別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-6 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　矢島　正喜   TEL.
鑑定評価額 867,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜２丁目３番８
 ②地積
　(㎡)		 705  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
高度1種最低14m

(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ9F1B		 中規模の高層事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西15.8m市道 水道、ガス、下水 新横浜

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  31.7 ｍ、規模　　       705 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 アリーナ通りに所在する商業
地域		 街

路		 １５．８ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅

400m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
高度1種最低14m
⑤地域要因の将
　来予測		 景気動向の回復を敏感に反映し新横浜商業地域において高めの空室率は鈍化し、相鉄・東急直通線の開通後、地
域のマンシ建設投資は順調に伸び、商業地区として進化、成熟に向かいつつある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    777,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 近隣地域は、事務所ビルを中心とする駅前の高度商業地域と把握され、同一需給圏は、横浜駅及び関内駅を中心に東横
線綱島、日吉駅の駅前商業地域に及ぶ、景気の変動に敏感で空室率がダイレクト反映する傾向があり、近年空室率は高
止まりから緩和しつつある。需要者は、規模により異なり、小規模ビルでは個人、不動産業者、中規模ビルでは大手不
動産会社、大規模ビルでは投資法人が加わる。需要者により取引価格の変動は大きく安定的な価格水準は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、長らく事務所の賃貸市場を中心に地価形成されてきた経緯があり、後からリート法人が加わり多様な取引
が展開されている。賃料は安定的に推移してきている。市場取引より求めた比準価格は実証的という観点から信頼性は
高く、収益価格は実証的な建物を想定し求めており、合理的である。両価格は等しく重視すべきで鑑定評価額の決定に
当たり周辺の標準地等との検討を行い、単価と総額との関連に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港北区は相鉄新横浜線、東急新横浜線の開通
、新横浜駅の開設より南北、東西路線の連絡
性が良くなり新横浜駅を中心に商業繁華性を
増している。

駅前ビル街の背後にあってやや規模の小さい
ビル街を形成し、相鉄、東急の新線開通で今
後の事務所等の需要が高まることが期待され
る。

幅員約１６ｍの道路に北西側で面し、面積規
模は中規模で最寄駅に近く市場競争力はある
。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０８
-18		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車場整備地区
(100,480)
b １０６０３
０１
-25		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m県道、
南東5.2m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０３
０８
-6		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.3m市道、
北4.2m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０６０３
１２Ｄ
-15		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m市道、
南東25m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,800)
e １０６０３
１３Ｄ
-1		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20m市道、
北東16m、
北西10m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,106,061  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,049,752 		 100
[  78.9]
1,330,484 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,330,000 
b (　           ) 
908,415  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
925,011 		 100
[  71.2]
1,299,173 
1,300,000 
c (　           ) 
1,082,639  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,048,613 		 100
[  78.8]
1,330,727 
1,330,000 
d (　           ) 
1,238,320  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
1,230,815 		 100
[  91.7]
1,342,219 
1,340,000 
e (　           ) 
873,138  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
850,913 		 100
[  64.0]
1,329,552 
1,330,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



横浜港北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

208,612,835 
77,397,001 
131,215,834 
108,360,000 
22,855,834 		 （　0.9353）
21,377,062 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    548,129,795 円　　　　（　    777,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 625.25 ＲＣ9F1B 5,963.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m		 100 ％   800 ％   800 ％   705 ㎡     21.5 m x   31.7 m  前面道路：市道     　  15.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階、地上９階の標準的な店舗兼事務所を想定。地下は自走式駐車場２４台収容。 ⑦有効率　  64.8 ％
の理由		 近隣地域においてほぼ標準的使用である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
570.90 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
519.80 
66.4 
345.15 
4,837 
1,669,491 		 12.0  20,033,892 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
625.25 
72.0 
450.18 
3,721 
1,675,120 		 8.0  13,400,960 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
625.25 
72.0 
450.18 
3,721 
1,675,120 		 6.0  10,050,720 
0.0  0 

 8～ 9		 事務所
560.60 
72.8 
408.12 
3,721 
1,518,615 		 6.0  9,111,690 
0.0  0 

計
5,963.40 
64.8 
3,862.47 

14,757,441 		 101,911,832 
0 
⑨年額支払賃料     14,757,441 円　×　12ヶ月　＝　     177,089,292 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   3,862.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　      37,079,712 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       214,169,004 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       6,336,000 円　　×　　       ％　＝　　    12,850,140 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 207,654,864 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       101,911,832 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         957,971 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     208,612,835 円　　　　（　       295,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１３
Ｔ
　　　　-9		 3,690  
(   3,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[106.0]		 100
[104.0]
3,599 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,721 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １０６０３１３
Ｔ
　　　　-10		 3,833  
(   3,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]		 100
[107.0]
3,889 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,600,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 44,101,001 円  　　　      220,505,004　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,636,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,620,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,720,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,720,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      77,397,001 円　（　　　　　　       109,783 円／㎡）　　（経費率　　  37.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,720,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   5,963.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 108,360,000 円  
（　　　　　       153,702 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 208,612,835 円      
②総費用 77,397,001 円      
③純収益　①－② 131,215,834 円      
④建物等に帰属する純収益 108,360,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,855,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,377,062 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,322 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    548,129,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     777,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜二丁目３番８
 0224000063319-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-6 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　佐斗子   TEL.
鑑定評価額 867,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜２丁目３番８
 ②地積
　(㎡)		 705  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
高度1種最低14m

(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ9F1B		 中規模の高層事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西15.8m市道 水道、ガス、下水 新横浜

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  32.7 ｍ、規模　　       705 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和５年３月、相鉄・東急新
横浜線が開通した。		 街

路		 １５．８ｍ　市道 交通

施設		 新横浜駅西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
高度1種最低14m
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、今後も現状を保持して推移すると予測する。空室率は回復途上にある
が、新線が開通し、交通利便性の向上による商業地としての発展が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    878,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市及び川崎市において、主要駅周辺等に形成された事務所ビルを中心とする商業地域である。需要
者は大手事業法人、不動産賃貸業者、不動産投資法人等が中心となる。新横浜駅周辺商業地における事務所ビルの空室
率は徐々に回復しつつあり、賃料水準は概ね安定的に推移している。商業地の取引は立地等の条件如何により個別性が
強く、中心的価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、手法適用の過程において想定要素を多く含むため、求められた価
格がやや流動的となる性格がある。比準価格は不動産の市場性に着目した実証的な価格である。商業地の取引価格は個
別性が強いが、本件では信頼性の高い事例を採用して検討を加えた。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考とし
て、周辺標準地等の価格との均衡にも留意した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇、
金融資本市場の変動等に留意を要する。市内
商業地取引は、概ね堅調に推移している。


地域要因に特段の変動はない。新線が開業し
、東京都心部へのアクセスが向上して、商環
境の活性化による利用度の高まりが期待され
ている。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１３Ｄ
-1		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20m市道、
北東16m、
北西10m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,600)
b １０６０４
０４Ｄ
-23		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東25m県道、
南西3.6m、
角地
商業

(100,800)
c １０６０４
０４Ｄ
-25		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
中間画地
商業

(100,720)
d １０６０４
０３
-1		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東28m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
873,138  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
915,548 		 100
[  80.1]
1,143,006 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,140,000 
b (　           ) 
1,363,288  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,554,065 		 100
[ 131.3]
1,183,599 
1,180,000 
c (　           ) 
1,045,101  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,153,792 		 100
[  76.8]
1,502,333 
1,500,000 
d (　           ) 
994,657  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,034,443 		 100
[  69.4]
1,490,552 
1,490,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +91.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,280,000 円／㎡]  



横浜港北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

210,589,357 
76,418,688 
134,170,669 
108,360,000 
25,810,669 		 （　0.9353）
24,140,719 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    618,992,795 円　　　　（　    878,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 625.25 ＲＣ9F1B 5,963.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m		 100 ％   800 ％   800 ％   705 ㎡     21.7 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  15.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公法上の規制、周辺の土地利用等より、地上９階（店舗、事務所フロア貸）、地下１階（駐車場）ビルを想定 ⑦有効率　  64.8 ％
の理由		 同種建物の標準的有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
570.90 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
519.80 
66.4 
345.15 
4,850 
1,673,978 		 12.0  20,087,736 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
625.25 
72.0 
450.18 
4,104 
1,847,539 		 8.0  14,780,312 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
625.25 
72.0 
450.18 
3,731 
1,679,622 		 6.0  10,077,732 
0.0  0 

 8～ 9		 事務所
560.60 
72.8 
408.12 
3,731 
1,522,696 		 6.0  9,136,176 
0.0  0 

計
5,963.40 
64.8 
3,862.47 

14,965,019 		 103,529,060 
0 
⑨年額支払賃料     14,965,019 円　×　12ヶ月　＝　     179,580,228 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   3,862.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　      37,079,712 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       216,659,940 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       6,336,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    13,379,756 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 209,616,184 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       103,529,060 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         973,173 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     210,589,357 円　　　　（　       298,708 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０７
Ｔ
　　　　-10		 3,254  
(   3,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,534 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,731 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １０６０３１３
Ｔ
　　　　-9		 3,690  
(   3,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,768 
c １０６０３０７
Ｔ
　　　　-9		 4,019  
(   3,992) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
3,929 
横浜港北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,600,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 44,599,188 円  　　　      222,995,940　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,159,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,620,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,720,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,720,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      76,418,688 円　（　　　　　　       108,395 円／㎡）　　（経費率　　  36.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,720,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   5,963.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 108,360,000 円  
（　　　　　       153,702 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 210,589,357 円      
②総費用 76,418,688 円      
③純収益　①－② 134,170,669 円      
④建物等に帰属する純収益 108,360,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,810,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,140,719 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,242 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    618,992,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     878,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜二丁目３番８
 0224000063319-0000
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備考