別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-12 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　大原　一郎   TEL.
鑑定評価額 424,000,000 円  １㎡当たりの価格 668,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜１丁目１７番１２
 ②地積
　(㎡)		 634  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
駐車場整備地区

(100,600)

1.2:1		 店舗兼事務所

Ｓ8		 事務所ビル、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 南東45m市道 水道、ガス、下水 新横浜

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       634 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 環状２号線に面し、事務所、
共同住宅等が混在する商業地
域。		 街

路		 ４５ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅南西方

900m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新横浜駅を最寄駅とする中規模事務所ビル及びマンション等が多くみられる商業地域である。売り物件は少なく
希少性の観点から概ね底堅い需要が見込まれるものの、常に事務所部分に空室率の上昇の懸念材料が存する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    679,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    471,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新横浜駅をはじめ横浜市内主要駅周辺の商業地域である。需要者は地元企業が自社ビル使用の目的や一
部店舗や事務所併用マンションの利用を目的として、又大型の複合不動産ではＲＥＩＴなどの投資用不動産としての需
要もみられる。土地の供給が少ないこともあり需要は底堅く推移している。中心となる価格帯は個別性が強く、また複
合不動産での取引では画地規模等により開差があり、総額の把握は難しい。単価では、平米６０万円台が主流である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記の市場から、商業地の取引事例は限られるが比準価格は多様な取引動機を持った現実の取引市場を反映した価格で
ある。商業地の市場特性や市場参加者の属性から、収益価格主体の価格が形成される傾向もあるが、一方で収益資料の
制約等から想定要素を多く含んでいるという限界がある。従って、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を
関連づけ、単価と総額との関連性にも留意し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,130,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[100.0]		 100
[184.0]		 [100.0]
100		 668,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は全般的に持ち直している状況下で、不
動産需給にあっては押上効果が期待され、地
価水準は概ね上昇基調にある。


幹線道路に面して事務所ビルやマンション等
も多くみられ地域要因に特段の変動要因はな
い。尚、オフィス空室率の上昇要因の懸念が
存する。

個別的要因の変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０４Ｄ
-7		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
b １０６０３
０１
-25		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m県道、
南東5.2m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０３
０９Ｄ
-104		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北12m市道、
東12m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０６０３
１１
-1		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17m県道、
北4m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０６０３
１４Ｄ
-1		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
北西5.5m、
二方路
近商
高度5種最高20m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
585,366  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
509,268 		 100
[  80.1]
635,790 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
636,000 
b (　           ) 
908,415  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
896,186 		 100
[ 124.5]
719,828 
720,000 
c (　           ) 
578,291  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
603,626 		 100
[  94.1]
641,473 
641,000 
d (　           ) 
774,925  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
765,331 		 100
[ 109.2]
700,853 
701,000 
e (　           ) 
661,423  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
716,431 		 100
[ 102.7]
697,596 
698,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    679,000 円／㎡]  



横浜港北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

104,021,430 
20,714,995 
83,306,435 
70,196,000 
13,110,435 		 （　0.9332）
12,234,658 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    298,406,293 円　　　　（　    471,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 494.09 ＲＣ8 3,796.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   634 ㎡     27.4 m x   23.2 m  前面道路：市道     　  45.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用、敷地規模等を勘案し、１階店舗、２階以上事務所（フロアー貸）を想定した。機械式駐車場１５台。 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 類似する規模のテナントビルとして標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
387.00 
77.0 
298.00 
3,640 
1,084,720 		 10.0  10,847,200 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
487.00 
86.9 
423.00 
2,600 
1,099,800 		 5.0  5,499,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,796.00 
85.9 
3,259.00 

8,783,320 		 49,340,200 
0 
⑨年額支払賃料      8,783,320 円　×　12ヶ月　＝　     105,399,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,259.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,399,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,449,992 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 103,549,848 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,340,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         468,732 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    300,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,850 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     104,021,430 円　　　　（　       164,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０４
Ｔ
　　　　-9		 2,415  
(   2,310) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,421 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,611 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０３０４
Ｔ
　　　　-10		 2,584  
(   2,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,871 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,270,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,269,995 円  　　　      108,999,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,730,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,265,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,714,995 円　（　　　　　　        32,673 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,090,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   3,796.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,196,000 円  
（　　　　　       110,719 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 104,021,430 円      
②総費用 20,714,995 円      
③純収益　①－② 83,306,435 円      
④建物等に帰属する純収益 70,196,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,110,435 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,234,658 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,298 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    298,406,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     471,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜一丁目１７番１２
 0224000060565-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-12 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　馬場　佳子   TEL.
鑑定評価額 424,000,000 円  １㎡当たりの価格 668,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜１丁目１７番１２
 ②地積
　(㎡)		 634  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
駐車場整備地区

(100,600)

1.2:1		 店舗兼事務所

Ｓ8		 事務所ビル、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 南東45m市道 水道、ガス、下水 新横浜

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４５ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅南西方

900m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内の賃貸オフィス需要は軟調であり、標準的な用途は賃貸住宅又はシェアフォス等へと転換しつつある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    711,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、「新横浜」駅周辺を中心に港北区及びその周辺地域の用途の多様性が比較的高い商業地域である。需要
者の中心は、自己使用又は収益用の不動産を求める地元中堅企業、不動産業者、ディベロッパー等であり、物件により
投資家やリート等の参入もみられる。新横浜エリアの市況はここ数年強含みであり、当該地域も堅調に推移している一
方、新線開通の影響は住宅用途に限定されている。利回りは低下傾向で、総額としての価格帯は一様ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域につき賃貸ビルは多く見られる反面、賃料水準はほぼ横ばいで推移している地域で、周辺に平面駐車場が散見
される等、商業地域としての収益性は低位に留まり、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。よって、市場で
実際に取引された実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量することが妥当と判断し、代表標準地と
の均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,130,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[100.0]		 100
[184.5]		 [100.0]
100		 666,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地は、総じて賃料水準の大きな変動は見
られないが利回りの低下傾向が続いている。
多極化により物件間格差が著しい。


需要はオフィスから住宅へ移行しつつあり、
用途の多様化が見られてきている。取引利回
りは横ばい又は若干の低下で推移している。


特筆すべき事項はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１３Ｄ
-1		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20m市道、
北東16m、
北西10m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,600)
b １０６０３
０８
-18		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車場整備地区
(100,480)
c １０６０３
０１
-25		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m県道、
南東5.2m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０６０３
１３Ｄ
-4		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東5m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
873,138  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.6]
926,561 		 100
[ 130.8]
708,380 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
708,000 
b (　           ) 
1,106,061  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 140.0]
817,695 		 100
[ 116.1]
704,302 
704,000 
c (　           ) 
908,415  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
869,601 		 100
[ 121.2]
717,493 
717,000 
d (　           ) 
866,767  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
798,148 		 100
[ 111.9]
713,269 
713,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    711,000 円／㎡]  



横浜港北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

106,188,725 
23,711,837 
82,476,888 
72,128,000 
10,348,888 		 （　0.9549）
9,882,153 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    241,028,122 円　　　　（　    380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 494.09 Ｓ8 3,803.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   634 ㎡     27.4 m x   23.2 m  前面道路：市道     　  45.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所を想定。 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 地域の同種における標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
480.02 
78.0 
374.42 
3,671 
1,374,496 		 6.0  8,246,976 
2.0  2,748,992 

 2～ 8		 事務所
474.85 
92.0 
436.86 
2,500 
1,092,150 		 5.0  5,460,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,803.97 
90.2 
3,432.44 

9,019,546 		 46,472,226 
2,748,992 
⑨年額支払賃料      9,019,546 円　×　12ヶ月　＝　     108,234,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,432.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,700,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       108,234,552 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       2,700,000 円　　×　　       ％　＝　　     6,494,073 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 104,440,479 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,472,226 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         436,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,748,992 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,311,407 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     106,188,725 円　　　　（　       167,490 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１０
Ｔ
　　　　-7		 3,390  
(   3,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,568 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,671 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１０
Ｔ
　　　　-8		 2,505  
(   2,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[ 50.0]
4,639 
c １０６０３０２
Ｔ
　　　　-36		 3,783  
(   3,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,982 
横浜港北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,600,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,328,037 円  　　　      110,934,552　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,023,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,520,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,711,837 円　（　　　　　　        37,400 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   3,803.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 72,128,000 円  
（　　　　　       113,767 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 106,188,725 円      
②総費用 23,711,837 円      
③純収益　①－② 82,476,888 円      
④建物等に帰属する純収益 72,128,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,348,888 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,882,153 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,587 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    241,028,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜一丁目１７番１２
 0224000060565-0000
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備考