別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -40 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　公三   TEL.
鑑定評価額 45,700,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区高田西５丁目２６１５番８３
｢高田西５－１４－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m
建築協定

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 東6.5m市道 水道、ガス、下水 東山田

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．５
ｍ市道		 交通

施設		 東山田駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅からはやや距離があるが、既成住宅地として熟成しており住環境は良好である。住宅需要は堅調であり、
今後も底堅い需要が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市営地下鉄グリーンライン沿線及びその周辺に存する港北区及び都筑区の住宅地域である。需要者の中心
は東京都心部や横浜市中心部へ通勤する勤労者であり、同一需給圏外からの転入者も多い。最寄駅からはやや離れてい
るが、建築協定により中規模一般住宅が建ち並ぶ住環境が良好な住宅地であり需要は底堅い。市場の中心価格帯は土地
で４０００万円～５０００万円、新築建売住宅で５５００万円～７０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引の中心は、居住の快適性に着目した自用目的の売買であり、比準価格は妥当な水準が得られた。一方、アパート等
の賃貸物件も散見されるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。従って、市場
価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、単価と総額との関連にも考慮し、代表標準地との検討を
踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    326,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[101.0]		 100
[139.1]		 [102.0]
100		 257,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は足踏みもみられるが、緩やかに回復し
ている。今後は世界的な金融引締め、中国経
済の先行き、物価上昇、中東情勢等に注意す
る必要がある。

地域要因に特段の変化はない。良好な住環境
が維持されており、住宅地として底堅い需要
がみられる。


個別的要因に変動はない。東側道路に面した
画地であり、近隣地域内での選好性はやや優
れている。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０９
-8		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m私道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
b １０６０３
０８
-19		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c １０６０３
０２
-28		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０６０３
１１
-24		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西2.7m私道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e １０６０３
０２
-33		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西5.5m私道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
282,486  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
282,486 		 100
[ 112.6]
250,876 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
256,000 
b (　           ) 
219,599  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
246,927 		 100
[  96.0]
257,216 
262,000 
c (　           ) 
254,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
248,364 		 100
[ 101.3]
245,177 
250,000 
d (　           ) 
191,309  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
253,578 		 100
[ 101.3]
250,324 
255,000 
e (　           ) 
344,684  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.5]
284,399 		 100
[ 106.6]
266,791 
272,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.1 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.1 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 +23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    259,000 円／㎡]  



横浜港北 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,805,472 
515,431 
2,290,041 
1,570,800 
719,241 		 （　0.9712）
698,527 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     16,244,814 円　　　　（　     91,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 70.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
建築協定		 50 ％   80 ％   80 ％   178 ㎡     11.9 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造戸建住宅（４ＬＤＫ、１２０㎡）を想定。駐車場を含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,966 
235,920 		 1.0  235,920 
1.0  235,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

235,920 		 235,920 
235,920 
⑨年額支払賃料        235,920 円　×　12ヶ月　＝　       2,831,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,831,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       141,552 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,689,488 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           235,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,241 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          235,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         113,743 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,805,472 円　　　　（　        15,761 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０８
Ｔ
　　　　-4		 1,922  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,094 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,051 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,966 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１３
Ｔ
　　　　-6		 1,887  
(   1,809) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,986 
c １０６０３０４
Ｔ
　　　　-8		 1,922  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,073 
横浜港北 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 84,931 円  　　　        2,831,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      178,500 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         515,431 円　（　　　　　　         2,896 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,570,800 円  
（　　　　　         8,825 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,805,472 円      
②総費用 515,431 円      
③純収益　①－② 2,290,041 円      
④建物等に帰属する純収益 1,570,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 719,241 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 698,527 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,244,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区高田西五丁目２６１５番８３
 0224000099844-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
横浜港北 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -40 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　関谷　道昭   TEL.
鑑定評価額 45,900,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区高田西５丁目２６１５番８３
｢高田西５－１４－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m
建築協定

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 東6.5m市道 水道、ガス、下水 東山田

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 東山田駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 東山田駅からはやや距離があるが、中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。周辺地域では敷地細分化
による小規模住宅も増加傾向にあるが、当該地では良好な住環境は維持され引続き底堅い需要が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄グリーンライン沿線の港北区内北部及び都筑区北東部エリアの住宅地域である。建築協定により
中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な居住環境が維持されている。需要者は東京都心部や横浜中心地へ通勤する勤労者が中
心で同一需給圏外からの転入者も多い。最寄駅からは徒歩可能であり周辺エリアでは小規模住宅地の開発も増加傾向に
あり需要は底堅い。市場の中心価格帯は土地で３５～４５百万円、新築建売住宅で５０～６０百万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土地価格は戸建住宅の居住性等に着目した自用目的での取引価格が中心で水準形成され、比準価格は妥当な価格が得ら
れた。戸建住宅地では貸家等の賃貸物件が散見されるが遊休地の土地活用や節税対策が主目的で収益性は低く、収益価
格が土地の価格形成に及ぼす影響度は小さい。従って、市場取引価格を反映した比準価格を基準に、収益価格は参考に
とどめ、単価と総額との関連にも考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    326,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[101.0]		 100
[138.2]		 [102.0]
100		 259,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や雇用・賃金動向及び金利動向等の
不透明感があるなか住宅価格は上昇傾向にあ
るが、住宅需要は引続き底堅い。


地域要因に特段の変化はなく、地下鉄グリー
ンライン沿線の区画整然とした住宅地として
底堅い需要がみられる。


個別的要因の変動は特にない。東側６．５ｍ
道路に面する画地で、近隣地域内での選好性
はやや優れている。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０９
-8		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m私道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
b １０６０３
１１
-6		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c １０６０３
０８
-19		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
d １０６０３
０８Ｄ
-23		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
282,486  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
280,824 		 100
[ 114.2]
245,905 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
251,000 
b (　           ) 
279,318  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
282,637 		 100
[ 109.8]
257,411 
263,000 
c (　           ) 
219,599  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
249,123 		 100
[  98.9]
251,894 
257,000 
d (　           ) 
246,930  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
250,634 		 100
[  98.4]
254,709 
260,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +8.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    258,000 円／㎡]  



横浜港北 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,421,466 
472,536 
1,948,930 
1,398,760 
550,170 		 （　0.9712）
534,325 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     12,426,163 円　　　　（　     69,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 65.00 Ｗ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
建築協定		 50 ％   80 ％   80 ％   178 ㎡     11.9 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用、敷地規模等から戸建住宅一棟貸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建一棟貸を想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,910 
210,100 		 2.0  420,200 
1.0  210,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

210,100 		 420,200 
210,100 
⑨年額支払賃料        210,100 円　×　12ヶ月　＝　       2,521,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,521,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       201,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,319,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           420,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,866 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          210,100 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          98,096 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,421,466 円　　　　（　        13,604 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０８
Ｔ
　　　　-2		 1,621  
(   1,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,782 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,994 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,910 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０８
Ｔ
　　　　-1		 1,887  
(   1,809) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,114 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,500 円  　　　　     18,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 75,636 円  　　　        2,521,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      158,900 円  　　　　     18,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,700 円  　　　　     18,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,700 円  　　　　     18,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         472,536 円　（　　　　　　         2,655 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,398,760 円  
（　　　　　         7,858 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,421,466 円      
②総費用 472,536 円      
③純収益　①－② 1,948,930 円      
④建物等に帰属する純収益 1,398,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 550,170 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 534,325 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,002 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,426,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区高田西五丁目２６１５番８３
 0224000099844-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考