別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
横浜港北 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 9-3 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　関谷　道昭   TEL.
鑑定評価額 313,000,000 円  １㎡当たりの価格 266,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区綱島東５丁目１２１１番外
｢綱島東５－１０－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1:1.5		 工場

 中小規模の工場、倉
庫等が建ち並ぶ工業
地域		 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 綱島

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 綱島駅東方

1.3km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 既成市街地に近い内陸型の工業エリアにあり、中小の配送所、営業所等の需要のほか、事業所等跡地にはマンシ
ョン、戸建住宅等が開発される傾向もみられ、土地供給が限られることから土地需要は堅調に見込まれる。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港北区及び隣接する都筑区、鶴見区等周辺区域の内陸型工業地域である。需要者は自用の作業所、倉庫、
配送所等の取得を目的とする中小商工事業者が中心となるが、閉鎖される事業所等跡地では既成市街地に近いためマン
ション、戸建分譲事業者の参入も多くみられる。中心価格帯は、立地条件や敷地規模等による開差が大きく総額での把
握は難しいが、土地単価では平米当たり、２０万円から４０万円前後でやや幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 内陸型の工業地域で、業務、工業系用途が主体の自用目的での取引が中心で土地価格が形成され、賃貸収益性に着目し
た取引は稀であり収益価格主体で土地価格が形成される度合いは低い。また、収益資料の制約からも収益価格には多く
の想定要素を含んでいるという限界がある。従って、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単
価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    280,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 [100.0]
100		 267,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替動向や人件費及び原材料費上昇等により
企業収益等の不確実性が高まっているが、物
流施設関連や設備投資環境は維持され土地需
要は堅調である。

地域要因に特段の変化はないが、倉庫、配送
所等への需要が高まり、また、住宅地への移
行可能性もみられる地域で土地需要は堅調で
ある。

個別的要因の変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１１
-20		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8.1m市道、
西8m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
b １０６０３
１２
-9		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
c １０６０３
０７
-13		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(60,200)
d １０６０３
０３
-21		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m市道、
東4m、二方路
準工
高度5種最高20m
(80,200)
e １０６０３
１１
-30		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4m私道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,725  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
294,364 		 100
[ 108.2]
272,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
272,000 
b (　           ) 
259,435  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
264,105 		 100
[ 108.1]
244,315 
244,000 
c (　           ) 
227,687  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
232,468 		 100
[  84.5]
275,110 
275,000 
d (　           ) 
265,122  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
268,837 		 100
[  84.6]
317,774 
318,000 
e (　           ) 
196,980  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
216,892 		 100
[  77.2]
280,948 
281,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +6.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



横浜港北 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,173,216 
7,139,700 
27,033,516 
17,395,000 
9,638,516 		 （　0.9473）
9,130,566 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    212,338,744 円　　　　（　    181,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫 700.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,176 ㎡     29.0 m x   43.5 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用、敷地規模等から工場兼倉庫２階建て一棟貸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸を想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
1,400.00 
100.0 
1,400.00 
2,200 
3,080,000 		 6.0  18,480,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
100.0 
1,400.00 

3,080,000 		 18,480,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,080,000 円　×　12ヶ月　＝　      36,960,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,960,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,956,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,003,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,480,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         170,016 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,173,216 円　　　　（　        29,059 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０８
Ｔ
　　　　-40		 1,738  
(   1,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,146 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,211 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０８
Ｔ
　　　　-38		 2,287  
(   2,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[120.0]
2,302 
c １０６０３０８
Ｔ
　　　　-39		 1,788  
(   1,712) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,207 
横浜港北 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,225,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,108,800 円  　　　       36,960,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,233,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,082,500 円  　　　　    245,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,139,700 円　（　　　　　　         6,071 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 245,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,395,000 円  
（　　　　　        14,792 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,173,216 円      
②総費用 7,139,700 円      
③純収益　①－② 27,033,516 円      
④建物等に帰属する純収益 17,395,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,638,516 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,130,566 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,764 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    212,338,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     181,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区綱島東五丁目１２１１番
 0224000127633-0000
2 　横浜市港北区綱島東五丁目１２１２番３
 0224000127636-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 9-3 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　渡部　秀一   TEL.
鑑定評価額 313,000,000 円  １㎡当たりの価格 266,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区綱島東５丁目１２１１番外
｢綱島東５－１０－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1:1.5		 工場

 中小規模の工場、倉
庫等が建ち並ぶ工業
地域		 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 綱島

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東海道新幹線西方に広がる中
小工場が多い地域		 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 綱島駅東方

1.3km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 工場跡地にはマンション、住宅等が建設され、住宅の比率が高くなり、今後、住宅地化がさらに進行していくも
のと思料する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港北区、鶴見区及び隣接する都筑区、緑区にまたがる内陸型の工業地域である。需要者の中心は、自用
の工場、倉庫等を求めている事業者であるが、綱島街道等幹線への接近性も良好で、昨今、工場跡地にマンション建設
も見られ、一部で住宅地化が進行している。取引価格は千差万別で、中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 工場、倉庫等の賃貸借は少なく、賃料水準の把握は困難で、収益価格はやや規範性に欠ける。したがって、市場の実態
を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連性等市場
性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    280,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 [100.0]
100		 267,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や海外経済の減速による景気下押し要
因はあるものの、コロナ感染症の拡大は収束
に向かっており、景気は内需を中心に緩やか
に回復している。

工場跡地には建売住宅も建設され、従来の中
小工場を中心とした地域から住宅地域へと移
行しつつある。


規模、形状等標準的で分割可能で、充分市場
性は認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１１
-20		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8.1m市道、
西8m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
b １０６０３
０５
-9		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
c １０６０３
０３
-21		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m市道、
東4m、二方路
準工
高度5種最高20m
(80,200)
d １０６０３
０７
-13		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,725  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
292,922 		 100
[ 102.0]
287,178 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
287,000 
b (　           ) 
407,303  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
426,618 		 100
[ 120.8]
353,161 
353,000 
c (　    265,122) 
265,122  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
266,434 		 100
[  96.0]
277,535 
278,000 
d (　           ) 
227,687  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
233,151 		 100
[  84.9]
274,618 
275,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    277,000 円／㎡]  



横浜港北 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,279,872 
7,731,100 
29,548,772 
19,951,000 
9,597,772 		 （　0.9473）
9,091,969 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    211,441,140 円　　　　（　    180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 700.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,176 ㎡     29.0 m x   43.5 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造２階建工場（１、２階各々７００㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
1,400.00 
100.0 
1,400.00 
2,400 
3,360,000 		 6.0  20,160,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
100.0 
1,400.00 

3,360,000 		 20,160,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,360,000 円　×　12ヶ月　＝　      40,320,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,320,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,225,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,094,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,160,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         185,472 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,279,872 円　　　　（　        31,701 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１４
Ｔ
　　　　-12		 2,257  
(   2,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,501 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１４
Ｔ
　　　　-13		 4,897  
(   4,755) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,609 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,405,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,209,600 円  　　　       40,320,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,166,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,388,500 円  　　　　    281,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,731,100 円　（　　　　　　         6,574 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 281,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,951,000 円  
（　　　　　        16,965 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,279,872 円      
②総費用 7,731,100 円      
③純収益　①－② 29,548,772 円      
④建物等に帰属する純収益 19,951,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,597,772 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,091,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,731 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    211,441,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区綱島東五丁目１２１１番
 0224000127633-0000
2 　横浜市港北区綱島東五丁目１２１２番３
 0224000127636-0000
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備考