信
頼性の高い試算価格が求められた。開発法による価格は、需要者であるマンションデベロッパー等の投資採算性を反映
したものであり、説得力のある信頼性の高い試算価格が求められた。従って、比準価格と開発法による価格を関連付け
、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 455,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[102.0]

100
[116.8]

[103.0]
100

411,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は微増傾向で推移している。景気
は緩やかな改善傾向にあり、区内の不動産市
況も、全体的に回復傾向となっている。

駅徒歩圏のマンション適地であり、特段の地
域的な変動要因はない。一般的要因の影響等
を受けつつ、地価は上昇傾向で推移するもの
と思われる。

南側道路であり、居住環境の快適性は良好で
あることから、個別的要因に基づく競争力は
認められる。当該要因の与える影響に格別の
変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０７０９ -18	横浜市戸塚区		建付地	（　）	台形	東10m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０６０７１０ -17	横浜市戸塚区		更地	（　）	不整形	北18m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０６０７１０ -16	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、南27m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０６０７０１ -33	横浜市栄区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、西4.5m、北4.5m、三方路		１住居高度4種最高20m (90,250)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 354,769	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	357,579	100 [ 87.2]	410,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	422,000
b	(　 ) 327,957	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	371,685	100 [ 95.0]	391,247		403,000
c	(　 ) 366,569	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	355,757	100 [ 98.0]	363,017		374,000
d	(　 ) 396,794	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	374,057	100 [ 77.2]	484,530		499,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 425,000 円／㎡]

横浜戸塚 -41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用は分譲マンションの敷地であり、賃貸建物を想定する収益還元法を適用することは妥当ではないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

標準地の最有効使用が分譲マンションの敷地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,243,275,504	849,646,205	10	790,000	1,806.00	295,000	2,692.34
⑧開発法による価格	393,629,299 円　　　　（　 379,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -41　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,038 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,038.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
621.29 ㎡	2,692.34 ㎡	1,806.00 ㎡	886.34 ㎡	1,806.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 42 戸) 43㎡・２ＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.9 ％）	（ 259.4 ％）	（ 174.0 ％）	（ 85.4 ％）	（ 67.08 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	18.7 ｍ 53.3 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

790,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在するマンション販売事例等を参考に決定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 790,000 円／㎡　　×　　 1,806.00 ㎡　　＝　　　　 1,426,740,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,426,740,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 303,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 303,850 円／㎡　　×　　　 2,692.34 ㎡　　＝　　　　 818,067,509 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	横浜市では開発負担金の徴収はないため
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,426,740,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 142,674,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

960,741,509 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して決定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	71,337,000 円	( 5 ％)	×　　0.9310	（ 9 ヶ月）	＝　　 66,414,747 円
	販売総額(2期)	71,337,000 円	( 5 ％)	×　　0.8948	（ 14 ヶ月）	＝　　 63,832,348 円
	販売総額(3期)	1,284,066,000 円	( 90 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,113,028,409 円
収入合計		－	－	－	－	1,243,275,504 円
支出	建築工事費(1期)	81,806,751 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 76,767,455 円
	建築工事費(2期)	81,806,751 円	( 10 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 73,781,509 円
	建築工事費(3期)	654,454,007 円	( 80 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 567,280,733 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	71,337,000 円	( 50 ％)	×　　0.9459	（ 7 ヶ月）	＝　　 67,477,668 円
	販売管理費(2期)	71,337,000 円	( 50 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 64,338,840 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	849,646,205 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,243,275,504 円　　－　　　　　　 849,646,205 円　　＝　　　　　 393,629,299 円 379,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

横浜戸塚 -41　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４２７番	0208000013180-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考