別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜戸塚 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -6 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　小俣　要一   TEL.
鑑定評価額 41,700,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区前田町５１８番１２
 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m


(60,80)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北西6.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 東戸塚

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　北　　
　　　　　　　６．
５ｍ市道		 交通

施設		 東戸塚駅南西方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅・アパート等混在の熟成した住宅地域として今後とも現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、同横須賀線、横浜市営地下鉄ブルーライン等の沿線の横浜市南部を中心に、藤沢・鎌
倉市北部の住宅地域一帯と把握する。需要者の中心は横浜・川崎・又は東京方面に通勤する勤労者層である。取引の中
心価格帯は、土地が２５００～３５００万円程度、新築建売で３５００～５０００万円程度と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅が多い住宅地域で、共同住宅敷地も見られるが、自用の住宅取得を目的とする取引が中心である。
実際の取引事例を基礎に試算した比準価格は実証的で説得性が強い。他方、収益価格は賃貸経営を前提に収益性の観点
から試算した価格であるが、比準価格より低く試算されることが一般的で、本件でも同様である。よって、本件では比
準価格を標準に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -14               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    177,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 81.5]		 [102.0]
100		 223,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済情勢の回復を反映し、横浜市内の住宅地
域の多くは地価水準が上昇している。



駅徒歩圏には僅かに及ばないが住宅地として
需要があり、価格水準は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０４
-55		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０７
０８Ｄ
-13		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０７
１２
-17		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.5m市道、
南東4.5m、
準角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０６０７
０１Ｄ
-19		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.5m私道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０６０７
０１Ｄ
-18		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最低10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
175,860  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
174,308 		 100
[  82.5]
211,282 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
216,000 
b (　           ) 
193,005  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
190,007 		 100
[  81.9]
231,999 
237,000 
c (　           ) 
194,126  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
193,173 		 100
[  82.5]
234,149 
239,000 
d (　           ) 
188,106  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
192,390 		 100
[  98.8]
194,727 
199,000 
e (　           ) 
255,922  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
259,184 		 100
[ 111.1]
233,289 
238,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    231,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,496,530 
564,769 
2,931,761 
1,682,700 
1,249,061 		 （　0.9732）
1,215,586 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     28,269,442 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.00 ＬＳ2 148.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 60 ％   80 ％   80 ％   187 ㎡     11.1 m x   17.4 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 準ファミリータイプの共同住宅、平均専有面積３７．００㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
1,810 
133,940 		 2.0  267,880 
1.0  133,940 

 2～ 2		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
1,860 
137,640 		 2.0  275,280 
1.0  137,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
148.00 
100.0 
148.00 

271,580 		 543,160 
271,580 
⑨年額支払賃料        271,580 円　×　12ヶ月　＝　       3,258,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,258,960 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       139,958 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,359,002 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           543,160 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,214 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          271,580 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         132,314 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,496,530 円　　　　（　        18,698 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０５
Ｔ
　　　　-26		 1,445  
(   1,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
1,870 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,942 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,860 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０７０５
Ｔ
　　　　-27		 1,563  
(   1,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,952 
c １０６０７０５
Ｔ
　　　　-28		 1,696  
(   1,696) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,026 
横浜戸塚 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 118,500 円  　　　　     23,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,969 円  　　　        3,498,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      201,400 円  　　　　     23,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         564,769 円　（　　　　　　         3,020 円／㎡）　　（経費率　　  16.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,682,700 円  
（　　　　　         8,998 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,496,530 円      
②総費用 564,769 円      
③純収益　①－② 2,931,761 円      
④建物等に帰属する純収益 1,682,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,249,061 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,215,586 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,500 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,269,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区前田町５１８番１２
 0208000149400-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜戸塚 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -6 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　三千代   TEL.
鑑定評価額 41,700,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区前田町５１８番１２
 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m


(60,80)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北西6.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 東戸塚

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 東戸塚駅南西方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が中心の閑静な住宅地域で、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず当面は現環境を維持するものと思料
する。東戸塚駅から徒歩移動の限界圏にあり安定的な需要が見込め、地価は上昇基調で推移と予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ東海道本線、横須賀線、市営地下鉄ブルーライン沿線で、戸塚区および隣接区内にあるバス
便あるいは徒歩移動の限界の住宅地域である。需要の中心は東京・横浜方面への通勤者層であり、圏内のほか圏外から
の転入も見られる。東戸塚駅から徒歩利用の限界圏にあって安定的需要が見込める地域である。取引の中心となる価格
帯は土地が１５０平米程度で３０００万円台中頃、新築戸建で５０００万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅よりやや距離のある高台住宅地域である。アパート等の収益物件も見られるものの、一般住宅を中
心とした住宅地域となっている。地域内の土地取引は居住の快適性を重視した自用目的の取引が多く、土地価格に見合
う賃料水準は形成されていない。本件評価では、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -14               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    177,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 81.5]		 [102.0]
100		 223,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果やコロナ禍の緩和により不動
産市況は総じて堅調。戸塚区の住宅地も利便
性等による変動率格差は存するが全体として
上昇基調にある。

東戸塚駅から徒歩移動の限界圏にあってで安
定的需要が見込め、地価は上昇傾向で推移し
ている。地域要因に特段の変動はない。


二方路地であり住環境や土地の利用効率が優
る。他の条件はほぼ標準的で、特段の変動要
因はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０７
０１Ｄ
-12		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０７
１２
-17		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4.5m市道、
南東4.5m、
準角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０７
０１Ｄ
-18		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最低10m
(40,80)
d １０６０７
０８
-30		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m市道
、北東4.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
251,974  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
239,740 		 100
[ 103.0]
232,757 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
237,000 
b (　           ) 
194,126  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
191,676 		 100
[  87.3]
219,560 
224,000 
c (　           ) 
255,922  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
259,184 		 100
[ 111.1]
233,289 
238,000 
d (　           ) 
225,949  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
216,153 		 100
[  99.0]
218,336 
223,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    231,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,565,062 
594,800 
2,970,262 
1,810,500 
1,159,762 		 （　0.9732）
1,128,680 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     26,248,372 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.00 ＬＳ2 148.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 60 ％   80 ％   80 ％   187 ㎡     11.1 m x   17.4 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３７㎡程度のファミリータイプ、仕様は標準的な共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
1,850 
136,900 		 1.0  136,900 
1.0  136,900 

 2～ 2		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
1,900 
140,600 		 1.0  140,600 
1.0  140,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
148.00 
100.0 
148.00 

277,500 		 277,500 
277,500 
⑨年額支払賃料        277,500 円　×　12ヶ月　＝　       3,330,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,330,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       142,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,427,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           277,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,664 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          277,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         135,198 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,565,062 円　　　　（　        19,065 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０７０７
Ｔ
　　　　-7		 1,761  
(   1,761) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,815 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,982 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０７１０
Ｔ
　　　　-2		 1,811  
(   1,811) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,987 
c １０６０７０２
Ｔ
　　　　-10		 1,794  
(   1,719) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,831 
横浜戸塚 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,100 円  　　　        3,570,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      216,700 円  　　　　     25,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         594,800 円　（　　　　　　         3,181 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,810,500 円  
（　　　　　         9,682 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,565,062 円      
②総費用 594,800 円      
③純収益　①－② 2,970,262 円      
④建物等に帰属する純収益 1,810,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,159,762 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,128,680 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,036 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,248,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区前田町５１８番１２
 0208000149400-0000
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備考