令和6年1月15日　提出 横浜港北 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港北 5-9 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.

鑑定評価額 348,000,000 円  １㎡当たりの価格 419,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港北区新羽町字中町１６２５番１外 ②地積 　(㎡) 830   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 防火 （その他） 高度6種最高20m 地区計画等 (100,300) 1:2.5 店舗、事務所兼共同 住宅 Ｓ4 中層の店舗兼共同住 宅等が建ち並ぶ商業 地域 北22m県道、西側道 水道、ガス、下水 新羽 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗・事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.3 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新羽駅周辺地区Ａ地区、土地 の高度利用、商業業務施設誘 導、都市型住宅の立地促進等 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 新羽駅南西方 140m 法令 規制 近商 (100,300) 防火  高度6種最高20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は地下鉄ブルーライン線「新羽」駅から近い店舗・事務所兼共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域で、広幅 員街路（港北産業道路）に接面し新羽駅周辺地区計画Ａ地区に所在する。当面の間、現環境維持と思料する。 (3)最有効使用の判定 店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    238,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は港北区及び隣接区の同等の収益性を有する駅前商業地域一帯で、主な需要者は不動産事業者や地場の事業 者で画地規模によりマンション等の開発業者も参入する。繁華性は余り無く、商業的賃貸需要は強くはないが、立地の 希少性、今後の発展への期待や潜在力、また居住用としての利便性等から、取引需要は堅調とみられる。なお地域内画 地の個別性に差があり一定の取引総額水準を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市営地下鉄線ブルーライン沿線「新羽」駅の駅前商業地域で、２階以上のテナントニーズが限定的であり、 収益性を反映した地価水準と実際の取引価格水準に乖離が生じている。周辺商業地においても利便性や値頃感に着目し た実需取引が中心であり、投資目的の土地取引は少ない。よって本件では、現実の取引価格を反映した比準価格を重視 し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港北 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    476,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [119.7] [103.0] 100 419,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    410,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレから消費低迷だが、勤労世帯は賃金 上昇等、買控えの高所得層は株高等、可処分 所得増加により消費回復予想。但し原油高等 中東情勢に懸念。 土地区画整理事業が完了し広幅員街路に画地 の整った商業地で最寄り駅は各駅停車駅だが 、新横浜地区より地価は割安な為業務施設の 需要は見込まれる 商業地域内の標準的画地である。角地である という優位性以外個別的要因の変動はみられ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％