別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -39 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　信也   TEL.
鑑定評価額 45,200,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区綱島東１丁目１２２７番２
｢綱島東１－１６－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東6.8m市道 水道、ガス、下水 綱島

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 鶴見川に程近い、平坦な地勢
に存する低層住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
．８ｍ市道		 交通

施設		 綱島駅東方

550m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅と低層共同住宅が混在するほか、駐車場も存する住宅地域で、今後も概ね現況の地域環境のまま推移す
るものと予測される。新綱島駅が開業したこと等から、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急東横線沿線の住宅地域を含む圏域で、綱島駅を中心に、港北区内の各駅より徒歩圏の戸建住宅地域に
よって形成されている。需要者の中心は横浜市内在住者だが、通勤利便性や良好な住環境により都内からの転入者も見
られる。令和５年３月に新綱島駅が開業したこと等から、対象標準地周辺の住宅需要は旺盛だが、供給は少ない。中心
価格帯は土地の場合４５００万～５０００万円程度、新築戸建住宅の場合６０００万～７０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては快適性や利便性が重視される自用目的の取引が中心である。共同住宅を前提とした収益価格は、こ
のような地域環境の中、土地価格に見合った賃料の想定が困難なことからやや低位に求められた。従って、対象標準地
と同じ綱島駅勢圏の取引事例を複数採用し、市場実態を特に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -26               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    362,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 [102.0]
100		 415,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横浜中心部や東京へのアクセスの利便性等に
より、東急東横線沿線の住環境良好な住宅地
の地価は上昇を続けている。


綱島駅東口周辺の再開発が進捗中である。令
和５年３月に綱島駅の東側において新綱島駅
が開業し、利便性が向上している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１１
-22		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区4種最高
(70,200)
b １０６０３
０６
-2		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c １０６０３
０２
-14		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
d １０６０３
１０
-8		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e １０６０３
０２
-15		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.5m私道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
422,514  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
351,411 		 100
[  85.5]
411,007 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
419,000 
b (　           ) 
413,809  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
440,585 		 100
[  87.6]
502,951 
513,000 
c (　           ) 
322,718  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.2]
271,861 		 100
[  66.9]
406,369 
414,000 
d (　           ) 
327,903  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
337,084 		 100
[  79.1]
426,149 
435,000 
e (　           ) 
337,973  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
350,140 		 100
[  85.5]
409,520 
418,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



横浜港北 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,503,290 
554,368 
2,948,922 
1,576,200 
1,372,722 		 （　0.9732）
1,335,933 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     31,068,209 円　　　　（　    285,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   109 ㎡     10.0 m x   10.9 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向け４戸（１戸当たり３０㎡程度）の軽量鉄骨造２階建アパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,403 
144,180 		 2.0  288,360 
1.0  144,180 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,452 
147,120 		 2.0  294,240 
1.0  147,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

291,300 		 582,600 
291,300 
⑨年額支払賃料        291,300 円　×　12ヶ月　＝　       3,495,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,495,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       139,824 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,355,776 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           582,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,593 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          291,300 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         141,921 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,503,290 円　　　　（　        32,140 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０９
Ｔ
　　　　-15		 2,476  
(   2,281) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,606 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,560 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,452 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０３０９
Ｔ
　　　　-14		 2,352  
(   2,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,476 
c １０６０３０９
Ｔ
　　　　-6		 2,766  
(   2,548) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,688 
横浜港北 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,000 円  　　　　     22,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,868 円  　　　        3,495,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      188,700 円  　　　　     22,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,200 円  　　　　     22,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,200 円  　　　　     22,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         554,368 円　（　　　　　　         5,086 円／㎡）　　（経費率　　  15.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,576,200 円  
（　　　　　        14,461 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,503,290 円      
②総費用 554,368 円      
③純収益　①－② 2,948,922 円      
④建物等に帰属する純収益 1,576,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,372,722 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,335,933 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,256 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,068,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     285,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区綱島東一丁目１２２７番２
 0224000121462-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -39 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　渡部　秀一   TEL.
鑑定評価額 45,000,000 円  １㎡当たりの価格 413,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区綱島東１丁目１２２７番２
｢綱島東１－１６－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東6.8m市道 水道、ガス、下水 綱島

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 鶴見川北方に広がる既成の住
宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
．８ｍ市道		 交通

施設		 綱島駅東方

550m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 新駅「新綱島」から近く、街路、行政的条件も良好で、今後、中層共同住宅等が増え、土地利用の高度化がさら
に進んでいくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    424,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東急東横線「綱島」駅及び「大倉山」駅の各駅並びに「日吉本町」駅等市営地下鉄線から徒歩圏内の住
宅地域である。需要者の中心は、都心に通勤する二次取得者が多く、自営業者等も見られる。敷地規模の大きな画地は
不動産業者の需要もある。周辺の新築の戸建住宅は総額５，０００万～６，５００万円程度（土地：８０㎡、建物：延
１２０㎡）が需要の中心で、総額を抑える傾向があり、画地規模が小さい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 新駅に近く、利便性がさらに向上した住宅地域で、アパート等の収益物件も混在するが、自用目的での取引が中心であ
り、市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額と
の関連性等市場性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -26               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    362,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [102.0]
100		 403,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や海外経済の減速による景気下押し要
因はあるものの、コロナ感染症の拡大は収束
に向かっており、景気は内需を中心に緩やか
に回復している。

綱島駅東口再開発事業進行中で、新駅（新綱
島駅）も３月１８日から供用開始され、利便
性が向上し、今後の発展が期待される。


東道路で日照等良好で、規模、形状等標準的
で、市場性は充分認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０２
-6		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東9.3m市道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０６０３
０５
-12		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０６０３
０１
-23		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
d １０６０３
０２
-2		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6.9m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    414,286) 
414,286  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
417,906 		 100
[ 100.6]
415,414 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
424,000 
b (　           ) 
404,596  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
411,481 		 100
[  92.2]
446,292 
455,000 
c (　    460,986) 
460,986  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
458,301 		 100
[  92.2]
497,073 
507,000 
d (　    355,920) 
355,920  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
375,334 		 100
[  90.3]
415,652 
424,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    424,000 円／㎡]  



横浜港北 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,695,953 
579,735 
3,116,218 
1,704,000 
1,412,218 		 （　0.9732）
1,374,371 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     31,962,116 円　　　　（　    293,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   109 ㎡     10.0 m x   10.9 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２Ｋタイプ（専有面積３０㎡×４戸）を想定。駐車場なし。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,522 
151,320 		 2.0  302,640 
1.0  151,320 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,600 
156,000 		 2.0  312,000 
1.0  156,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

307,320 		 614,640 
307,320 
⑨年額支払賃料        307,320 円　×　12ヶ月　＝　       3,687,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,687,840 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       147,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,540,326 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           614,640 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,901 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          307,320 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         149,726 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,695,953 円　　　　（　        33,908 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１４
Ｔ
　　　　-7		 2,284  
(   2,190) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,616 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０３１４
Ｔ
　　　　-8		 3,448  
(   3,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,448 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 110,635 円  　　　        3,687,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         579,735 円　（　　　　　　         5,319 円／㎡）　　（経費率　　  15.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,704,000 円  
（　　　　　        15,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,695,953 円      
②総費用 579,735 円      
③純収益　①－② 3,116,218 円      
④建物等に帰属する純収益 1,704,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,412,218 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,374,371 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,609 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,962,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     293,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区綱島東一丁目１２２７番２
 0224000121462-0000
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備考