令和6年1月15日　提出 横浜戸塚 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜戸塚 -4 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　橋本　公夫   TEL.

鑑定評価額 538,000,000 円  １㎡当たりの価格 476,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 360,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市戸塚区品濃町５２３番１外 ②地積 　(㎡) 1,131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) 準防 （その他） 高度3種最高15m (80,150) 1.5:1 寄宿舎 ＲＣ4 マンション、店舗、 住宅等が混在する住 宅地域 西12m市道、南側道 水道、ガス、下水 東戸塚 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　１２ｍ 市道 交通 施設 東戸塚駅南東方 500m 法令 規制 ２中専 (70,150) 準防  高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の高い東戸塚駅徒歩圏にあり、良好な中層共同住宅地域へと移行すると予測する。マンション市況は価格 が高止まりしているが、利便性が良好な物件の需要は底堅く当面地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    497,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              435,000 円／㎡ (6)市場の特性 主たる需要者はデベロッパー等の不動産業者と考える。同一需給圏の範囲は、横浜市を中心に、川崎市、鎌倉市、藤沢 市一帯と判定した。販売価格が高騰しているが、東戸塚駅周辺の徒歩圏は街区が整然とした住環境が良好な地域が多く 、商業施設等が駅周辺にあることから、マンション用地に対する需要は強い。取引価格は、個別の画地規模・立地条件 ・行政上の規制等により異なるが、３５～５０万円／㎡程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 東戸塚駅から徒歩圏に位置する利便性の良好な中層共同住宅地域に所在している。前記のとおり、主たる需要者はマン ションデベロッパーと判断するが、市場で実際に取引されたマンション適地の取引事例から比較検討して求めた比準価 格と、投資採算性を反映した開発法による価格は、いずれも規範性が高い。したがって、本件では比準価格及び開発法 による価格を関連付けて、市場動向等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    455,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による停滞した状 況が良くなっているものの、物価上昇等が懸 念される。 居住環境が良好な東戸塚駅徒歩圏の中層共同 住宅地域であり、マンション用地に対する需 要が底堅く、地価は上昇基調で推移している 。 特に個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％