別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜戸塚 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -8 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　石原　晋志   TEL.
鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区戸塚町字六ノ区２７０５番３３外
 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(60,150)
準防
（その他）
高度2種最高12m
建築協定

(70,150)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い丘陵地の住宅地域
 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 戸塚

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 郷和台建築協定地区 街

路		 基準方位　北、　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 戸塚駅南方

2.4km		 法令

規制		 ２低専
(70,150)
準防 
建築協定
高度2種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地としては成熟しているため、特に大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。　
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、横須賀線、市営地下鉄ブルーライン沿線の戸塚区及び周辺市区に存する住宅地域一帯
と判定した。典型的な需要者は、東京都心部や横浜市中心部に勤務するサラリーマン層が中心である。最寄駅からバス
圏に存しているが、住環境は良好である。取引の中心は、画地規模が４０～５０坪の新築戸建で３，５００万円～４，
０００万円となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅までバス圏に存する一般住宅を中心とした住宅地域である。典型的な需要者は、自己利用目的のエ
ンドユーザーであり、居住の快適性や利便性等を重視しているため、市場性を反映した比準価格の相対的信頼性は高い
。周辺にはアパート等の収益物件がほとんど確認できないため、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、比準価格を
重視し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    142,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.2]		 [100.0]
100		 148,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安傾向や物価上昇により、実質賃金は厳し
い状況が続いている。当区の人口は概ね横這
いであるが、不動産市況は二極分化が続いて
いる。

最寄駅からバス圏に存する利便性がやや劣る
住宅地である。地域要因に大きな変動はない
。


個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.8
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０８
-4		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b １０６０７
１０Ｄ
-11		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０６０７
０１
-3		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.5m市道
、北西4.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
d １０６０７
０６
-26		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西7m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０６０７
０６
-4		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
208,389  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
209,014 		 100
[ 139.2]
150,154 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
262,784  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 144.2]
184,423 		 100
[ 139.7]
132,014 
132,000 
c (　           ) 
222,511  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
215,015 		 100
[ 140.8]
152,710 
153,000 
d (　           ) 
110,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
131,887 		 100
[  92.2]
143,044 
143,000 
e (　           ) 
185,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
188,406 		 100
[ 134.9]
139,663 
140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 +44.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,160,140 
433,914 
1,726,226 
1,481,040 
245,186 		 （　0.9712）
238,125 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      5,537,791 円　　　　（　     29,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 80.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専 準防
高度2種最高12m
建築協定		 70 ％   150 ％   150 ％   185 ㎡     10.5 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現状の戸建建物を最有効使用と判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,498 
179,760 		 1.0  179,760 
1.0  179,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

179,760 		 179,760 
179,760 
⑨年額支払賃料        179,760 円　×　12ヶ月　＝　       2,157,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,157,120 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        86,285 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,070,835 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           179,760 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,726 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          179,760 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          87,579 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,160,140 円　　　　（　        11,676 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０４
Ｔ
　　　　-4		 1,277  
(   1,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,502 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,563 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,498 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０７０４
Ｔ
　　　　-5		 1,536  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,540 
c １０６０７０４
Ｔ
　　　　-6		 1,680  
(   1,611) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,647 
横浜戸塚 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,000 円  　　　　     19,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,714 円  　　　        2,157,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,300 円  　　　　     19,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         433,914 円　（　　　　　　         2,345 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,481,040 円  
（　　　　　         8,006 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,160,140 円      
②総費用 433,914 円      
③純収益　①－② 1,726,226 円      
④建物等に帰属する純収益 1,481,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 245,186 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 238,125 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,537,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区戸塚町字六ノ区２７０５番３３
 0208000083374-0000
2 　横浜市戸塚区戸塚町字十三ノ区２６２３番４５
 0208000083086-0000
3 　横浜市戸塚区戸塚町字六ノ区２７０７番３
 0208000083385-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜戸塚 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -8 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　橋本　公夫   TEL.
鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区戸塚町字六ノ区２７０５番３３外
 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(60,150)
準防
（その他）
建築協定
高度2種最高12m

(70,150)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い丘陵地の住宅地域
 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 戸塚

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６．５
ｍ市道		 交通

施設		 戸塚駅南方

2.4km		 法令

規制		 ２低専
(70,150)
準防 
建築協定
高度2種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、熟成度の高い低層一般住宅地域であり、当面現状を維持して推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市南西部及びその周辺地域のうち、ＪＲ東海道本線、横須賀線、地下鉄ブルーライン線沿線の住宅地
域と把握される。典型的な需要者は、横浜市内及び東京方面の通勤者等である。標準地は最寄駅からのバス便利用地域
に存し、建築協定が締結されており、居住環境は良好である。不動産の需給バランスは、強含みで推移している。中心
となる価格帯は土地で総額２０００万円台、戸建住宅で総額３５００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格に比して収益価格はかなり低位に求められたが、賃貸住宅等の収益物件が殆ど見受けられない地域であり、収
益性が不動産の価格に与える影響の度合いは低いと判断される。典型的な需要者は、自己利用目的のエンドユーザーで
あり、取引にあたっては、居住の快適性を重視する傾向が強い。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を
採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    142,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.1]		 [100.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による停滞した状
況が良くなっているものの、物価上昇等が懸
念される。


最寄り駅からは、やや距離があるものの、一
般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である
。


特に個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
１０
-34		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０７
０８Ｄ
-15		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
西4m、角地
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
c １０６０７
０１
-23		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０６０７
０６
-3		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.7m市道、
西4m、角地
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
158,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
154,586 		 100
[  97.9]
157,902 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
158,000 
b (　           ) 
140,881  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
139,376 		 100
[  99.0]
140,784 
141,000 
c (　           ) 
156,150  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
160,616 		 100
[ 100.0]
160,616 
161,000 
d (　           ) 
135,777  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
128,995 		 100
[  94.0]
137,229 
137,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,241,240 
445,290 
1,795,950 
1,493,280 
302,670 		 （　0.9732）
294,558 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      6,850,186 円　　　　（　     37,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 80.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専 準防
建築協定
高度2種最高12m		 70 ％   150 ％   150 ％   185 ㎡     10.5 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公法上の規制（建築協定等）を考慮して、戸建住宅を想定した（駐車場料金も賃料に含む）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建住宅一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,553 
186,360 		 2.0  372,720 
1.0  186,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

186,360 		 372,720 
186,360 
⑨年額支払賃料        186,360 円　×　12ヶ月　＝　       2,236,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,236,320 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        89,453 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,146,867 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           372,720 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,578 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          186,360 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          90,795 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,241,240 円　　　　（　        12,115 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７１１
Ｔ
　　　　-15		 1,582  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,648 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,621 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,553 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０７１１
Ｔ
　　　　-16		 1,593  
(   1,527) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,593 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,000 円  　　　　     20,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 67,090 円  　　　        2,236,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      173,400 円  　　　　     20,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,400 円  　　　　     20,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,400 円  　　　　     20,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         445,290 円　（　　　　　　         2,407 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,493,280 円  
（　　　　　         8,072 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,241,240 円      
②総費用 445,290 円      
③純収益　①－② 1,795,950 円      
④建物等に帰属する純収益 1,493,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 302,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 294,558 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,850,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区戸塚町字六ノ区２７０５番３３
 0208000083374-0000
2 　横浜市戸塚区戸塚町字十三ノ区２６２３番４５
 0208000083086-0000
3 　横浜市戸塚区戸塚町字六ノ区２７０７番３
 0208000083385-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考