別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-10 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　佐斗子   TEL.
鑑定評価額 247,000,000 円  １㎡当たりの価格 523,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区菊名６丁目７３５番外
｢菊名６－３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 472  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,300)
台形
1:1.5		 事務所

ＲＣ4F1B		 中低層店舗ビル等が
建ち並ぶ商業地域
 西12m県道 水道、ガス、下水 菊名

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       472 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画道路（３．４．２１
東京丸子横浜線）予定地を含
む		 街

路		 １２ｍ　県道 交通

施設		 菊名駅北方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 菊名駅周辺の綱島街道沿い商業地域で、共同住宅等も混在し、概ね熟成している。都市計画道路による制約を受
けるものの、今後も略現況を保持するものと予測する。地価は近年横堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    546,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港北区及び隣接周辺地域における近隣商業地域及び路線商業地域である。需要者は圏内外の法人や地元
事業主、マンション適地においては不動産開発業者等が中心となる。令和５年３月に相鉄・東急新横浜線が開通し、菊
名始発の列車が大幅に削減されたが、立地等に優る周辺商業地に対する需要に影響はみられない。商業地に係る取引は
個別性が強く中心的価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣商業地域として熟成しており、幹線道路沿いに存することから路線商業地としての適性も認められ、賃貸需要も見
込まれる。しかし、地価に相応した賃料水準は形成されておらず、収益価格は比準価格に比して低位に求められたと思
料する。希少性等に着目した土地需要は堅調であるため、多数取引を検討して得た比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量して、代表標準地の価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    476,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.2]		 [100.0]
100		 527,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇
、金融資本市場の変動等による影響に注意を
要する。市内商業地取引は概ね堅調に推移し
ている。

地域要因に特段の変動はない。都市計画道路
予定地を含み、やや土地利用に影響を受ける
が、需要に懸念はみられない。


個別的要因に特段の変動はない。綱島街道に
面し、マンション敷地としての適性もみられ
る。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０８
-7		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西3.7m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
b １０６０３
０８
-6		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.3m市道、
北4.2m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０４
０４
-34		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北22m国道、
南2.5m、
二方路
近商
d １０６０６
０８
-21		 横浜市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
e １０６０４
０８Ｄ
-10		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
商業

(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
252,372  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[  93.9]
389,328 		 100
[  79.5]
489,721 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
490,000 
b (　           ) 
1,082,639  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,049,644 		 100
[ 100.0]
1,049,644 
1,050,000 
c (　           ) 
545,825  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
538,406 		 100
[  96.0]
560,840 
561,000 
d (　           ) 
528,700  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
542,975 		 100
[  95.0]
571,553 
572,000 
e (　           ) 
528,785  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
536,843 		 100
[  95.9]
559,795 
560,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    546,000 円／㎡]  



横浜港北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,141,631 
5,344,997 
23,796,634 
16,100,000 
7,696,634 		 （　0.9549）
7,349,516 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    179,256,488 円　　　　（　    380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 340.00 ＲＣ4 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   472 ㎡     19.3 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用等より、１階店舗、２～４共同住宅（４０㎡程度５戸×３Ｆを想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
240.00 
80.0 
192.00 
3,848 
738,816 		 10.0  7,388,160 
0.0  0 

 2～  		 居宅
240.00 
85.0 
204.00 
2,617 
533,868 		 1.0  533,868 
2.0  1,067,736 

 3～  		 居宅
240.00 
85.0 
204.00 
2,655 
541,620 		 1.0  541,620 
2.0  1,083,240 

 4～  		 居宅
240.00 
85.0 
204.00 
2,694 
549,576 		 1.0  549,576 
2.0  1,099,152 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
83.8 
804.00 

2,363,880 		 9,013,224 
3,250,128 
⑨年額支払賃料      2,363,880 円　×　12ヶ月　＝　      28,366,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     804.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,366,560 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,788,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,018,166 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,013,224 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,724 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,250,128 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,038,741 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,141,631 円　　　　（　        61,741 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０２
Ｔ
　　　　-13		 6,189  
(   5,795) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,189 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,880 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,848 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０２
Ｔ
　　　　-22		 3,219  
(   3,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,461 
c １０６０３０２
Ｔ
　　　　-35		 2,899  
(   2,873) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,115 
横浜港北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,250,000 円  　　　　    250,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 894,197 円  　　　       29,806,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      575,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,125,000 円  　　　　    250,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       250,000 円  　　　　    250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       250,000 円  　　　　    250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,344,997 円　（　　　　　　        11,324 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 250,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,100,000 円  
（　　　　　        34,110 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,141,631 円      
②総費用 5,344,997 円      
③純収益　①－② 23,796,634 円      
④建物等に帰属する純収益 16,100,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,696,634 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,349,516 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,571 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    179,256,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区菊名六丁目７３５番
 0224000017788-0000
2 　横浜市港北区菊名六丁目７３８番１
 0224000017791-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-10 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　公三   TEL.
鑑定評価額 247,000,000 円  １㎡当たりの価格 524,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区菊名６丁目７３５番外
｢菊名６－３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 472  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,300)
台形
1:1.5		 事務所

ＲＣ4F1B		 中低層店舗ビル等が
建ち並ぶ商業地域
 西12m県道 水道、ガス、下水 菊名

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       472 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画道路予定地を含む。 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 菊名駅北方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 菊名駅に近い県道沿いの商業地域で、店舗、事務所、共同住宅等が混在する熟成した地域である。都市計画道路
の制約を受けるものの、商業地の土地供給が少ないこともあり、今後も堅調に推移すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 店舗事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    425,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港北区及び都筑区内に存する普通商業地域、近隣商業地域及び路線商業地域である。需要者は地元事業
主、中小規模の法人事業者、画地規模がある場合は不動産開発業者等の参入も見られる。土地供給は限定的であり、取
引件数は少なく需給は安定している。立地条件や画地規模等の取引条件により価格水準に開差があり、中心的な価格帯
の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いに存することから、路線商業地としての適性も認められ賃貸需要も見込まれるが、地価に相応した賃料水
準は形成されておらず収益価格は低位に求められたものと思料する。また収益資料の制約から想定要素を多く含んでい
るという限界がある。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意の上、更に代表標
準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    476,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 [100.0]
100		 522,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は足踏みもみられるが、緩やかに回復し
ている。今後は世界的な金融引締め、中国経
済の先行き、物価上昇、中東情勢等に注意す
る必要がある。

地域要因に特段の変動はない。幹線道路沿い
に位置し最寄駅からも近く、需要は今後も堅
調に推移するものと見込まれる。


個別的要因に特段の変動はない。綱島街道に
面しており、標準的な画地である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１１
-36		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
南東12m、
二方路
近商
高度地区6種最高
(100,360)
b １０６０３
０９Ｄ
-106		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
南4m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０６０３
０３Ｄ
-29		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西22m県道、
北4.5m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０６０３
０８
-7		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西3.7m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
482,749  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
502,677 		 100
[  90.1]
557,910 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
558,000 
b (　           ) 
552,014  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
561,661 		 100
[ 106.1]
529,369 
529,000 
c (　           ) 
385,247  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
387,491 		 100
[  72.6]
533,734 
534,000 
d (　           ) 
252,372  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[  93.9]
390,864 		 100
[  72.4]
539,867 
540,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.9 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    540,000 円／㎡]  



横浜港北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,307,963 
5,494,795 
25,813,168 
17,194,800 
8,618,368 		 （　0.9549）
8,229,680 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    200,723,902 円　　　　（　    425,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 240.00 Ｓ4 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   472 ㎡     19.3 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階共同住宅（約５０㎡１２戸）、平面駐車場６台を想定。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同規模の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
80.0 
192.00 
4,045 
776,640 		 6.0  4,659,840 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
240.00 
85.0 
204.00 
2,889 
589,356 		 2.0  1,178,712 
1.0  589,356 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
83.8 
804.00 

2,544,708 		 8,195,976 
1,768,068 
⑨年額支払賃料      2,544,708 円　×　12ヶ月　＝　      30,536,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     804.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,536,496 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,598,825 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,377,671 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,195,976 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,862 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,768,068 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         852,430 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,307,963 円　　　　（　        66,330 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０１
Ｔ
　　　　-7		 2,925  
(   2,804) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]
3,045 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,016 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,889 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０３０３
Ｔ
　　　　-67		 2,840  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
2,987 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,335,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 959,295 円  　　　       31,976,496　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      397,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,269,500 円  　　　　    267,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,494,795 円　（　　　　　　        11,642 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 267,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,194,800 円  
（　　　　　        36,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,307,963 円      
②総費用 5,494,795 円      
③純収益　①－② 25,813,168 円      
④建物等に帰属する純収益 17,194,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,618,368 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,229,680 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,436 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    200,723,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     425,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区菊名六丁目７３５番
 0224000017788-0000
2 　横浜市港北区菊名六丁目７３８番１
 0224000017791-0000
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備考