別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-5 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　修   TEL.
鑑定評価額 1,420,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜３丁目７番３
 ②地積
　(㎡)		 644  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
高度1種最低14m

(100,800)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 高層の事務所、ホテ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 南西40m市道 水道、ガス、下水 新横浜

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新横浜事務所地区中心部に位
置する。		 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅北西方

250m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
高度1種最低14m
⑤地域要因の将
　来予測		 新横浜地区は利便性等に着目されている。さらに令和５年３月相鉄・東急直通線の開業（地下駅）もあって、今
後の利便性向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新横浜地区を含む横浜中心部及び東京を含む周辺市区の商業地域である。取引総額が大きいため需要者の
中心は大企業、不動産投資法人等である。横浜駅のほか東京駅や品川駅あるいは中部関西方面との利便性に優る新横浜
駅に近いため事務所需要は概ね堅調である。新規供給はなく、周辺地区でも取引件数は限られている。高度商業地にお
いては立地や画地状況によって価格差が大きいことから、中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 新横浜駅より約２５０ｍの高層商業建物の建ち並ぶ地域で、賃貸物件も存するため収益価格による取引も検討されるが
、各種立地等に恵まれているため希少性にも着目した自社ビル所有目的の需要も多い。本件では各手法の相対的信頼性
を吟味の上、豊富な事例より試算した現実的に商業地の市場性を反映している比準価格を重視し、想定部分を含みやや
低位に試算された収益価格を比較考量して、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は個人消費等が持ち直し、緩やかに回復
している。今後は雇用・所得環境の改善が期
待されているが、金利動向等のリスクを注視
する必要がある。

利便性の向上した新横浜駅に近く、今後も商
業地域として発展するものと予測する。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１１Ｄ
-512		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西13.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
b １０６０４
１３Ｄ
-1		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
南西16.5m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,700)
c １０６０４
１３Ｄ
-3		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南西8m、角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,480)
d １０６０４
１３Ｄ
-22		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東11.2m市
道、
北西8.2m、
南西8m、
三方路
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
e １０６０４
０６
-508		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,404,541  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,552,161 		 100
[  69.1]
2,246,253 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,250,000 
b (　           ) 
2,022,617  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,007,207 		 100
[  91.2]
2,200,885 
2,200,000 
c (　           ) 
2,104,522  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,077,960 		 100
[  89.6]
2,319,152 
2,320,000 
d (　           ) 
1,876,954  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,973,433 		 100
[  85.6]
2,305,412 
2,310,000 
e (　           ) 
1,652,125  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,776,034 		 100
[  80.4]
2,208,998 
2,210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,260,000 円／㎡]  



横浜港北 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

226,792,969 
79,483,152 
147,309,817 
102,795,000 
44,514,817 		 （　0.9364）
41,683,675 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  1,096,938,816 円　　　　（　  1,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 569.00 ＲＣ9F1B 5,511.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m		 100 ％   800 ％   800 ％   644 ㎡     22.5 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層の１、２階は店舗フロア貸し、３～９階は事務所貸し、地下駐車場１６台の店舗事務所建物を想定。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 建物の規模、形状、用途等において標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
513.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
446.00 
67.9 
303.00 
4,400 
1,333,200 		 10.0  13,332,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
569.00 
83.3 
474.00 
3,800 
1,801,200 		 5.0  9,006,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
569.00 
83.3 
474.00 
3,685 
1,746,690 		 5.0  8,733,450 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,511.00 
74.3 
4,095.00 

15,361,230 		 83,472,150 
0 
⑨年額支払賃料     15,361,230 円　×　12ヶ月　＝　     184,334,760 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   4,095.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      49,140,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的水準にて査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,416,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       233,474,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,416,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    11,894,538 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 225,996,222 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        83,472,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         792,985 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    396,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,762 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     226,792,969 円　　　　（　       352,163 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０７
Ｔ
　　　　-12		 3,678  
(   3,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,784 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,685 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １０６０３０７
Ｔ
　　　　-10		 3,254  
(   3,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,616 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,250,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 47,578,152 円  　　　      237,890,760　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,330,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,025,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,650,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,650,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      79,483,152 円　（　　　　　　       123,421 円／㎡）　　（経費率　　  35.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,650,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   5,511.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 102,795,000 円  
（　　　　　       159,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 226,792,969 円      
②総費用 79,483,152 円      
③純収益　①－② 147,309,817 円      
④建物等に帰属する純収益 102,795,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 44,514,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 41,683,675 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       64,726 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,096,938,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜三丁目７番３
 0224000060879-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-5 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　堅太   TEL.
鑑定評価額 1,420,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜３丁目７番３
 ②地積
　(㎡)		 644  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
高度1種最低14m

(100,800)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 高層の事務所、ホテ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 南西40m市道 水道、ガス、下水 新横浜

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新横浜駅前事務所地域に位置
する。		 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅北西方

250m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
高度1種最低14m
⑤地域要因の将
　来予測		 令和５年３月に相鉄東急新横浜線の新横浜駅が開業し利便性が向上した。新横浜エリアの空室率は改善傾向であ
り、今後も同様に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新横浜地区を中心に横浜市及び隣接市区内の高度・準高度商業地域である。主たる需要者はファンドや
不動産会社、大手企業等が考えられる。土地供給は僅少なエリアであり更地取引自体殆ど見受けられない。希少性の高
い地域であるため需要は底堅く利回りは低下傾向。空室率は改善トレンドを継続しており賃料は横ばい基調。準高度商
業地の取引価格は立地や規模、繁華性等によりバラツキも多く市場での中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は高層事務所ビルを主体とする新横浜駅前の商業地域である。取引事例比較法において採用した事例は客観的かつ
実証的で規範性が高く、また希少性が高い新横浜エリアの過小供給の現状を踏まえた取引実態を反映した適切な価格で
ある。一方でこれらを利回り低下に反映しているものの収益価格は、やや低位に試算された。客観的かつ実証的な比準
価格を標準として、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連をも考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コストプッシュ型のインフレ圧力が強まる中
、実質賃金は低下傾向。Ｒ６春闘後のマイナ
ス金利解除の可能性に注視。景気は緩やかに
回復している。

令和５年３月に相鉄東急新横浜線新横浜駅が
開業し、各地域からのアクセスが向上した。
新線利用者は今後も増加傾向で推移していく
ものと予測する。

価格時点において個別的要因に特段の変動は
ない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１１
-2		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
西3.8m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０６０３
０９
-18		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南東5.5m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０６０３
１２Ｄ
-15		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m市道、
南東25m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,800)
d １０６０３
０３Ｄ
-28		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.3m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,603,444  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
1,618,936 		 100
[  71.8]
2,254,786 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,250,000 
b (　           ) 
1,362,522  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,460,624 		 100
[  68.1]
2,144,822 
2,140,000 
c (　           ) 
1,238,320  		 100
[ 100.0]		 [ 113.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,333,848 		 100
[  62.4]
2,137,577 
2,140,000 
d (　           ) 
1,864,695  		 100
[ 100.0]		 [ 134.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,502,421 		 100
[ 100.9]
2,480,100 
2,480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.4 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,250,000 円／㎡]  



横浜港北 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

237,405,513 
83,176,520 
154,228,993 
100,926,000 
53,302,993 		 （　0.9364）
49,912,923 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  1,313,497,974 円　　　　（　  2,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 569.00 ＲＣ9F1B 5,511.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m		 100 ％   800 ％   800 ％   644 ㎡     22.5 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所（１～２階は店舗、３～９階は事務所、地下１階駐車場１６台）を想定。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
513.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
446.00 
67.9 
303.00 
5,000 
1,515,000 		 10.0  15,150,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
569.00 
83.3 
474.00 
4,600 
2,180,400 		 5.0  10,902,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
569.00 
83.3 
474.00 
3,800 
1,801,200 		 5.0  9,006,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,511.00 
74.3 
4,095.00 

16,303,800 		 89,094,000 
0 
⑨年額支払賃料     16,303,800 円　×　12ヶ月　＝　     195,645,600 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   4,095.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      49,140,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的な水準を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,224,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       244,785,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,224,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,450,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 236,559,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        89,094,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         846,393 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     237,405,513 円　　　　（　       368,642 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０１
Ｔ
　　　　-35		 4,256  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]
4,502 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,816 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １０６０３０１
Ｔ
　　　　-37		 3,055  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]
3,263 
c １０６０３０１
Ｔ
　　　　-36		 3,344  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]
3,683 
横浜港北 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,100,000 円  　　　　  1,620,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 49,801,920 円  　　　      249,009,600　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,264,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,770,000 円  　　　　  1,620,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,620,000 円  　　　　  1,620,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,620,000 円  　　　　  1,620,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      83,176,520 円　（　　　　　　       129,156 円／㎡）　　（経費率　　  35.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,620,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   5,511.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 100,926,000 円  
（　　　　　       156,717 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 237,405,513 円      
②総費用 83,176,520 円      
③純収益　①－② 154,228,993 円      
④建物等に帰属する純収益 100,926,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 53,302,993 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 49,912,923 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       77,505 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,313,497,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜三丁目７番３
 0224000060879-0000
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備考