別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-11 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　渡部　秀一   TEL.
鑑定評価額 49,700,000 円  １㎡当たりの価格 502,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区篠原北２丁目２３０３番９
｢篠原北２－１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(90,200)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 東9.5m市道 水道、ガス、下水 菊名近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東急「菊名」駅西口駅前の商
業地域		 街

路		 ９．５ｍ市道 交通

施設		 菊名駅西方近接

 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 日用品を主体とした小売店舗、飲食店を中心とした駅前商店街として推移していくものと思料する。駅至近に位
置し、大手資本の参入も考えられる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    366,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東急東横線沿線並びに市営地下鉄ブルーラインの駅に近い商業地域である。需要者の中心は、地縁性を
有する個人事業主、賃貸物件の建築を検討いている不動産業者等である。しかし、大型店舗等に押され商況は弱く、ま
た商圏も狭く近隣的で、一部空店舗も見られる。取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、
㎡当り５０万円前後が需要の中心を占める。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近い商業地域であるが自用の店舗等が多く、一部に店舗付賃貸マンション等も混在するものの自用目的での取引が
中心で、市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総
額との関連性等市場性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    476,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 501,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    492,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や海外経済の減速による景気下押し要
因はあるものの、コロナ感染症の拡大は収束
に向かっており、景気は内需を中心に緩やか
に回復している。

東口駅前商業地域に比べ店舗の集積度、連た
ん度等で劣るものの駅至近に位置し、当分の
間現状のままで推移いていくものと思料する
。

規模、形状等標準的で、市場性は充分認めら
れる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１４Ｄ
-1		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
北西5.5m、
二方路
近商
高度5種最高20m
(100,200)
b １０６０３
０４Ｄ
-7		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
c １０６０３
０３
-29		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6.3m市道
、南東3.3m、
二方路
近商
高度5種最高20m
(100,200)
d １０６０３
０８
-7		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西3.7m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
e １０６０３
１２Ｄ
-3		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
東3m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
661,423  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
698,913 		 100
[ 105.6]
661,849 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
662,000 
b (　           ) 
585,366  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
599,415 		 100
[ 110.6]
541,967 
542,000 
c (　    494,922) 
494,922  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
524,824 		 100
[ 100.9]
520,143 
520,000 
d (　    252,372) 
252,372  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.9]
321,545 		 100
[  72.3]
444,737 
445,000 
e (　    408,742) 
408,742  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
432,214 		 100
[  86.6]
499,092 
499,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -20.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    520,000 円／㎡]  



横浜港北 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,343,142 
1,468,784 
4,874,358 
3,308,320 
1,566,038 		 （　0.9486）
1,485,544 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     36,232,780 円　　　　（　    366,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 60.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   99 ㎡      5.8 m x   19.1 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所ビル（１階店舗、２階以上事務所、いずれもフロア貸し、駐車場なし）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
4,200 
252,000 		 6.0  1,512,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
60.00 
100.0 
60.00 
2,520 
151,200 		 3.0  453,600 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
60.00 
100.0 
60.00 
2,520 
151,200 		 3.0  453,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

554,400 		 2,419,200 
0 
⑨年額支払賃料        554,400 円　×　12ヶ月　＝　       6,652,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,652,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       332,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,320,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,419,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,982 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,343,142 円　　　　（　        64,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１４
Ｔ
　　　　-9		 5,771  
(   5,436) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[150.0]		 100
[ 80.0]
5,062 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１４
Ｔ
　　　　-10		 4,775  
(   4,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
4,152 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 232,000 円  　　　　     46,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 199,584 円  　　　        6,652,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      550,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      394,400 円  　　　　     46,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,468,784 円　（　　　　　　        14,836 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,308,320 円  
（　　　　　        33,417 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,343,142 円      
②総費用 1,468,784 円      
③純収益　①－② 4,874,358 円      
④建物等に帰属する純収益 3,308,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,566,038 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,485,544 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,005 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,232,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     366,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区篠原北二丁目２３０３番９
 0224000036641-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-11 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 50,000,000 円  １㎡当たりの価格 505,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区篠原北２丁目２３０３番９
｢篠原北２－１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(90,200)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 東9.5m市道 水道、ガス、下水 菊名近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東西連絡通路のバリアフリー
化や西口ＪＲ新駅舎の完成で
顧客の利用環境が改善		 街

路		 東９．５ｍ市道 交通

施設		 菊名駅西方近接

 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 高架に接近するが視認性は悪くない、菊名駅西口は東口より商業施設が少なく繁華性はやや劣るが、駅改良工事
により東西連絡通路や駅舎新設等で利用環境が改善し、地価は駅改札至近での立地の希少性から強含み。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    524,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    419,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港北区及び隣接区の駅前商業地域を含む同等の収益性を有する近隣商業地域に関して代替競争関係が認め
られる。需要者は地場の事業者や不動産業者等が中心となるが、高収益物件に関しては外部投資家の需要も認められる
。事務所需要は横浜駅・新横浜駅圏より弱いが画地をまとめデベロッパー等の購入もあり、容積率の高さと駅近接の立
地の希少性から需要は強含みである。需要の中心価格帯は、立地や規模の開差が大きく、取引少ない為見出し辛い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は東急東横線・ＪＲ横浜線菊名駅の駅前商業地域で典型的な需要者は自ら事業を行う場合背後地の商圏や顧客
の流動性等商業収益の検討を行い賃貸目的の場合は空室率や賃料相場等、賃貸事業の検討を行うのが一般的である。本
件では中層店舗兼事務所地を想定した。従って収益価格の規範性は相応に高いと判断されるが地域では自用目的の取引
が多くみられる。本件では実証的かつ客観的な比準価格を重視し理論的な収益価格を関連付け鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    476,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 [100.0]
100		 507,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    492,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフレから消費低迷だが、勤労世帯は賃金
上昇等、買控えの高所得層は株高等、可処分
所得増加により消費回復予想。但し原油高等
中東情勢に懸念。

菊名駅西口至近の商業地域で東口に比べ繁華
性はやや劣るが、東西連絡通路のバリアフリ
ー化等、集客量が増加し、立地の希少性から
需要は強含み。

商業地域内の標準的画地である。個別的要因
の変動はみられない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０３Ｄ
-38		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(80,250)
b １０６０３
１１
-1		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17m県道、
北4m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０３
０４Ｄ
-7		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
d １０６０３
０９
-27		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m私道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
512,190  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
522,434 		 100
[ 101.4]
515,221 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
515,000 
b (　           ) 
774,925  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
768,283 		 100
[ 144.1]
533,160 
533,000 
c (　           ) 
585,366  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
598,244 		 100
[ 119.6]
500,204 
500,000 
d (　           ) 
660,206  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
668,789 		 100
[ 122.6]
545,505 
546,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    524,000 円／㎡]  



横浜港北 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,734,510 
1,371,396 
5,363,114 
3,572,130 
1,790,984 		 （　0.9486）
1,698,927 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     41,437,244 円　　　　（　    419,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 60.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   99 ㎡      5.8 m x   19.1 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分は店舗、２階～３階をフロアー貸しの事務所と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下使用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
4,500 
270,000 		 6.0  1,620,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
60.00 
100.0 
60.00 
2,700 
162,000 		 3.0  486,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
60.00 
100.0 
60.00 
2,610 
156,600 		 3.0  469,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

588,600 		 2,575,800 
0 
⑨年額支払賃料        588,600 円　×　12ヶ月　＝　       7,063,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,063,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       353,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,710,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,575,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,470 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,734,510 円　　　　（　        68,025 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０３
Ｔ
　　　　-69		 3,302  
(   3,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
4,125 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,522 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０９
Ｔ
　　　　-17		 3,541  
(   3,523) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,918 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,500 円  　　　　     50,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 211,896 円  　　　        7,063,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      383,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      425,800 円  　　　　     50,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,100 円  　　　　     50,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,100 円  　　　　     50,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,371,396 円　（　　　　　　        13,852 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,572,130 円  
（　　　　　        36,082 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,734,510 円      
②総費用 1,371,396 円      
③純収益　①－② 5,363,114 円      
④建物等に帰属する純収益 3,572,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,790,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,698,927 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,161 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,437,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     419,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区篠原北二丁目２３０３番９
 0224000036641-0000
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備考