別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜戸塚 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -33 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　栗山　亮   TEL.
鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区名瀬町７７８番５
 ②地積
　(㎡)		 190  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中小規模一般住宅等
が多い傾斜地の住宅
地域		 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 東戸塚

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 東戸塚駅西方

1.6km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅等が建つ住宅地域として熟成している。特段の変動要因はないことから、今後も現状を維持す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は戸塚区、瀬谷区及び泉区を中心とした横浜市南西部の住宅地域と判断した。需要者の中心は需給圏内の一
次取得者層や買替層である。供給は、中古の戸建住宅が中心である。駅から徒歩圏の住宅需要は堅調であり、駅距離の
ある地域においても、住環境を重視して戸建住宅を求める需要層の存在や相対的な割安感から、需要は比較的安定して
いる。取引の中心は、土地は５５坪程度の画地で３０００万円台前半、新築戸建は５０００万円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、標準地と同様に駅距離のある住宅地域の取引事例を中心に選択し試算されており、取引の実態を反映した
信頼性の高い試算価格が求められた。周辺にはアパート等も見られるが、取引の中心は自用の一般住宅であり、収益性
よりも住環境が重視されることから、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従って、比
準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -14               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    177,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 173,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は微増傾向で推移している。景気
は緩やかな改善傾向にあり、区内の不動産市
況も、全体的に回復傾向となっている。


既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要
因はない。駅距離のある地域ではあるが、一
般的要因の影響等を受け、地価はやや上昇傾
向となっている。

北西側道路であり、居住環境の快適性は標準
的である。個別的要因に基づく競争力は普通
である。当該要因の与える影響に格別の変動
はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０１Ｄ
-7		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０７
０８Ｄ
-13		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０７
０６
-29		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西7m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０６０７
１２
-17		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.5m市道、
南東4.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０６０７
０４
-55		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
297,002  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
279,809 		 100
[ 121.2]
230,866 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
231,000 
b (　           ) 
193,005  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
172,563 		 100
[  90.3]
191,100 
191,000 
c (　           ) 
166,439  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
151,762 		 100
[  94.4]
160,765 
161,000 
d (　           ) 
194,126  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
187,661 		 100
[  98.0]
191,491 
191,000 
e (　           ) 
175,860  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
165,844 		 100
[  98.0]
169,229 
169,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,021,902 
538,007 
2,483,895 
1,795,200 
688,695 		 （　0.9712）
668,861 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     15,554,907 円　　　　（　     81,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.87 Ｗ2 145.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域		 50 ％   80 ％   80 ％   190 ㎡     11.9 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３６㎡、各階２戸の計４戸のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
72.87 
100.0 
72.87 
1,500 
109,305 		 1.0  109,305 
1.0  109,305 

 2～ 2		 住宅
72.87 
100.0 
72.87 
1,530 
111,491 		 1.0  111,491 
1.0  111,491 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
145.74 
100.0 
145.74 

220,796 		 220,796 
220,796 
⑨年額支払賃料        220,796 円　×　12ヶ月　＝　       2,649,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     145.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,649,552 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       121,342 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,912,210 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           220,796 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,120 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          220,796 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         107,572 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,021,902 円　　　　（　        15,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０６
Ｔ
　　　　-9		 1,512  
(   1,449) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]
1,680 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,596 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０７０６
Ｔ
　　　　-10		 1,551  
(   1,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[112.2]		 100
[101.0]
1,504 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,007 円  　　　        3,033,552　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         538,007 円　（　　　　　　         2,832 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     145.74 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,795,200 円  
（　　　　　         9,448 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,021,902 円      
②総費用 538,007 円      
③純収益　①－② 2,483,895 円      
④建物等に帰属する純収益 1,795,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 688,695 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 668,861 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,520 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,554,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区名瀬町７７８番５
 0208000104852-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜戸塚 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -33 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　平松　秀行   TEL.
鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区名瀬町７７８番５
 ②地積
　(㎡)		 190  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m
土砂災警特別区域

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中小規模一般住宅等
が多い傾斜地の住宅
地域		 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 東戸塚

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、４ｍ
市道		 交通

施設		 東戸塚駅西方

1.6km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
土砂災警特別区域
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅地として熟成した地域であり、格別の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、横浜市営地下鉄ブルーライン線沿線・ＪＲ東海道本線・ＪＲ横須賀線等沿線に広がる一般住宅地
域である。典型的な需要者は、横浜市内及び川崎市並びに都心通勤者であるサラリーマン等である。起伏も多く見られ
る最寄駅バス圏の住宅地域であるが、必要最低限の利便性は確保されており、一定の需要は有する。取引の中心価格帯
は、新築戸建で４，０００万円～６，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅等を中心とした最寄駅からバス圏に位置する住宅地域である。典型的な需要者は、自己利用目的
のエンドユーザーであり、これらの需要者は、取引の意思決定の際に居住の快適性・利便性等を重視する傾向が強く、
市場の実態を反映した比準価格の相対的信頼性は高い。したがって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格
を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -14               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    177,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[101.0]		 100
[102.9]		 [100.0]
100		 173,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 戸塚区の人口は近年概ね微増傾向で推移して
いる。地価は、引き続き上昇傾向であるが、
利便性の違いによる二極化はいまだ健在であ
る。

バス便エリアであるが、一般住宅中心の熟成
した住宅地であり、格別の変動要因はない。



格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０１Ｄ
-19		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.5m私道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０７
０１Ｄ
-20		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.5m市道
、中間画地
２住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０６０７
０４
-12		 横浜市戸塚区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m私道、
西4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
d １０６０７
０４
-55		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
188,106  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
187,920 		 100
[  96.0]
195,750 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
196,000 
b (　           ) 
162,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
168,867 		 100
[ 105.9]
159,459 
159,000 
c (　           ) 
169,907  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
165,333 		 100
[  95.5]
173,124 
173,000 
d (　           ) 
175,860  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
173,446 		 100
[  98.0]
176,986 
177,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    176,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,032,775 
547,569 
2,485,206 
1,840,080 
645,126 		 （　0.9712）
626,546 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     14,570,837 円　　　　（　     76,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.87 Ｗ2 145.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
土砂災警特別区域		 50 ％   80 ％   80 ％   190 ㎡     11.9 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（平均専有面積約３６㎡、ファミリータイプ）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
72.87 
100.0 
72.87 
1,497 
109,086 		 2.0  218,172 
1.0  109,086 

 2～ 2		 住宅
72.87 
100.0 
72.87 
1,543 
112,438 		 2.0  224,876 
1.0  112,438 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
145.74 
100.0 
145.74 

221,524 		 443,048 
221,524 
⑨年額支払賃料        221,524 円　×　12ヶ月　＝　       2,658,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     145.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,658,288 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       121,692 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,920,596 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           443,048 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,253 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          221,524 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         107,926 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,032,775 円　　　　（　        15,962 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７１２
Ｔ
　　　　-7		 2,094  
(   2,007) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[ 97.0]
1,542 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,611 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,543 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０７１２
Ｔ
　　　　-8		 2,339  
(   2,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[140.0]		 100
[ 97.0]
1,794 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 123,000 円  　　　　     24,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,269 円  　　　        3,042,288　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      209,100 円  　　　　     24,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         547,569 円　（　　　　　　         2,882 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     145.74 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,840,080 円  
（　　　　　         9,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,032,775 円      
②総費用 547,569 円      
③純収益　①－② 2,485,206 円      
④建物等に帰属する純収益 1,840,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 645,126 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 626,546 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,298 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,570,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区名瀬町７７８番５
 0208000104852-0000
2 　
3 　
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備考